תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) הושקה בשנת 2005 לצד תקוות גדולות של הממשלה, יזמים ודיירים במבנים הרלבנטיים (באופן כללי, בתי דירות שנבנו עד 1980) למהפכה בתחום הדיור.
אך מאז השקתה, התכנית ספגה ביקורות רבות על פגמים בה, חוסר כדאיות כלכלית ליזמים ושאר בעיות. תמ"א 38 שונתה כמה פעמים וכיום היא פועלת על בסיס תיקון 3 שבהחלט יצר שינוי חיובי.
כדאיות כלכלית
הנושא של כדאיות כלכלית של תמ"א 38 הוא המרכזי בהפיכת הפרויקטים החשובים האלו לתופעה רחבה ומקיפה.כדאיות כלכלית של תמ"א 38 נמדדת לפי הרווח שהגורם המבצע והממן את הפרויקט יכול לייצר עקב חיזוק המבנה וניצול זכויות הבנייה להרחבת ושדרוג הבניין. ככל שהיזם יכול להרוויח יותר ולכסות את ההשקעה מהר יותר, כך הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקט מורכב כזה עולה.
בשנים הראשונות ובגרסאות המוקדמות של תמ"א 38, הכדאיות הזו הייתה נמוכה מאוד ועד כדי בלתי קיימת ברוב המקרים. קרי, זכויות הבנייה לתוספת דירות למבנה לא היו מספיקות מבחינה כלכלית לעומת העלויות הכוללות של הפרויקט.המודל העסקי של פרויקט תמ"א 38
על מנת להבין את הנושא של כדאיות כלכלית של תמ"א 38 חשוב להבין את המודל העסקי העומד מאחורי התכנית החשובה והמורכבת הזו.
המדינה לא רצתה להשקיע כספים ישירים בחיזוק מבנים ישנים שאינם בנויים לפי התקן הנוכחי כך שיהיו עמידים לרעידות אדמה, לכן היא הציעה מודל חדשני של הענקת זכויות בנייה ליזמים שיבצעו את הפרויקט.זכויות בנייה אלו מאפשרות להוסיף שדרוגים מגוונים לבניין, אך עיקרן מבחינה כלכלית הוא האפשרות להוסיף לבניין המחוזק דירות נוספות שאותן ניתן למכור למטרת השאת תשואה מהפרויקט.
כך שהמודל העסקי של תמ"א 38 ולכן גם הכדאיות הכלכלית של פרויקט כזה מחייב ניצול כמה שיותר יעיל וכמה שיותר גדול של זכויות הבנייה.יזם שלוקח על עצמו פרויקט שכזה, לרוב יזמים חיצוניים אך יש אפשרות גם להובלה של הדיירים עצמם, צריך אפשרות לבנות מספר כלכלי של דירות בפרויקט, על מנת שיוכל למכור אותן לכיסוי ההשקעה ויצירת רווח.
