מס שבח מקרקעין הוא החלופה של תחום הנדל"ן למס רווח ההון המיושם למשל על רווחים בבורסה ועל רווחים פיננסיים שונים.
המס מוכר לכל מי שמכר או מבקש למכור נכס מקרקעין (דירת מגורים למשל) וכמו כן ניתן לשמוע עליו בשיח הציבורי בהקשר לפטורים מתשלום המס במצבים מסוימים ואף במסגרת המאמצים לצנן את מחירי הדיור המאמירים בשוק הישראלי או שיפור התמריצים לפרויקטים רוחביים דוגמת תמ"א 38 למשל.מס שבח, במהותו, מחושב על כל רווח ההון שנוצר עקב מכירת נכס נדל"ני כלשהו – נכס פיזי וגם קרקע לצורך העניין – או מכירת מניות בתאגיד מקרקעין.
חישוב מס שבח הוא מורכב יחסית, לעומת מס רווח ההון הרגיל המיושם על רווחים מהשקעות בבורסה למשל. זאת בשל הגדרות רשות המיסים ליישום חבות המס ובנוסף מצבים המקנים פטור מלא או חלקי ממס שבח מקרקעין.המס נגבה מהצד המוכר בעסקת נדל"ן / מקרקעין על ידי רשות המיסים. החוק שמתוקפו מחושב ומיושם מס שבח הוא חוק מיסוי מקרקעין. את המס משלם באופן עקרוני (למעט במצב פטור כמובן) אדם פרטי המוכר דירת מגורים וגם קבלן המוכר דירה חדשה או קרקע לבנייה.
מהותו של מס השבח על עסקאות מקרקעין
מס שבח מהווה את דרכה של מדינת ישראל לקחת את "חלקה" בעליית ערך הנכס ממועד רכישתו ועד מועד מכירתו. בדיוק כמו שהמדינה גובה מס הכנסה על הכנסות מעבודה או מס חברות על רווחי תאגידים, כך היא גובה מס גם על רווחים מעסקאות נדל"ן.שיעור וחישוב מס שבח
כאמור, מס שבח הוא מס מורכב מבחינת קביעת שומת המס, כך שהציבור פעמים רבות נותר מבולבל ובחוסר ודאות לגבי הסכומים שיהיה עליו לשלם במסגרת עסקת המכירה הספציפית.
ישנן מסגרות שונות המקנות פטורים חלקיים או מלאים מתשלום מס שבח וכמו כן יש משמעות למועד רכישת הנכס ומכירתו – כולל מצבים בהם פטור אחד יקנה פיתרון כדאי יותר כלכלית לעומת יישום פטור אחר.שיעורי המיסוי במסגרת מס שבח מקרקעין השתנו מאוד לאורך השנים, כאשר החישוב הסופי כולל במקרים רבים כמה שיעורי מיסוי בהתאם לשנים הרלוונטיות:
- 48% מס שבח עד 07/11/2001.
- 20% מ07/11/2001 ועד ה-31/12/2011.
- 25% החל מה-01/01/2012 ואילך.
בנוסף, החוק מתיר לנכות מהרווח הנוצר מעסקת המכירה הוצאות שונות המפחיתות את חבות המס. זה משמש בעיקר לניכוי הוצאות מימון על הנכס, למשל משכנתא, הלוואות אחרות, עו"ד וכמו כן הוצאות השבחה שהיו לאורך השנים (משיפוצים או הרחבות למשל).
כאשר הנכס הנמכר התקבל בירושה או כמתנה, חישוב מס שבח משתנה וכולל שיקולים אחרים מעבר למה שצוין לעיל.
