אף שתמ"א 38 אושרה על ידי ממשלת ישראל עוד במהלך שנת 2005, הרי שעד לשנים האחרונות מספר מצומצם בלבד של פרויקטים יצאו לפועל. אחת הסיבות העיקריות לכך היא הדרישה הראשונית להסכמה על ביצוע השיפוצים מטעם כלל הדיירים בבניין המיועד לשיפוץ, מה שהקשה במידה ניכרת על ביצוע התוכנית.
הרוב הדרוש
לאורך השנים מדינת ישראל ביקשה להתמודד עם חסם מהותי זה, וזאת באמצעות הורדה הדרגתית של הרוב הנדרש לשם ביצוע התוכנית. בעוד שעל פי התוכנית המקורית משנת 2005 נדרשה הסכמה של כלל דיירי הבניין לביצוע השיפוצים, הרי שבמסגרת תיקון מס' 1 לתוכנית משנת 2007, נקבע כי די ברוב של 66% מהדיירים לצורך ביצוע התוכנית.בהמשך, במקרים בהם השיפוץ כולל את הריסת המבנה ובנייתו מחדש, הרוב הדרוש ירד ל-80% מכלל הדיירים, בהתאם לתיקון מס' 2 לתוכנית משנת 2010.
עם זאת, וחרף הצעדים שננקטו, עדיין מתקיימים מקרים בהם התנגדות של קבוצת מיעוט מבין הדיירים, ולעיתים אף דייר אחד בלבד, מובילה לעיכוב ניכר, ולעיתים אף לסיכול מוחלט של ביצוע העבודות.בעקבות זאת, ניתן לראות כיום שינוי הדרגתי ביחסה של מערכת המשפט בישראל כלפי דיירים סרבנים, כאשר בעוד ועוד מקרים בית המשפט לא מהסס להתעלם מדעת המיעוט, במידה וזו אינה מבוססת על נימוקים משמעותיים, ובמקרים מסוימים אף מטיל על דיירים אלו חובת תשלום פיצויים לשאר דיירי הבניין.
דייר סרבן – חובת תשלום פיצויים
אחד ממקרים אלו, אשר זכה להד תקשורתי נרחב, התרחש בשנת 2012 ברחוב סירקין שבגבעתיים. במקרה דנן, התנגדותו של דייר אחד מנעה את מימושו של פרויקט הריסה ובנייה מחדש של בניין מגורים, על פי הוראות תמ"א 38/2, וזאת חרף ההסכמה של שאר הדיירים לביצוע ההריסה.במסגרת תביעה משפטית אשר הוגשה כנגד הדייר הסרבן מטעם שאר הדיירים, פסק בית המשפט כי הדייר יהא מחויב בתשלום פיצוי כספי בסך 2,500,000 ₪ (2 מיליון וחצי שקלים!) לשאר הדיירים, וזאת לאחר שנקבע בפסק הדין כי התעקשותו של הדייר לא נבעה מנימוק מבוסס, ובמבחן התוצאה הביאה לסיכון ממשי לחייהם ובריאותם של שאר הדיירים, אשר נותרו חשופים לנזק אישי וממוני במקרה של רעידת אדמה.
במקרה נוסף, אשר התרחש באותה השנה ברחוב גלוסקין בראשון לציון, הוגשה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בעיר מטעם דיירי בניין מגורים משותף כנגד אחד מהדיירים, אשר התנגד לביצוע עבודות שיפוץ במסגרת תמ"א 38, וזאת בטענה כי השיפוץ עלול לגרום לנזק ניכר לדירתו. כמו כן, הדייר הבהיר כי מבחינה עקרונית הוא אינו מוכן להתמודד עם הפגיעה באיכות החיים כתוצאה מהשיפוצים העתידיים, ולו לזמן מוגבל.בסיכומו של דבר, ולאחר בחינה מדוקדקת של טענות הצדדים, בחרה המפקחת לדחות את טענות הדייר הסרבן, וזאת בנימוק כי הפגיעה הזמנית באיכות החיים כתוצאה מהשיפוצים הינה סבירה, שכן אי ביצוע השיפוצים יוביל לסיכון ממשי לחייהם של שאר דיירי הבניין במקרה של רעידת אדמה. מסיבה זו, המפקחת אישרה את המשך השיפוצים בבניין, חרף התנגדותו של הדייר, ואף חייבה אותו בתשלום הוצאות המשפט של שאר הדיירים.
לאור האמור, ככל שעובר הזמן נראה כי הגורמים המשפטיים במדינת ישראל מבינים את החשיבות שבהוצאה לפועל של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38, כאשר גם התנגדות עיקשת מצד דייר סרבן, אשר התנגדותו אינה מבוססת על נימוקים משמעותיים, אינה מספיקה למנוע את ביצוע התוכנית, והדבר אף עלול להשית עליו חובת פיצויים לשאר הדיירים, במידה והדברים הגיעו לכדי דיון משפטי.