פרויקטים של פינוי בינוי (התחדשות עירונית) הם פרויקטים אשר מטרתם לסייע במצוקת הדיור הקיימת במתחמים עירוניים המאוכלסים בצפיפות. זאת על ידי הריסתם של בניינים קיימים ובנייתם מחדש, כאשר הבניין החדש כולל לרוב יחידות דיור נוספות לאלו שהתקיימו בבניין הישן, והרווח הנוסף מועבר לידיו של הקבלן.
במרבית המקרים, בתקופת הביניים שבין הריסתו של הבניין הישן לאכלוסו של הבניין החדש, גרים הדיירים באופן זמני בשכירות, אשר ממומנת על ידי הקבלן.מהו "דייר סרבן" במסגרת פרויקט פינוי בינוי?
אף שבאופן כללי, פרויקטים של פינוי בינוי מעניקים יתרונות ניכרים לכלל הצדדים, כאשר דיירי הבניין זוכים להתגורר בבניין חדש ומודרני, וזאת ללא צורך בנשיאה בעלויות הכלכליות של הבנייה, הרי שישנם מקרים בהם מיעוט מבין הדיירים, ולעיתים אף דייר אחד בלבד, מתנגדים לביצוע הפרויקט, וזאת מסיבות שונות.
חשוב לזכור, כי לעיתים התנגדותו של הדייר לביצוע הפרויקט נובעת מסיבות ענייניות, כגון חשש מאופן הביצוע המתוכנן, או מעצם הטלת הביצוע על קבלן ספציפי, אשר אינו זוכה לאמונו של הדייר. עם זאת, התנגדות לביצוע פרויקט פינוי בינוי יכולה לנבוע גם מסיבות אחרות, כגון ניסיון להגדיל את רווחיו האישיים של הדייר במסגרת ביצוע הפרויקט, וזאת לעיתים על חשבונם של שאר הדיירים בבניין.בסופו של דבר, התנגדות לביצוע הפרויקט מטעמו של דייר אחד, אשר נמנע מחתימה על מסמכי ביצוע הפרויקט, עלולה ליצור עיכוב ממשי בתהליך ביצוע הפרויקט, אשר מטבעו לוקח זמן רב לביצוע, ובמקרים מסוימים אף למנוע את ביצוע הפרויקט באופן מוחלט.
איך ניתן להתמודד עם דייר סרבן?
ההכרה בחשיבותם של פרויקטים של פינוי בינוי, אשר מאפשרים לדיירים לשפר את איכותו של הדיור שבבעלותם, הובילה את ממשלת ישראל לחקיקתו של חוק פינוי-בינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006.חוק זה, אשר מוכר גם בכינויו הרווח "חוק הדייר הסרבן", נועד לאפשר התמודדות יעילה עם מקרים בהם פרויקט פינוי בינוי, אשר זוכה לתמיכתם של רוב מכריע מקרב דייריו של בניין מגורים מסוים, נעצר עקב התנגדותה של קבוצת מיעוט מבין הדיירים, או אף דייר אחד.
החוק קובע, כי במקרים בהם ביצועו של פרויקט פינוי בינוי, אשר זוכה לתמיכתם של רוב מוחלט מקרב דייריו של בניין מגורים מסוים (לפחות 4/5 מקרב בעלי הדירות בבניין), נמנע עקב התנגדותם של מיעוט מקרב הדיירים, וזאת על סמך נימוקים שאינם סבירים, הרי שקיימת עילה להגשת תביעה משפטית מטעם הדיירים הנמנים על קבוצת הרוב, כנגד הדיירים הנמנים על קבוצת המיעוט.במסגרת התביעה, יש באפשרות חברי קבוצת הרוב לדרוש מחברי קבוצת המיעוט תשלום פיצויים בגין הנזק הממוני שנגרם לכלל הדיירים בעקבות אי ביצוע הפרויקט, ובהתאם לנסיבות הרלוונטיות.
מהם "נימוקים שאינם סבירים"?
חשוב לזכור, כי לא כל התנגדות לביצוע פרויקט פינוי בינוי נובעת בהכרח מנימוקים לא סבירים, כאשר קיימים מקרים בהם התנגדותם של הדיירים נובעת מסיבות ענייניות, כגון חשש מזהותו של הקבלן, התנגדות עניינית לאופן ביצוע הפרויקט, וכדומה.דווקא במקרים אלו, חשוב כי שאר הדיירים יקפידו להקשיב לנימוקיהם של המתנגדים, אשר לעיתים קרובות עשויים לשכנע גם את שאר הדיירים, ולהוביל לשינוי באופן ביצוע הפרויקט, או אף לדחיית הביצוע.
עם זאת, במקרים בהם ההתנגדות לביצוע הפרויקט נובעת אך מרצונו של דייר מסוים לזכות בהטבות אישיות על חשבונם של שאר הדיירים, וזאת על ידי ניסיון "סחיטה", הרי שמדובר ללא ספק בנימוק שאינו סביר, ומשכך בעילה להגשת תביעה משפטית כנגד הדייר עצמו.כאשר יש בעיה של דייר סרבן פינוי בינוי, חשוב לדעת שהחוק מכיר בבעיה הזאת ומציע מספר פתרונות אפשריים, לרבות תביעה נזיקית של אותם דיירים סרבנים. אם חלק מדיירי הבניין מונעים משאר הדיירים אצלכם להתחיל בהתחדשות עירונית, המידע הבא עבורכם.
התחדשות עירונית עשויה להיות מבורכת ומפתחת, אבל במקרים רבים הפרויקטים האלו מתעכבים ואפילו מנועים מלהתחיל כאשר חלק מהדיירים מסרבים לכך. על פי החוק, פרויקט תמ"א 38 הכולל הריסה ובנייה מחדש יצריך תמיכת 80% מדיירי הבניין המשותף. זאת, בעוד שפרויקט תמ"א ללא הריסה יצריך רק 67% תמיכה מדיירי הבניין. אם חלק מהדיירים נמנעים מלתמוך בהתקדמות הפרויקט, יש מה לעשות, המשיכו לקרוא.
מה חשוב לדעת על דייר סרבן פינוי בינוי?
התהליכים של פינוי בינוי גם ככה מאוד מורכבים, בירוקרטיים, ארוכים ומתישים למדי. אז אם מוסיפים למשוואה הזאת גם דייר סרבן שמונע מכולם לשפר את רווחת ואיכות החיים שלהם, חשוב לדעת מה עושים עם זה.
ככלל, קודם כל תזכרו שהמחוקק הוא לצידכם בחלק גדול מהמקרים. המדינה מעוניינת כמה שיותר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן הוצעו במהלך השנים מספר פתרונות אפשריים עבור התמודדות עם דייר סרבן פינוי בינוי.
דרכים משפטיות להתנהל עם דייר סרבן תמ"א 38
דיירים סרבנים פינוי בינוי עשויים להיות מטופלים בדרכים משפטיות, אך לפני כן מומלץ לנסות לפתור את הבעיה מחוץ לדלתות בית המשפט. בתור התחלה, יהיה חשוב להתריע בפני הדייר הסרבן שיש בכוונתכם לנקוט בצעדים משפטיים.
אם זה לא עוזר, יהיה חשוב להוציא מכתב אזהרה מעורך דין לפני נקיטה בצעדים נוספים. אם גם זה לא תרם לכלום והדייר עדיין מסרב, אתם יכולים לנקוט בצעדים משפטיים אשר כוללים הגשת כתב תביעה נזיקית כחוק וכדין.
מה נצטרך להוכיח בעת הגשת תביעה נזיקית
תצטרכו להוכיח כי סירובו של הדייר גרם לאי-אלו נזקים כספיים, מה שעשוי להיות לא מורכב מאוד בבית המשפט. למשל, יהיה אפשר להוכיח שהסירובים של הדיירים הובילו לנזקים כלכליים עבור הדיירים ועבור היזמים, שתכננו להפיק רווחי מהפרויקט.
עם זאת, החוק גם מכיר בזכותם של דיירים סרבנים לסרב בכל הנוגע לתהליכים של תמ"א 38, ככה שחשוב להיות מודעים גם לכך. בחלק מהמקרים החוק מגדיר אפשרויות של "סירוב סביר" וכן "סירוב בלתי סביר" של דיירים לפרויקטים אלו.
מתי סירוב דייר סרבן פינוי בינוי יהיה סביר דווקא?
כאמור, ישנם כמה מקרים שונים שבהם הסירוב של הדייר הסרבן יהיה דווקא סביר מבחינת המחוקק. למשל, במקרה שבו הדייר הסרבן מצליח להוכיח כי הפרויקט של תמ"א 38 אינו כדאי מבחינה כלכלית עבור הדיירים או עבור עצמו.
כמו כן, אם הדייר מצליח להוכיח שהיזם לא הציע ערבונות ובטחונות מספקים, ייתכן שבית המשפט יפסוק לטובת הדייר הסרבן בגין סירוב סביר. במקרים בהם יזמים וקבלנים לא מציעים מגורים חלופיים בכלל או לא מציעים מגורים חלופיים הולמים, גם אז בית המשפט יהיה עשוי לפסוק לטובת הדייר הסרבן.
דייר סרבן פינוי בינוי עקב נסיבות אישיות
בנוסף למה שציינו עד כה, קיימים גם מקרים בהם בית המשפט יפסוק לטובת הדייר הסרבן בגין נסיבות אישיות. זהו הסעיף הכי מעומעם והכי נתון לפרשנות, שבו בדרך כלל דבקים הדיירים הסרבנים. קל יותר להוכיח את נסיבות הסירוב במקרים אלו, אך יש דרכים להתנגד גם לזה.
הנסיבות האישיות משתנות ממקרה למקרה, ככה שחשוב להבין במה בדיוק מדובר לפני שנוקטים בפעולות משפטיות נוספות. המקרה האחרון אשר כולל סירוב סביר של דייר סרבן הוא, המקרה של דייר קשיש. מה חשוב לדעת על כך? המשיכו קריאה.
דיירים קשישים סרבנים בפינוי בינוי – מה חשוב לדעת?
המחוקק מכיר עמוקות בכל מה שקשור לדיירים קשישים בתהליכים אלו של פינוי בינוי. מעבר לכך שהפרויקטים האלו יכולים להיות מאוד לא נוחים עבור דיירים קשישים, במקרים רבים הדיירים הקשישים בכלל לא צריכים את השטח המורחב שבדרך כלל מתקבל אחרי פינוי בינוי.
שטח הדירות בדרך כלל גדל, ודיירים קשישים לרוב יצטרכו דווקא דירה קטנה יותר, לא גדולה יותר. כדי לענות על הצרכים של דיירים קשישים אשר מהווים דיירים סרבנים בפינוי בינוי, המחוקק מציע מספר פתרונות שונים ומגוונים.
הפתרונות שמציע המחוקק עבור דיירים סרבנים
כאמור, יש כל מיני פתרונות שונים שהמחוקק יכול להציע כדי לפתור סוגיה של דיירים סרבנים ודיירים קשישים. לדוגמה, החוק יכול להציע שהיזם יעניק לדייר הקשיש סכום כסף אשר שווה לרכישת דירה חדשה באזור המגורים שלו.
כמו כן, ייתכן שיוצא לדייר הקשיש שיפוי כספי או תמורה בצורה של דירה קטנה יותר עם תוספת של תשלום איזון. אם שום דבר ממה שהצענו עד כה לא עבד לכם, אתם עומדים כנראה בפני האפשרות של הגשת תביעה נזיקית נגד הדייר הסרבן.
בד"כ הדייר הסרבן מיישר קו לאחר מכתב מעו"ד
דייר סרבן פינוי בינוי אשר מקבל כתב תביעה נזיקית, הוא דייר סרבן שנמצא כעת בבעיה רצינית. לא פעם, הפרויקטים של פינוי בינוי כוללים עסקאות בשווי של עשרות מיליוני שקלים ויותר, ואף אחד לא מעוניין להיות נתבע בתביעה של סכומים כאלו.
כאשר הדייר הסרבן מקבל את המכתב מעורך הדין, הוא באותו הרגע אמור ליישר קו עם הדיירים האחרים במבנה. אבל אם זה לא קורה והדייר עדיין ממשיך לסרב לתחילת התהליך, ההמלצה היא להתקדם עם הגשת כתב התביעה.
תביעה נזיקית עדיין לא תאפשר את תחילת הפרויקט
חשוב לקחת בחשבון שהגשת כתב התביעה הנזיקית היא לא מה שיאפשר לכם להתקדם עם הפרויקט. כדי לפתור בעיה של דייר סרבן במהלך תביעה נזיקית אשר עדיין מסרב ליישר קו עם יתר הדיירים, המחוק מציע פתרון נוסף. בסמכות בית המשפט למנות צד שלישי אשר יהיה ממונה על קבלת ההחלטות בעסקה, כאשר אותו דייר סרבן למעשה יאבד את היכולת לסרב.
בדרך כלל, יהיה מדובר בגורמים צד שלישי כמו עורכי דין, רואה חשבון וכולי. חשוב לציין, אותו גורם צד שלישי אשר ממונה על ידי בית המשפט לא יכול להיות בעל זכויות באותו מתחם של פינוי בינוי. אם אותו גורם מחזיק בזכויות בנייה או רכישת דירות בפרויקט, הוא לא יוכל להתמנות כסמכות אחראית מטעם בית המשפט.
טיפים למציאת עורך דין לטיפול בדיירים סרבנים
מציאת עורך דין המתמחה בפרויקטים של שיפוץ מבני מגורים יכולה להיות קשה, וזאת עוד לפני שדיברנו על דיירים סרבנים בתהליכי פינוי בינוי. עם זאת, ישנן מספר דרכים למצוא את עורך הדין המתאים לפרויקט שלכם, שגם מסוגל להתמודד עם דיירים סרבנים. למשל, חפשו עורך דין בעל ניסיון בשיפוצים בבנייני מגורים ובעל ניסיון בטיפול בדיירים סרבנים בפרט.
בנוסף, כדאי גם לשאול על ניסיונם של עורכי הדין עם פרויקטים מורכבים של שיפוץ מבנים, שהצריכו גם טיפול בדיירים סרבנים. אם יש לעורכי הדין ניסיון בכך, תבדקו כמה זמן לוקח לטפל בדיירים אלו ומה התהליך כולל מבחינת עורך הדין שלכם. כך תוכלו לבחור בעו"ד הנכון ביותר לסוג המקרה שלכם.