תוכנית תמ"א 38 העניקה שורה של זכויות בנייה למבנים קיימים באמצעות תוספת של יחידות דיור באופן של הוספת אגפים או קומות, וכן על ידי הרחבה של יחידות דיור באמצעות הרחבה של דירות קיימות.
תוכנית המתאר נועדה להבטיח כי בניינים רבים בישראל, יוציאו לפועל את התוכנית ויחזקו את המבנה אל מול רעידת אדמה שעתידה לפקוד את המדינה בעתיד.באופן כללי תוכנית זו יכולה לחול על כל מבנה שהוצא לו היתר בנייה לפני שנת 1980. התמריץ המרכזי לעשיית ההליך הינה העובדה כי עלות החיזוק על פי תוכנית המתאר הינו על חשבון החברה המבצעת ולא על חשבונם של הדיירים ובכך הפעולה כדאית לכלל הצדדים.
ההסדר החוקי הקיים כיום לחיזוק בתים משותפים בא לידי ביטוי בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) 2008. חוק זה נועד להקל על ניצול זכויות בנייה לשם ביצוע של עבודות ברכוש המשותף בבית המשותף ולפני מספר שנים נערכו בו מספר תיקונים, ביניהם תיקון 1 החשוב שנסקור להלן.תיקון 1 לתוכנית התמ"א 38
במשך השנים, עוד בטרם אישורה של תמ"א 38 אושרו למבנים קיימים תוכניות שמעניקות זכויות שמאפשרות תוספת של קומות או הרחבות דיור (הרחבה של דירות קיימות). למעשה בגרסת התמ"א 38 הראשונית, לא הייתה בהירות מספקת בנוגע ליחס בין זכויות הבנייה שמוענקות על ידי תמ"א 38 לבין זכויות הבנייה שהיו בתוכניות מפורטות קודמות.
עיקרי השינויים בתיקון 1 לתמ"א 38
סעיף 13.3 לתיקון הבהיר שאם חלה על המבנה כבר תכנית מפורטת להרחבה של דיור כמו הרחבה של דירה קיימת, לא תתאפשר הרחבה נוספת על פי תוכנית המתאר הארצית החדשה.בנוגע לגודל ההרחבה, התכנית המפורטת תקבל קדימות ואין להוסיף עליה, גם אם באותו מקרה יישום התמ"א 38 תניב תוצאות נדיבות יותר. כמובן שהרחבה נוספת תחייב את אישור התוכנית המפורטת החדשה, ללא מניעה של תמ"א 38 כנגד כך.
סיטואציה נוספת מובאת בסעיף 13.4 המתייחסת למקרה בו למבנה יש תכנית מפורטת קודמת לתוכנית של תוספת קומות. גם כאן לא יתאפשר באמצעות התמ"א חריגה של גבולות שבה נקבע בתכנית המפורטת. במקרה כזה ניתן יהיה לממש את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. באמצעות הרחבות דיור של הרחבה של דירות קיימות וכן תוספת של יחידות דיור בקומה מפולשת או בהוספת אגף.תיקונים נוספים בתיקון 1 לתמ"א 38
סעיפים נוספים תוקנו בתיקון 1 בעקבות קבלה של הערות שונות של הועדות המחוזיות של הוועדה והמועצה הארצית. יחסים אלו בין תמ"א 38 לבין תכניות מפורטות נקבעו על מנת להעדיף של תכניות מפורטות שאושרו לאזורים ומבנים ספציפיים.
- תכולת התכנית – הובהר שהמבנים שבהם ניתנת תוספת של זכויות בנייה על פי התמ"א הם מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980, ולא רק מבנים שנבנו לפני מועד זה.
- יחס לתוכניות אחרות – הובהר שהאופן שבו התכנית תתייחס לחובת חיזוק המבנה לצורך הוספת בנייה יהיה באמצעות קביעה כי חוזה זו יהיה תנאי למתן היתר בנייה.
- תוספות בנייה לחיזוק מבנים – ועיצוב מבנים ושיפוצם, נוספו הבהרות בנוגע למגבלות אלו..
תיקון 1 לתמ"א 38 – מה משמעותו?
ממשלת ישראל באמצעות משרד הפנים ביצעה בתיקון 1 שורה של תיקונים לתוכנית תמ"א 38 בכדי לתת מענה הולם לסיטואציות שונות שנותרו ללא מענה הולם.משמעותו של התיקון תאפשר הסדרה חקיקתית במקרים של תוכניות קודמות לשיפור מבנים. בכל מקרה בהליך מורכב זה מומלץ להיוועץ עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום תוכניות המתאר. גורם זה ילווה את ההליך ויבחן את מכלול הנסיבות לשם קבלת החלטות שונות בתמ"א 38.