העסקה המתבצעת במסגרת פרויקט פינוי בינוי, הריסת מבני מגורים בשכונות ישנות ובניית חדשים במקומם, הינה מורכבת למדי וטומנת בחובה קשיים רבים ולא מעט סיכונים.
מטרה נוספת היא לשפר את פני הערים על ידי הריסת שכונות ישנות בעלות תשתיות רקובות ולשפר את איכות חייהם של התושבים שברובם המכריע אינם בעלי אמצעים לרכישת דירה בבניין מגורים חדשני.
מורכבות העסקה
עיסקאות המבוצעות במסגרת פרויקט פינוי בינוי הינן במהותן עסקאות קומבינציה. כלומר, עסקת חליפין בה מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הקניין שלהם על הבניין ועל הקרקע עליה הוא עומד ובתמורה מקבלים דירה בבניין החדש שייבנה במקום.ביצוע עסקה כזו הוא מורכב ביותר וטומן בחובו סיכונים רבים וקשיים עצומים עד להוצאתו לפועל. שלב החתימה על ההסכם, שהינו ארוך ומייגע מאחר ושלובים בו סעיפים רבים ובטחונות שעל היזם לתת לתושבים המפונים מבתיהם לטובת הפרויקט, הוא רק הצעד הראשון במסלול התלאות.
בהנחה שהצדדים התגברו על המכשול של דיירים סרבנים, עדיין מדובר במערכת יחסים ארוכה בין היזם לתושבים שאמורה להמשך עד תום הבנייה והאיכלוס בבניין החדש, ולעיתים עד תום תקופת האחריות על הנכס.
הוצאות כספיות גדולות
על היזם המעוניין להרים פרויקט פינוי בינוי מוטלות הוצאות כספיות עצומות. עליו להרוס בניין ישן (העלות של הריסת מבנה גבוהה מאוד). לבנות בית מגורים חדש על פי סטנדרטים גבוהים העומד בכל דרישות התקנים השונים. לשלם שכר דירה לתושבים המפונים במשך 3 שנים (עד תום הבנייה והאיכלוס). לאחר כל זאת אין הוא יכול למכור את כל הדירות שכן עליו לתת לכל דייר דירה בבניין החדש, במקום הישנה שפונה ממנה.בנוסף לכל, עליו לשלם את כל העלויות, לרבות מיסים ותשלומים שונים, שאמורים לשלם דיירים הרוכשים דירה חדשה. על אף שהרשויות פוטרות אותו מתשלום חלק מההיטלים, עדיין מדובר בסכומים לא מבוטלים. מומחי נדל"ן מעריכים שעסקה כזאת תהיה כדאית רק עם היחס יהיה 3 דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסה.
מכל האמור לעיל יוצא שבכלל הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי קיימת גם אפשרות להפסקת עבודות הבנייה בכל שלב כתוצאה ממחסור בתזרים מזומנים. ייתכן גם מצב שבו לא יימצאו קונים פוטנציאלים לדירות, עובדה שתפגע קשות במימון המשך הבניה ותוביל לעצירת הפרויקט.השלב האחרון והגרוע ביותר הוא פשיטת רגל שבעקבותיה ישארו התושבים ללא קורת גג, לאחר שדירתם הישנה נהרסה.
