פינוי בינוי – כמה אחוז הסכמה נדרש?

תוכנית פינוי בינוי היא הינה תוכנית שאפתנית ומיטיבה בתחום הדיור וההתחדשות העירונית, המיועדת עבור מתחם עירוני, אזור או שכונה (מקבץ בניינים), אשר במרכזה עומדת ההחלטה להרוס ולפנות את בתי המגורים הנמצאים על תא השטח הקיים, מתוך הבנה כי בתים אלו ישנים ביותר, אינם יציבים ובטוחים וחסרי סטנדרט או תקן בניה תקין. את הבתים הישנים, שגם גוזלים שטח יקר, יחליפו בנייני מגורים חדשים, גבוהים יותר, מתוך הבנה שבכך גם יעלו מספר הדירות בפרויקט.

מה אחוזי ההסכמה הנדרשים לתכנית פינוי בינוי?

לצד זאת, המדינה מעניקה לשותפים בפרויקט הקלות בתחום המיסוי והרישיונות, כדי לעודד את התהליך, כך שכל הצדדים ירוויחו, הן היזם והן הדיירים, מתוך כוונה להשיג אחוז הסכמה מקובל. כיום, פינוי בינוי בו נהרסים בניינים ישנים בתמורה לבניינים חדשים  וגבוהים יותר בעלי אחוזי תפוסה גדולים יותר, נעשה מתוך הבנה כי יש להציב מטרות ולעמוד בהם ב-3 תחומים עיקריים; חיזוק מבנים ויציבותם – ביחוד כנגד רעידות אדמה ומתקפות טילים, שני תחומים שישראל משופעת בהם, יצירת התחדשות עירונית – מתוך רצון לשפר את איכות המגורים, התשתיות, פני העיר וסביבת המגורים וכן הצורך הדחוף בהגדלת היצע הדירות במדינת ישראל.

למרות שפינוי בינוי הינו חוק ממשלתי העובר עדכונים מעת לעת, עדיין הוא אינו קורה מעצמו והוא תהליך ארוך מאוד, מיושם במשך שנים רבות ואינו פשוט לא בתחום הרגולטורי ולא בתחום החברתי, שכן נדרשת הסכמה רחבה של הדיירים המקוריים של המבנים שאמורים להתפנות למהלך פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה נדרש? כיום התיקון לחוק מגדיר את אחוז ההסכמה הנדרש מקרב הדיירים הגרים במתחם המיועד לפינוי בינוי לכדי 80%. בתקופה האחרונה מקודם תיקון נוסף, שיוריד את פינוי בינוי כמה אחוז שיידרש לכדי 67% בלבד (כשני שליש מהדיירים). למרות היתרונות הרבים של פינוי בינוי, אותם נפרט בהמשך,  עדיין קשה להשיג הסכמה של 100% לפרויקט שכזה או לכל הסכמה גורפת אחרת. בעולם בו משתלבים כל כך הרבה אינטרסים שונים של אנשים שונים – זה כמעט בלתי אפשרי. ויחד עם זאת, רוב הדיירים יכול לכפות על המיעוט הסרבן, כפי שנראה בהמשך מאמר זה.

מהו פינוי בינוי?

עוד טרם ניגע בתחום פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה נדרש? בגין מה אפשר לסרב לתהליך ?ומה יכולים לעשות מנגד שאר הדיירים שמסכימים לפרויקט? נסקור בקצרה את תחום פינוי בינוי עצמו ואת יתרונותיו והתהליך הארוך הנדרש לביצוע. פינוי בינוי הוא למעשה סוג של עסקה במקרקעין בין יזם או קבלן המעוניינים לקחת על עצמם את הפרויקט המורכב לבין קבוצת דיירים המתגוררת במתחם הבניינים הישן, המיועד לפינוי. ברקע, נמצאת המדינה על שלל מוסדותיה והרשויות והוועדות השונות המלוות את התהליך שגם להם יש אינטרסים במהלך כולו.

מהי תכנית פינוי בינוי?כחלק מתהליך פינוי בינוי, בעלי הדירות במתחם מפונים מהבתים שלהם, והבניין כולו יעבור להריסה מלאה (בניגוד לתוכניות תמ"א, בהם הבניין רק משופץ). במקום הבניין הישן, על אותו השטח, עתיד יהיה לקום בניין מגורים חדש, המכיל יותר דירות ובנוי לרוב גבוה יותר ולבטח בצורה הנדסית בטוחה יותר ומתקדמת יותר. בזמן תקופת ההריסה והבניה מחדש של הבניין כל הדיירים  המקוריים עוברים להתגורר בפתרונות דיור חלופיים, שמעניק ומממן להם לחלוטין היזם (שגם הוא הנושא בנטל ההשקעה של הפינוי והבינוי מחדש). כאשר יושלם התהליך ובניין חדש יתנשא, כל אחד מהדיירים מקבל דירת מגורים חדשה בבניין, כאשר באופן טבעי סביבת הדיור שלהם תהיה מודרנית וחדישה יותר, התשתיות יהיו טובות יותר ולרוב גם שטח הדירה יגדל. מכאן שלא רק אורח החיים שלהם ישתפר אלא גם מצבם הכלכלי – תודות לעובדה שערך הדירה שלהם יהיה מעתה גבוה עשרות מונים.

היזם מבחינתו, זה שעד כה כל ההשקעה הכספית והמימון הכבד היו עליו, מקבל זכויות בניה נוספות בבניין (מטעם הרשויות ומטעם הדיירים), כך שלמעשה בתהליך הבניה, על אותו שטח עצמו מתווספים דירות נוספות, אותן יכול הקבלן- היזם למכור לכל מי שרוצה ובכך להחזיר את השקעתו ולהרוויח.  תהליך זה נשמע פשוט וברור אך למעשה הוא טומן בחובו המון דברים שצריך לשים אליהם לב שבעתיים. עוד נפרט רבים מהם אך באופן כללי, רצוי לומר כי כדי להקל על התהליך יש חשיבות רבה בבחירת היזם הנכון, כזה שגם יוצר חיבור נכון וטוב בינו לבין הדיירים וגם יציג איתנות פיננסית אמיתית וכן חשיבות רבה בשכירת סוללת יועצים מתחומים שונים על ידי הדיירים, כגון עורך דין מומחה לתחום פינוי בינוי, יועץ הנדסי, אדריכל וכד', כדי שיהיו העיניים והאוזניים המקצועיות של הדיירים אל מול היזם. ובתוך כל זה, על הדיירים עצמם, להגיע בתוכם להסכמות כך שפינוי בינוי כמה אחוז הסכמה שישיגו- יעשה בצורה מהירה ותרבותית.

היתרונות של התחדשות עירונית

למה חשוב כל כך להשיג את פינוי בינוי כמה אחוזי הסכמה שנדרשים? משום שסירוב של הדיירים, יכול לגנוז פרויקט חשוב שכזה הרבה לפני שהוא בכלל מתחיל וקורם עור וגידים. לכן ישנה חשיבות רבה בהסברה והבנה של הדיירים את היתרונות הרבים הצפויים לעלות מן הפרויקט, גם אם את הרווח שייוצר להם הם יראו רק בעתיד בעוד כמה שנים עם סיום הפרויקט. אגב, את תחילת החשיבה על התהליך יכולים להציע הרשויות המקומיות, היזם המזהה את הפוטנציאל או הדיירים עצמם שרוצים להיטיב את רמת החיים שלהם בשכונה או המתחם המתפוררים, בו הם נמצאים כיום.

ישנם כאמור 3 סיבות עיקריות מדוע לבצע את מהלך הפינוי בינוי. כבר עמדנו על המטרה העיקרית של חידוש מתחמי הדיור הישנים, שלרוב הם מוזנחים והפיכתם למודרניים וחדשים, מתוך מטרה לשפר את איכות החיים, של הדיירים עצמם ושל הסביבה הקרובה והרחוקה. עמדנו בקצרה גם על המטרה שבסופה ניסיון להגדלת היצע הדירות הקיימות בישראל. האוכלוסייה בישראל גדלה, הרצון לרכוש דירה, ביחוד בישראל מושרש ובכלל קיים תמיד החלום לשפר דיור. ביקוש זה יוצר סחרחרת בשוק הדירות והמחירים מאמירים. הגדלת היצע הדירות על ידי הוספת עוד דירות על פני שטחים שכבר בנויים, יכול להביא לריסון חיובי של השוק.

אולם הסיבה החשובה באמת וזו שבבסיס חוק פינוי בינוי היא הרצון לחזק מבנים ישנים, שחלקם נבנו לפני עידנים ושאינם עומדים בסטנדרטים או בתווי תקן בטיחותיים. לכן, חוק פינוי בינוי יכול לחול על מבנים שנבנו לפני שנות ה-80. 2 האיומים הגדולים ביותר, העוסקים בערעור יציבות הבניינים הן רעידות האדמה ומתקפת טילים. ישראל מועדת לנזקים מרעידות אדמה וכמיליון יחידות דיור צפויות לקרוס על יושביהן, בעת התרחשות רעידת אדמה, רק בשל העובדה כי הן אינן יציבות הנדסית. אותו הדבר גם לגבי מתקפת טילים, שככל שהם משתכללים הם יכולים להסב נזק רב יותר. זו גם הסיבה שחלק מההסכם של פינוי בינוי, מחייב את היזם לבנות ממ"ד לכל דירה. העלאת הביטחון האישי של הדיירים תסייע לשפר את פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה שצריך.

השותפים בתחום הפינוי בינוי

כל פרויקט של פינוי בינוי מורכב ומאתגר, בין השאר בשל העובדה כי הוא מורכב מכמה שותפים, שלעיתים יש להם אינטרסים שונים. נכיר אותם: הראשון הוא יזם הפרויקט. הוא זה האמון על ביצוע הפרויקט, כולל תכנונו, השגת האישורים, ההדברות מול הדיירים וכמובן הביצוע המוצלח שלו. הוא גם זה שעליו מוטלת האחריות לשכן את הדיירים המפונים בדיור הולם.

השותפים הבאים הם הדיירים עצמם. לדיירים חשיבות רבה לא רק בשאלה כמה פינוי בינוי אחוז הסכמה צריך בשביל להוציא פרויקט לפועל אלא בעיקר כי הם נדרשים לעזוב לתקופה לא קצרה סביבת מגורים המוכרת להם. אומנם בסוף התהליך הם יהיו מורווחים אבל צריך שהם יראו למרחוק – כדי להתגייס למהלך שכזה. גם לדיירים יש כמובן את האינטרסים שלהם וראוי שהם יהיו חלק מרכזי מהמו"מ סביב הפרויקט. נכון עבורם שתהיה להם נציגות מסודרת שתביא ותוציא מטעמם ותהיה הפנים שלהם מול היזם והרשויות.

השותף השלישי הם הרשויות. החל ממשרדי הממשלה דרך הרשות המקומית וכלה בוועדות התכנון השונות. באופן כללי, כמי שהחוק מגיע מיוזמתה, הרשויות רוצות ונכונות לשתף פעולה בתחום הפינוי בינוי וככלל הם מנסים לתת הקלות ופטורים רבים לדיירים והיזמים, כדי למנוע רגולציה מיותרת. יחד עם זאת, התהליך עצמו כולל מרכיבים מרכזיים כמו שינוי תב"ע וכד', שאם כל הרצון הטוב, במידה וקיים – יכול עדיין לגזול זמן רב.

כדי שפרויקט פינוי בינוי יהיה ישים, על כל 3 השותפים להיות מרוצים ולדעת לשלב כוחות. רק כך, היזם ירוויח מתוספת הבניה שיקבל ולכן יהיה מוכן לגשת ולהשקיע כלכלית ממון רב בו, רק כך  הדיירים ירוויחו בסופו של דבר דירה גדולה יותר, חדישה יותר ובעלת ערך רב יותר ורק כך, הרשויות יוכלו בנקל ובהשקעה מינימלית, לשפר את פני העיר והסביבה ולהשפיע על שוק הדיור בישראל.

לעודד פינוי בינוי

כל המידע אודות פינוי בינויכדי לא להיות תלוי בשאלה פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה נדרש וכדי לא להיות לחוץ סביב עצירת הפרויקט בכל רגע נתון על ידי מי מבעלי האינטרסים או בשל התנגדויות או קשיים כלכליים, המדינה מעניקה מגוון הקלות הן בתחום התכנוני והן בתחום המיסוי. החוק מבקש לעודד מיזמי פינוי בינוי על ידי חברות רציניות ולעודד גם את הדיירים להירתם לכך. את הדיירים מעודד החוק על ידי עצם העובדה כי הם צפויים לשוב אל דירות גדולות, מרווחות ובטוחות יותר, שגם שוות ממון רב יותר. כדי למנוע התנגדויות, גם של כאלו שאינם מעוניינים בדירה חלופית, מקנה החוק אפשרות לקבל פיצוי כספי, במקום לקבל דירה בבניין החדש. מעבר לכך, היזם גם מתחייב לשפר לא רק את הדירות אלא גם את המרחב הציבורי של הבניין, הגינה, החניות, דרכי הגישה ואפילו במקרים מסוימים, שטחים ציבוריים סמוכים.

בנוסף, ישנם תקנות מיסוי מקרקעין חדשות בתחום מס שבח, מס רכישה וכד', שבח, הפוטרות את הדיירים שהתפנו  מתשלום מיסים אלו (אל תדאגו, היזם משלם) ואף מקנות הנחה בארנונה על תוספת הבניה שנוצרה בעקבות הדירה החדשה, שהיא כעת יותר גדולה ומרווחת. גם היזם עצמו מנסה לצ'פר את הדיירים, כמו למשל חברות שמציעות הובלות הלוך וחזור לאורך השנים של תכולת הדירה, בין הדירה הזמנית לקבועה ולהפך ועוד.

שלבי פרויקט פינוי בינוי

מה השלבים של פרויקט פינוי בינויראשית יש לדעת כי מי שיכול ליזום פרויקט פינוי בינוי יכולים להיות הרשות המקומית, המבקשת לשפר את רווחת תושבי העיר או יזם פרטי, המבקש להרוויח כחלק מהעסק היזמי שלו. אגב, אין בעובדה שהיזם רוצה להרוויח, עדות לכך שהוא מנסה לחסוך או לעקוץ. להפך, חברות רציניות משקיעות את מיטב מרצם, כספם והחוזקות שלהם ביצירת פרויקט איכותי, מתוך מחשבה שיהיה בכך כדי לגרום להתחלות מוצלחות בפרויקטים נוספים בעתיד שעה שישיגו פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה שנדרש, באופן קל יותר, מתוך הבנה של הדיירים שמי שעומד מולם היא חברה מקצועית ואמינה.

בשלב ראשון, הכל עוד רעיוני וצוותי ההתחדשות הרעיונית נפגשים עם הועדה המחוזית או המקומית. בחלק מהמקרים, כבר בשלב זה לא יינתן אישור להמשיך, מתוך הבנה שהפרויקט לא כלכלי, לא ישים או צפוי להתנגדויות רבות. באופן כללי, צד ההיתכנות נבדק ונבחן היטב שכן המצב הגרוע ביותר הוא פרויקט שהתחיל ונסגר באמצע, שכן קיבלנו פיל לבן ודיירים התלויים באוויר. בשלב זה, היזם גם מספר על תכוניותיו, היקף הבניה הצפוי וכד', כל זאת, עדיין, רק בקווים כללים.

השלב השני כבר כולל הצגת דברים ספציפיים יותר כולל תוכניות ראשוניות, שצפויות לעבור את ועדות התכנון וכן סקר המציג את ההיתכנות לשאלה פינוי בינוי כמה אחוזי הסכמה צריך וכמה אכן יהיו בקרב הדיירים. כמובן שתשובה לשאלה זו אינה חד משמעית, שכן פרטי הפרויקט טרם הוצגו בפני הדיירים. היזם עצמו צריך להציג בשלב זה הוכחות ראשוניות לאיתנותו הכלכלית וכן את התוכנית הכלכלית שהוא מסתמך עליה, כל זאת במטרה לבדוק שיש לו אחוז רווח סביר, שיגרום לו להמשיך בפרויקט ולא לנטוש אותו באמצע.

ההכרזה על פינוי בינוי

לאחר שני השלבים הראשוניים ומעבר שלהם בהצלחה, ניתנת הכרזה מקדמית על הפרויקט ועל ההקלות שצפויות בו ואישור ממהנדס העיר.  בשלב הבא יש צורך לבצע שינוי בתב"ע, המאפשר את שינוי הבניה וקבלת התוכניות המוצעות, כולל כל התוספות (בתוך הבניין ומחוצה לו).

בעת ההכרזה, נחשפים הדיירים לתוכנית הפינוי בינוי. חלקם מעצם ההכרזה וחלקם בעקבות פניה של היזם. ליזם יש מטרה, להשיג את חתימותיהם של הרוב הדרוש מהדיירים, המעיד כי הם חפצים בפרויקט. פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה נדרש. בעבר, עמד המספר על 80% אולם כעת מקודם חוק המוריד את האחוז הנדרש לכ-67% מתוך מטרה להקל על היזמים ולאפשר כמה שיותר פרויקטים שיצאו לדרך ולא יהיו נתונים לחסדי דיירים סרבנים.

בשלב זה יעבור הפרויקט לדיון בוועדה המקומית או המחוזית אשר יחליטו בתורם, האם לקדם את הפרויקט ורק לאחר תשובה חיובית (לא כך קורה תמיד), התוכנית עוברת לפרסום כדי לקבל התנגדויות ובמקביל אפשר כבר לפנות לדיון בקבלת  פטורים והקלות מיסוי על הפרויקט.  רק לאחר קבלת מספר החתימות הדרוש באחוזים ובחינת כל ההתנגדויות, ניתן יהיה לבצע פתיחת תיק לבקשת היתר בניה על בסיס זכויות הבניה שהתקבלו מוקדם יותר.

פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה נדרש?

פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה נדרש, היא שאלה מרכזית ביותר, שכן היא המכרעת האם הפרויקט יתממש או יגדע בעודו בתחילתו.פינוי בינוי כמה אחוז הסכמה נדרש כאמור, אם אין נכון לעכשיו (צפוי להשתנות) הסכמה בחתימה של 80% מכלל הדיירים, בכל מתחם המיועד לפינוי בינוי – לא יהיה פרויקט. על הדיירים לדעת ולהכיר, גם על ידי היזם, את המצב לאשורו, הן של מצב הבתים שלהם כיום והן את המצב העתידי הטוב אליו הפרויקט שואף, כמובן בכפוף להסבר ממצה על כל האתגרים שבדרך ואורך התמשכות הפרויקט. על הדיירים לדעת שלא רק שמדובר בשדרוג רמת החיים שלהם אלא גם שמדובר בהטבה כלכלית רחבה, שכן גם ערך הדירות שלהם יקפוץ וגם הם יעשו זאת ללא שום השקעה כספית מצידם.

למרות זאת, כמעט תמיד נמצא דיירים סרבניים. הם יכולים להיות מעטים- – אך הם יפגעו בכלל הדירים. הסיבות שלהם יכולות להיות אובייקטיביות ואמתיות כמו אנשים מבוגרים מאוד שמתקשים עם שינויים, נכים ומוגבלים שחוששים משינוי סביבת המגורים, או כאלו שלא הבינו נכונה את מהות הפרויקט. מנגד, ישנם סרבנים שעושים זאת מטעמי נקמנות או סחטנות. המחוקק הבין את הדברים ולכן חוקק דרכים להתמודדות עם דיירים סרבניים מטעמים לא כשרים.

התמודדות עם דיירים סרבניים

ניתן להגיש חשוב לדעת כי נושא פינוי בינוי אחוז הסכמה הוא נושא שעולה לא מעט על הפרק בפרויקטים המדוברים שכן, כמעט תמיד יהיה דייר סרבן או אפילו מספר דיירים סרבנים. במקרה שהסירוב לא סביר, יש לבחור בעורך דין מקצועי שינקוט נגד הדייר בהליכים שונים לרבות הגשת תביעת נזיקין כנגדו על הנזק הכלכלי שהוא מסב לדיירים בסירובו לפרויקט. מכיוון שמדובר על סוגיי מורכבת, מומלץ לצרף עורך דין שיש לו היכולת והידע להתמודד עם דיירים סרבניים. באופן עקרוני, על פי החוק, דיין סרבן מוגדר ככזה, במידה וההתנגדות שלו למהלך נובעת מסיבות לא סבירות. אותו הדבר כאשר הדרישות שלו אינן סבירות או אפילו סכום הפיצוי שהוא דורש אינו סביר. במידה והדייר מוכר כסרבן, יכולים שאר הדיירים שהוא מונע מהם כרגע להיטיב עם עצמם, לתבוע אותו ולחייב אותו בנזקים שהוא גורם או עתיד לגרום להם, הן כתוצאה מביטול העסקה והן כתוצאה מרק עיכובה הזמני.

מיהו הקובע מהו סירוב סביר ומהו סירוב שאינו סביר, שבגינו חשוף הסרבן לתביעה? ובכן, קיימות כמה סיבות עיקריות להתנגדות סבירה למהלך. הראשונה היא שלא הוצעה לסרבן חלופת דיור למשך הפרויקט. השנייה היא כי הוא משוכנע שהעסקה כולה אינה כלכלית עבורו או בכלל או שהוא מציג הוכחה כי העסקה עומדת על כרעי תרנגולת ולא בטוחה מבחינה כלכלית. ישנם גם סיבות נוספות, אישיות יותר, כמו אנשים בעלי מוגבלויות אשר המגורים החלופיים או החדשים אינם מתאימים להם וכד'. מי שמחליט האם הסירוב הוא הגיוני או לא הוא בית המשפט והוא זה גם הרשאי לפסוק את הגדרת האחריות לגבי הנזק מול שאר בעלי הדירות (לא תמיד מול כולם) וכמובן לגבי היקף הנזק שנגרם והסכום אותו הוא ישלם.

הורדת אחוז ההסכמה

כפי שהסברנו, אחוז ההסכמה הנדרש צפוי לשינויים. ועדת הפנים בכנסת האמונה על תחום ההתחדשות העירונית, מתעדת להוריד את אחוז ההסכמה הנדרש מ-80% לכדי 67 אחוז- שני שליש מן הדיירים. האחוז הנדרש הוא מכלל הדיירים למעט דיירים שעשו בעבר עבירות בניה ולכן האינטרס שלהם בשינוי של פינוי בינוי קטן יותר.

נדגיש כי האחוז הנדרש אינו נוגע רק לתחילת הפרויקט אלא גם לעובדה שכ-67% מהדיירים שנתנו את הסכמתם יוכלו לתבוע את השאר- שנחשבים כסרבנים. הורדת אחוז ההסכמות הנדרשות צפויה לעורר שוב את שוק הפינוי בינוי ולאפשר התחלות פרויקטים חדשים על ידי חברות איכותיות ומקצועיות יותר. גם זמן הפרויקט בפועל צפוי להתקצר משמעותית בשל הסרת התנגדויות רבות, המאפיינות פרויקטים כיום. על פי הערכות פרויקטים יקוצרו בשנתיים וימשכו רק 5-7 שנים במקום 9-10 שנים כיום, ברוב הפרויקטים.

פינוי בינוי אחוז הסכמה 

פינוי בינוי אחוז הסכמה

אחד הפרויקטים הטובים ביותר הוא פרויקט פינוי בינוי בו מפנים והורסים בניינים ישנים ובונים בניינים חדשים ומשופרים. עם זאת, לא תמיד כל בעלי הדירות בבניינים המבוקשים מסכימים לפרויקט ולכן לא תמיד הפרויקט יכול לצאת לפועל. מהו פרויקט פינוי בינוי ומה אחוז ההסכמה לפרויקט? המאמר הבא הוא בשבילכם. 

 

פינוי בינוי אחוז הסכמה- מהו הפרויקט?

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שנכנס לערים בסוף שנות ה-90, כאשר ניסו למצוא פתרון לבעיית המחסור של שטחי הבינוי בערים הגדולות. בסופו של דבר, המסקנה שהגיעו אליה, היא שהדרך האפקטיבית ביותר להוסיף שטחי בינוי לערים הגדולות תהיה על ידי בנייה לגובה. אך באותן שנים, רוב הבניינים נישאו לגובה של 4 קומות ברוב המקרים והגבוהים ביניהם הגיעו לגובה של 8 קומות. בניינים אלה, שנבנו בשנות ה-50 והלאה תפסו את מרבית משטחה של העיר אז היה צריך להבין כיצד לייעל את השטחים בו הם נמצאים. כך הוחלט על שני פרוייקטים- פרויקט תמ"א 38/1 ופרויקט תמ"א 38/2, כאשר בראשון המטרה היא לחזק את הבניינים הקיימים ולהוסיף להם מקסימום שתי קומות ובשני מפנים את הבניינים הקיימים ובמקומם בונים בניינים חדשים ורבי קומה. 

פינוי בינוי הוא למעשה תמ"א 38/2. במהלך הפרויקט הורסים, כלומר מבצעים פינוי, של מבנים קיימים ובמקומם מבצעים בינוי של מבנים חדשים. במהלך פרויקט פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכך גם צרכים ציבוריים הנדרשים באזור ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. כמו כן, במהלך הפרויקט מתבצעת הקמה של תשתיות משופרות לבניינים, הגדלה של שטח הדירות הישנות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירה (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת. 

היזם של הפרויקט הוא זה שנושא בכל העלויות הכרוכות ואילו הדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו. מה שנקרא win-win.

פינוי בינוי אחוז הסכמה– מה התהליך כולל?

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים. השלב הראשון מצריך מהיזם, דיירי הבניין או העיירה להכריז על מתחם מסוים או על שכונה מסוימת כמיועדים לפרויקט. לאחר מכן, משרד הבינוי והשיכון יחליטו האם אכן לבצע במקום את הפרויקט או לא. במידה והוחלט שהפרויקט יתבצע, יהיה על היזם או העירייה להכין תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה. לאחר הכנת התוכנית, היא תצטרך לעבור אישור על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית ועל ידי וועדת התכנון והבנייה האזורית. במידה והתוכנית עברה אישורים יש ליידע את בעלי הדירות. כאן מגיע השלב הבעייתי שיכול להפיל את כל הפרויקט- האם הדיירים מסכימים או לא? על אחוז ההסכמה הנדרש להצלחת הפרויקט נפרט בהמשך. לאחר שהדיירים מסכימים לפרויקט יש לבחור חברת בנייה שתבצע את הפרויקט בפועל. הבחירה בחברת הבנייה תעשה על ידי הנציג המקצועי של דיירי הבניין. 

בבחירת חברת הבנייה יתבצע משא ומתן בין הדיירים לבין חברת הבנייה. במידה והמשא ומתן מצליח, כל הצדדים המעורבים בתהליך חותמים על ההסכם. 

לאחר שהדיירים חותמים על ההסכם ומאשרים את התהליך מגיע השלב בו הדיירים צריכים להתפנות מהבניין. האחריות של ביצוע הפינוי של הדיירים מוטלת על חברת הבנייה. 

לאחר פינוי הדיירים, חברת הבנייה תקבל היתרי הריסה והיתרי בנייה ותוכל להתחיל בבניית הבניין החדש בפועל. 

כפי שציינו במהלך הפרויקט, למעשה הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש. כתוצאה מכך, לבעלי הדירות בבניין הקודם אין מקום לגור בו. לכן, במהלך תקופה ההריסה והבנייה, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יוכלו לחזור לגור בבניין שלהם. 

שימו לב כי הדיירים לא אחראים לשום חלק בתהליך. היזם הוא זה שאחראי על הפרויקט, הוא אחראי ליצור קשר עם הדיירים ועם הרשות המקומית והמחוזית, הוא יבצע את כלל הבדיקות הנדרשות, יקבל את האישורים הנדרשים וימליץ על המתחם הציבורי שלדעתו יתאים לפרויקט. 

פינוי בינוי אחוז הסכמה- אישור הדיירים

לצערנו, אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט שגורמות בפעמים רבות לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל. 

המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לדיירים לתבוע תביעה נזיקית את הדיירים שמסרבים לעסקה בגין הרווחים שהם מפסידים בגללם. שימו לב שהתביעה מתאפשרת רק לאחר שישנו אישור על התוכנית המפורטת. כמו כן, הסירוב של הדיירים צריך להיות סירוב שאינו סביר על מנת שהתביעה תצלח. כיום, יכול גם רואה חשבון או עו”ד מטעם המדינה לחתום במקום הדייר הסרבן ככל שנמצא שהתנגדותו לפרויקט הבינוי בינוי אינה סבירה.

למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות. 

פינוי בינוי אחוז הסכמה- מה מרוויחים?

במהלך פרויקט פינוי בינוי כולם מרוויחים. 

בעלי הדירות

בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. 

על ידי כך, שווי הדירות הקודמות עולה באופן משמעותי והדיירים לא צריכים להוציא מכיסם כלל על מנת לקחת חלק בפרויקט. התהליך כולו ממומן על ידי היזם שמרוויח ממכירת הדירות הנוספות בבניין. 

היזם

היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט. 

העירייה

גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה. 

פינוי ובינוי – הסכמת דייריםעקב מצוקת קרקעות לבניה בערים הגדולות חוקקה ממשלת ישראל, בעידוד משרד הבינוי והשיכון, בשנת 1998 את חוק פינוי ובינוי. מדובר בפרוייקט התחדשות עירונית שמטרתו להרוס בתי מגורים ישנים בשכונות ותיקות ובמקומם להקים שכונות מודרניות בעלות בניינים חדישים בסטנדרט בנייה גבוה כנדרש.

בשנת 2006 נחקק חוק עדכני יותר – חוק הפיצויים במסגרת פרוייקט בינוי ופינוי. מטרתו להעניק לתושבים תמריצים שיעודדו אותם להסכים להתפנות מבתיהם. על פי החוק, דיירים המפנים דירותיהם לטובת הפרוייקט, יזכו לקבל בתמורה דירה נאה ומרווחת יותר בבית המגורים החדש שיוקם במקום הבניין הישן שבו התגוררו.

למעשה מדובר בחוזה הנערך בין יזם הפרוייקט לבין דיירי הבניין העומד להריסה. הללו מתחייבים למכור ליזם את זכויות הקניין שלהם על המבנה והקרקע עליה הוא עומד ובתמורה, היזם מתחייב להעניק להם דירה חדשה בבניין שיוקם.

הנחיצות בהסכמת הדיירים

פרוייקט פינוי ובינוי מתבצע, ברוב המקרים, בבתי מגורים משותפים. בתחילת התהליך יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבניין, על מנת לקבל היתר להתחלת הביצוע.

התושבים המפונים מבתיהם מקבלים, בתום הבניה, דירה חדשה ומרווחת ללא כל הוצאה כספית. שווי הנכס החדש גבוה לאין ערוך משווי דירתם הישנה. בנוסף, יוענק להם דיור חלופי עד לסיום הבניה ואיכלוס הבניין החדש.

בתי המגורים החדשים הם בעלי מעליות חדישות וכניסות מהודרות ובכל דירה יהיה מרחב מוגן (ממ"ד). הבניינים בנויים בסטנדרטים חדישים ועמידים לרעידות אדמה. כל דייר יקבל חניה אישית.

למרות כל האמור לעיל, רק פרוייקט אחד רקם עור וגידים בארץ.

סרוב לחתום על ההסכם

הסיבה לכך שפרוייקט פינוי בינוי מדשדש בבוץ היא סירוב דיירים לחתום על העסקה. יש סיבות רבות לכך, אולם, ברוב המקרים הטענה היא שההסכם אינו כדאי מבחינה כלכלית. כלומר, שווי הנכס הנוכחי שהדייר גר בו גבוה יותר מהנכס המוצע לו.

חוק הפיצויים קובע שרוב מיוחס מבעלי דירות באותו בניין רשאי להגיש תביעת נזיקין כנגד מיעוט המסרב "סירוב לא סביר". כלומר, אם הטענות וההתנגדויות לפרוייקט אינן הגיוניות ואינן מתאימות לתנאים שקבע המחוקק, רשאים שאר בעלי הדירות לדרוש מהסרבנים פיצוי כספי הולם בגין הנזק שייגרם להם אם הפרוייקט לא יצא לפועל. ולמרות זאת, אכיפתו כרוכה בקשיים לא מעטים.

על פי החוק, לכל דייר יש את הזכות לא להסכים לחתום על ההסכם לביצוע פרוייקט פינוי בינוי. על הסרוב להיות סביר, כלשון החוק, כלומר שיחולו בו התנאים הבאים:

  1. העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
  2. אין בטחונות הולמים לביצוע העסקה.
  3. נסיבות אישיות שאינן מאפשרות פינוי בתנאים הנוכחיים.
  4. בדירה מתגורר אדם בעל מוגבלות והדירה החדשה אינה מתאימה לו.
  5. לא קיימת אופציה של דיור חלופי עד לסיום הבניה ותחילת האיכלוס.

הפתרון לסרבנים

עקב אי היכולת להאיץ מיזמים של פינוי בינוי בגלל סירוב דיירים לחתום על ההסכם, תוקנה בשנת 2012 תקנה לחוק לפיה לבעלי דירות לא תהיה יותר זכות התנגדות לפרוייקט על בסיס כלכלי. שמאי פינוי ובינוי שנבחר מטעם הממשלה יהיה זה שיחליט האם הפרוייקט כדאי או לא.

בעקבות התקנה החדשה יוכלו דיירים המהווים רוב המעוניין בביצוע העסקה, לפנות ליו"ר הוועדה להתחדשות עירונית ולבקש למנות שמאי, מתוך רשימת השמאים שנקבעה על ידי הממשלה, שיחליט האם כדאי לחתום על ההסכם.

התקנה החדשה קובעת גם כי שיעור ההסכמה הנדרשת לביצוע הפרוייקט יעמוד על: 80% במקבץ של בניינים, ו-67% בכל בניין בודד.

כנגד דיירים שיעמדו בסירובם על בסיס חוסר כדאיות כלכלית, גם לאחר הערכת השמאי מטעם הממשלה, יוכלו הדיירים להגיש תביעת נזיקין.

פינוי בינוי אחוז הסכמהמכיוון שמדובר בתהליכים מאוד בירוקרטיים ומורכבים שגם לוקחים לא מעט זמן, ריכזנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על פינוי בינוי אחוז הסכמה, סוגי אנשי המקצוע הנדרשים לתהליך ומה שבין לבין. הנה המדריך המלא לפניכם. 

כדי לקבל הסכמה לתהליך פינוי בינוי שנקרא תמ"א 38 2 (תהליך הכולל את ההריסה והבנייה מחדש של הבניין), תצטרכו לקבל רוב הסכמי של 80% מדיירי הבניין המשותף. כדי להגיש בקשת אישור עבור תמ"א 38 ללא הריסת הבניין, תצטרכו רוב הסכמי של 67% מדיירי הבניין. מה חשוב לדעת על פינוי בינוי אחוז הסכמה? המשיכו לקרוא. 

מה עושים בנוגע לדיירים סרבנים בתהליך פינוי בינוי?

לאחר שביררתם לגבי פינוי בינוי אחוז הסכמה, הבנתם שאתם צריכים אחוז מסוים כדי לקבל החלטה בקרב הדיירים ולהגיש בקשת פינוי בינוי. עם זאת, בחלק גדול מהמקרים קיימים דיירים סרבנים אשר לא מעוניינים לקחת חלק בפרויקט. 

ייתכן שהם סתם רוצים להקניט ולנסות לסחוט תמורות גדולות יותר מהיזם, אבל בחלק גדול מהמקרים מדובר בדיירים קשישים או בדיירים שמוצאים את העסקה לא כדאית מבחינה כלכלית. ככה או ככה, חשוב לדעת שישנן כל מיני דרכים ושיטות להתמודד עם דיירים סרבנים שאינם מוכנים לתמוך בפרויקט פינוי בינוי. 

למשל, ניתן להגיש תביעה נזיקית בגין הרווחים הכלכליים שאותם דיירים סרבנים עולים לכם בהם. אבל לפני שממהרים להגיש תביעה נזיקית, חשוב להבין שהיא לא בהכרח הצעד המומלץ בכל המקרים. תביעה נזיקית לא בהכרח תוביל אתכם לקבל אישור לפרויקט, אבל יש פתרונות אחרים. כדי לקבל מידע נוסף לגבי טיפול בדיירים סרבנים, חשוב לפנות לעורך הדין שמלווה את הפרויקט שלכם. 

כמה זמן לוקח לקבל אישור פינוי בינוי? 

כל עוד אתם מחפשים מידע לגבי פינוי בינוי אחוז הסכמה באינטרנט, אתם צריכים לקחת בחשבון שהפקטור הזה הוא פקטור בודד מכלל הגורמים השונים שישליכו וישפיעו על הצלחת התהליך של פינוי בינוי. מדובר בפרויקטים מורכבים מאוד שגם אורכים לא מעט זמן, ככה שמוטב ולהסתייע בעורך דין כדי שייעל ויזרז את התהליך עד כמה שניתן. 

ובכל זאת, לא משנה עד כמה עורך הדין יהיה מסוגל לייעל תהליכים, מדובר בהליך בירוקרטי מורכב. אז צפו להמתנה של שנה לפחות עד שתקבלו את האישור המיוחל לפינוי בינוי. בחלק מהמקרים האישור ניתן לאחר כמה חודשים בודדים, אבל בחלק גדול מהמקרים יש צורך לשנס מותניים ולהתאזר בסובלנות. 

התחדשות עירונית והקשר לפינוי בינוי של בנייני מגורים

התחדשות עירונית היא תהליך הכולל הריסה ובנייה מחדש של אזורים ובניינים. תהליך זה נעשה בדרך כלל כדי לשפר את איכות החיים באותו אזור, כמו גם את המרקם העירוני הכולל. בתוך כך, בשנים האחרונות התחדשות עירונית בישראל מתמקדת בבניית מבני מגורים חדשים וחיזוקם כנגד רעידות אדמה.

תהליך ההתחדשות העירונית קשור בצורה הדוקה מאוד לתהליכי פינוי ובינוי, כאשר ניתן להגדיר התחדשות עירונית כתהליך שבו עיר או יישוב בארץ הופכים ממצבם הנוכחי למצב רצוי יותר, בדרך כלל כזה שעונה על צרכי הדיירים או הסביבה. עם הגדרה זו ניתן לראות כי להתחדשות עירונית יש השפעה לא רק על ערים, אלא גם על אזורים כפריים. למשל, יישובים בצפון ובדרום הארץ.

תהליך ההתחדשות העירונית מתחיל בזיהוי מקומות או בנייני מגורים משותפים הזקוקים לשיפור ולאחר מכן, הריסתם כדי לפנות מקום למבנים חדשים או שחזורי בנייה. תהליכים אלו נעשים באמצעות יזמי נדל”ן שנקראים גם יזמי פינוי בינוי, קבלנים, מהנדסי בנייה, מהנדסים אזרחיים, אדריכלים ועוד.

כיצד מתחילים עם תהליך פינוי בינוי?

אם אתם מעוניינים לקבל אישור לפינוי בינוי, אז טוב שאתם מחפשים בגוגל מונחים כמו פינוי בינוי אחוז הסכמה. חשוב שתערכו את מחקר השוק המקוון שלכם, מכיוון שהתהליכים האלו כרוכים בהמון פרטים שונים. כל דבר שתחסירו מלצרף לרשות הבינוי המקומית, בהכרח יוביל לדחיית התהליך, לעיכובים ודחיות מיותרות. בתוך כך, כדי לקבל אישור פינוי בינוי יהיה עליכם ראשית לקבל את הסכמתם של כלל הדיירים בבניין.

לאחר שתקבלו את הסכמתם של כלל הדיירים בבניין המשותף, תוכלו להעלות שמות והצעות לגבי עורכי דין ויזמי נדל"ן שיוכלו ללוות את התהליך. אם ישנם דיירים סרבנים שאינם תומכים בתהליך, קחו בחשבון שניתן לטפל בכך באופן משפטי. כאמור, פרויקט של פינוי בינוי הכולל הריסה ובנייה מחדש יצריך תמיכה של 80% מכלל הדיירים במבנה. אם מדובר בפרויקט תמ"א 38 שאינו מלווה בהריסת הבניין, הדיירים יצטרכו רוב של 67% בלבד.

מי הם אנשי המקצוע המעורבים בפינוי בינוי?

אנשי המקצוע המעורבים בתהליכי התחדשות עירונית צריכים להיות בעלי כישורי פיתוח טכניים, מבניים, חברתיים וכלכליים וכן צריכים להיות בעלי ידע כיצד ערים מתפקדות ומתנהלות. הם צריכים להיות מסוגלים לשלב תכנון עם מדיניות ציבורית ופיתוח קהילתי, תוך דגש על עמידה בתקנות אזוריות ורגולציות מקומיות. 

חשוב לדעת שהתחדשות עירונית היא לא רק תהליך בניית מבנים ותשתיות חדשות. מדובר גם ביצירת סביבה שבה אנשים רוצים לחיות ולעבוד, וזה בעצם מה שמקשר בין פינוי בינוי לבין התחדשות עירונית. בתוך כך, אנשי המקצוע המעורבים בתהליכי פינוי בינוי כוללים אדריכלים, מתכנני ערים ומהנדסים אזרחיים, מהנדסי קונסטרוקציה ובנייה, קבלני שיפוצים וקבלני משנה, מעצבי פנים ועוד.

בחירת אנשי מקצוע בתהליך התחדשות עירונית ופינוי בינוי 

תהליך התחדשות עירונית ופינוי בינוי הם שני דברים שונים. התחדשות עירונית היא תהליך של פיתוח מחדש של אזור לשיפור איכותו וחיותו, בעוד כי פינוי בינוי הוא תהליך של הוצאת אנשים מבניין על מנת להפוך אותו בטוח לכולם, לרבות הפיכת המבנה חזק כנגד רעידות אדמה. יחד עם זאת, בין אם מדובר על התחדשות עירונית או פינוי בינוי, הדגשים בבחירת אנשי המקצוע הם אותם דגשים. 

בתוך כך, חשוב לבחור אנשי מקצוע בעלי ניסיון הן בהתחדשות עירונית והן בפינוי בינוי, מכיוון שתהליכים האלו מצריכים המון ידע, ניסיון ואת הכלים הנכונים לעבודה. ואנחנו לא מדברים על כלי עבודה, אלא על הכלים והכישורים, ההסמכות והיכולות שאנשי מקצוע אלו צריכים בתהליכים כה מורכבים. לכן, הקפידו לבחור יזם פינוי בינוי, עורך דין, מהנדס וקבלנים שמכירים לעומק את סוגי הפרויקטים האלו. 

ראשית בחרו עורך דין פינוי בינוי

בשלב הכי ראשוני (אבל לאחר קבלת הסכמת רוב הדיירים), יש לאתר עורך דין פינוי בינוי. עורכי דין לפינוי בינוי הם אנשי מקצוע המסייעים לאנשים עם בעיות משפטיות הקשורות להליך הנ”ל, אבל לא רק. מעבר לכך, עורכי דין פינוי בינוי יכולים לסייע לכם גם בבחירת היזם הנכון ביותר לפרויקט שלכם, יכול לסייע לכם בטיפול בדיירים סרבנים, בתהליך קבלת החלטות שונות ועוד.

טיפ אחד למציאת עורך דין פינוי הוא, לבצע חיפוש בגוגל של "עורך דין פינוי בינוי". זה ייתן לכם רשימה של עורכי דין מקומיים המציעים שירותים באזור שלכם. ויש לציין, חשוב במיוחד למצוא עורך דין מהאזור שלכם שמכיר ובקיא ברגולציות המקומיות ובתקנות השונות בעיר שלכם. ככה תוכלו להבטיח שעורך דינכם בקיא בסוג הפרויקט הספציפי שלכם. לאחר שבחרתם בעורך דין מתאים, המשיכו הלאה לבחירת יזם פינוי בינוי. 

פינוי בינוי אחוז הסכמה אחד הפרויקטים הטובים ביותר הוא פרויקט פינוי בינוי בו מפנים והורסים בניינים ישנים ובונים בניינים חדשים ומשופרים. עם זאת, לא תמיד כל בעלי הדירות בבניינים המבוקשים מסכימים לפרויקט ולכן לא תמיד הפרויקט יכול לצאת לפועל. מהו פרויקט פינוי בינוי ומה אחוז ההסכמה לפרויקט? המאמר הבא הוא בשבילכם. 

 

פינוי בינוי אחוז הסכמה- מהו הפרויקט?

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שנכנס לערים בסוף שנות ה-90, כאשר ניסו למצוא פתרון לבעיית המחסור של שטחי הבינוי בערים הגדולות. בסופו של דבר, המסקנה שהגיעו אליה, היא שהדרך האפקטיבית ביותר להוסיף שטחי בינוי לערים הגדולות תהיה על ידי בנייה לגובה. אך באותן שנים, רוב הבניינים נישאו לגובה של 4 קומות ברוב המקרים והגבוהים ביניהם הגיעו לגובה של 8 קומות. בניינים אלה, שנבנו בשנות ה-50 והלאה תפסו את מרבית משטחה של העיר אז היה צריך להבין כיצד לייעל את השטחים בו הם נמצאים. כך הוחלט על שני פרוייקטים- פרויקט תמ"א 38/1 ופרויקט תמ"א 38/2, כאשר בראשון המטרה היא לחזק את הבניינים הקיימים ולהוסיף להם מקסימום שתי קומות ובשני מפנים את הבניינים הקיימים ובמקומם בונים בניינים חדשים ורבי קומה. 

פינוי בינוי הוא למעשה תמ"א 38/2. במהלך הפרויקט הורסים, כלומר מבצעים פינוי, של מבנים קיימים ובמקומם מבצעים בינוי של מבנים חדשים. במהלך פרויקט פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכך גם צרכים ציבוריים הנדרשים באזור ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. כמו כן, במהלך הפרויקט מתבצעת הקמה של תשתיות משופרות לבניינים, הגדלה של שטח הדירות הישנות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירה (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת. 

היזם של הפרויקט הוא זה שנושא בכל העלויות הכרוכות ואילו הדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו. מה שנקרא win-win.

פינוי בינוי אחוז הסכמה– מה התהליך כולל?

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים. השלב הראשון מצריך מהיזם, דיירי הבניין או העיירה להכריז על מתחם מסוים או על שכונה מסוימת כמיועדים לפרויקט. לאחר מכן, משרד הבינוי והשיכון יחליטו האם אכן לבצע במקום את הפרויקט או לא. במידה והוחלט שהפרויקט יתבצע, יהיה על היזם או העירייה להכין תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה. לאחר הכנת התוכנית, היא תצטרך לעבור אישור על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית ועל ידי וועדת התכנון והבנייה האזורית. במידה והתוכנית עברה אישורים יש ליידע את בעלי הדירות. כאן מגיע השלב הבעייתי שיכול להפיל את כל הפרויקט- האם הדיירים מסכימים או לא? על אחוז ההסכמה הנדרש להצלחת הפרויקט נפרט בהמשך. לאחר שהדיירים מסכימים לפרויקט יש לבחור חברת בנייה שתבצע את הפרויקט בפועל. הבחירה בחברת הבנייה תעשה על ידי הנציג המקצועי של דיירי הבניין. 

בבחירת חברת הבנייה יתבצע משא ומתן בין הדיירים לבין חברת הבנייה. במידה והמשא ומתן מצליח, כל הצדדים המעורבים בתהליך חותמים על ההסכם. 

לאחר שהדיירים חותמים על ההסכם ומאשרים את התהליך מגיע השלב בו הדיירים צריכים להתפנות מהבניין. האחריות של ביצוע הפינוי של הדיירים מוטלת על חברת הבנייה. 

לאחר פינוי הדיירים, חברת הבנייה תקבל היתרי הריסה והיתרי בנייה ותוכל להתחיל בבניית הבניין החדש בפועל. 

כפי שציינו במהלך הפרויקט, למעשה הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש. כתוצאה מכך, לבעלי הדירות בבניין הקודם אין מקום לגור בו. לכן, במהלך תקופה ההריסה והבנייה, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יוכלו לחזור לגור בבניין שלהם. 

שימו לב כי הדיירים לא אחראים לשום חלק בתהליך. היזם הוא זה שאחראי על הפרויקט, הוא אחראי ליצור קשר עם הדיירים ועם הרשות המקומית והמחוזית, הוא יבצע את כלל הבדיקות הנדרשות, יקבל את האישורים הנדרשים וימליץ על המתחם הציבורי שלדעתו יתאים לפרויקט. 

 

פינוי בינוי אחוז הסכמה- אישור הדיירים

לצערנו, אחת הבעיות המרכזיות בפרויקט שגורמות בפעמים רבות לנפילתו היא אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים במתחמים שונים ברחבי הערים הגדולות לא יצאו לפועל. 

המדינה שרצתה לעודד את הפרויקט (שכן הוא בא לענות על הצורך בהוספת שטחי בינוי בערים), קבעה כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם, זאת בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, הוסיפו חוק פינוי בינוי המאפשר לדיירים לתבוע תביעה נזיקית את הדיירים שמסרבים לעסקה בגין הרווחים שהם מפסידים בגללם. שימו לב שהתביעה מתאפשרת רק לאחר שישנו אישור על התוכנית המפורטת. כמו כן, הסירוב של הדיירים צריך להיות סירוב שאינו סביר על מנת שהתביעה תצלח. כיום, יכול גם רואה חשבון או עו”ד מטעם המדינה לחתום במקום הדייר הסרבן ככל שנמצא שהתנגדותו לפרויקט הבינוי בינוי אינה סבירה.

למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות, ביניהן- כמה זמן ייקח לפרויקט, לא יהיה להם מקום מגורים משלהם והם יצטרכו להסתמך על דירות שכורות במשך תקופה ארוכה, דיירים שחושבים שאולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות. 

פינוי בינוי אחוז הסכמה- מה מרוויחים?

במהלך פרויקט פינוי בינוי כולם מרוויחים. 

בעלי הדירות

בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. 

על ידי כך, שווי הדירות הקודמות עולה באופן משמעותי והדיירים לא צריכים להוציא מכיסם כלל על מנת לקחת חלק בפרויקט. התהליך כולו ממומן על ידי היזם שמרוויח ממכירת הדירות הנוספות בבניין. 

היזם

היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט. 

העירייה

גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה. 

 

ראו גם:

שלבים לפינוי בינוי

קבוצת עידן התחדשות עירונית
קבוצת עידן התחדשות עירונית

ביצוע פרויקטים למגורים והתחדשות עירונית בסטנדרטים הגבוהים ביותר.
עשרות שנות ניסיון בביצוע מגוון רחב של פרויקטים מאפשר לכם לישון בשקט ולדעת שהבית שלכם בידיים טובות .

שתפו את המאמר:

צרו איתנו קשר:
התקשרו עכשיו