תמא 38 הריסה ובניה

לפני לא מעט שנים המדינה החליטה על תוכנית כלל ארצית לשיקום מבנים ישנים וחיזוקם. תוכנית הדגל של המדינה מיושמת עד היום ביתר שאת ונקראת תמא 38. עם השנים תוכנית זו להתחדשות עירונית עברה לא מעט שינויים וגילגולים וכיום ישנן שתי תוכניות נוספות ומבוקשות במיוחד – תמא 38 הריסה ובניה ופינוי בינוי. אם גם אתם רוצים ליהנות מההטבות המשמעותיות שניתנות לרבים (ללא כל תשלום) במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. 

 

רגע לפני שאתם ממהרים לחתום ליזם הראשון שדופק על דלת דירתכם – הכירו את כל הדגשים החשובים שיעזרו לכם להחליט

בפסקאות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות תוכניות ההתחדשות העירונית, לרבות הסיבה המרכזית בגינה המדינה החליטה להתחיל עם התוכניות הללו, השינויים הכלולים במסגרת התוכניות, ההבדלים המהותיים בין התוכניות השונות, תנאי הסף שחייבים להתקיים בשביל שניתן יהיה ליישם את התוכניות ועוד מגוון נקודות מרכזיות שחשוב להכיר לפני שממהרים לתת את אישורנו ליזם הראשון שדופק על דלת ביתינו. 

תוכניות ממשלתיות שמטרתן אחת – לחזק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה אפשרית בגבולות ישראל

ראשית חשוב לפתוח בעובדה כי כלל התוכניות להתחדשות עירונית הן תוכניות ממשלתיות שאינן כוללות כל תשלום מצד בעלי הנכסים בבניין. הממשלה החליטה לקדם תוכנית כלל ארצית להתחדשות עירונית במטרה לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980. למה דווקא 1980? החל משנה זו כל קבלן חוייב לבנות בהתאם לתקן מקצועי המבטיח עמידות טובה של הבניינים בפני רעידות אדמה. נתון זה מוביל אותנו לנקודה הבאה שעוסקת בסיבה המרכזית בגינה המדינה החליטה על תחילת התוכנית. 

 

שיקום מבנים ישנים תוך מתן תמריצים הן לקבלנים והן לדיירים! 

מדוע המדינה החליטה לשקם בניינים ישנים תוך מתן תמריצים רבים הן לקבלנים והן לדיירי הבניין? ישנן לא מעט סיבות, אך אחת מרכזית. הסיבה המרכזית היא חשש מפני רעידות אדמה משמעותיות שעלולות לפגוע בעמידות בניינים ישנים שקיבלו היתר בניה לפני שנת 1980. לא מעט מומחים בתחום רעידות האדמה מכל רחבי העולם סבורים כי מדינת ישראל יכולה לחוות רעידת אדמה משמעותית בשנים הקרובות. רעידת אדמה משמעותית מסכנת באופן ישיר מבנים רבים שנבנו לפני שנת 1980, אז החלו ליישם בבנייה את התקן הייעודי לרעידות אדמה. 

 

ישנן מספר תוכניות דגל לתוכנית הכלל ארצית להתחדשות עירונית – הכירו את עיקרי התוכניות המובילות

בתחילת דרכה של התוכנית להתחדשות עירונית, תוכנית הדגל הייתה תמ"א 38/1. אך במרוצת השנים חלו שינויים רבים בתוכנית זו. כיום יש שלוש תוכניות מרכזיות במסגרת ההתחדשות העירונית. קיימים הבדלים משמעותיים בין התוכניות, ולכן בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים החשובים אודות התוכניות השונות. בונים על תוכנית התחדשות עירונית לבניין הישן שלכם? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. 

 

תוכניות הדגל במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית:

• תמא 38/1 

התוכנית המרכזית במסגרת פרויקט התחדשטת עירונית היא תמא 38/1. תוכנית זו היא התוכנית הראשונית שהמדינה החלה לפני שנים ארוכות. תוכנית זו כוללת שינויים רבים בבניין הקיים המבטיחים כי הוא יוכל לעמוד בתקן 413 ייעודי לרעידות אדמה.

 

אז מה כלול בפרויקט תמא 38/1? 

בתוכנית זו קבלן מקצועי מחזק את תשתיות הבניין במטרה מהבטיח שהוא יעמוד בתקן 413 לרעידות אדמה. מעבר לחיזוק המבנה, הקבלן ישפץ את הבניין מחלקו החיצוני והפנימי, יוסיף מעלית שירות שתשרת את צורכי כלל הדיירים, יוסיף לכל דירה חדר ממ"ד חדש וכן במקרים רבים יוסיף גם מרפסת שמש בכל דירה. מעבר לעובדה שהשינויים הללו מבטיחים לדיירים בניין חזק ויציב שעומד בתקן החוקי לרעידות אדמה, הם גם מבטיחים להם עלייה של עשרות אחוזים בשווי הנכסים. 

דגשים חשובים 

פרויקט זה אינו כולל הריסה של הבניין הקיים כלל. במהלך כל תקופת הבנייה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירות המגורים שלהם. במסגרת הפרויקט הקבלן רוכש מהדיירים את זכויות הבניה המשותפות שלהם בתמורה לעבודות הבניה, שאינן מחייבות אותם בתשלום כלל. עם זכויות הבניה הללו הקבלן יוסיף יחידות דיור חדשות על גג הבניין, אותן הוא יוכל למכור לכל קונה ללא כל הגבלה. 

• תמא 38 הריסה ובניה (38/2)

תוכנית נוספת במסגרת התחדשות עירונית היא תוכנית תמא 38 הריסה ובניה. תוכנית זו היא מעין תוכנית המשך לתוכנית הדגל ההתחלתית שפרטיה הובאו מעלה. במסגרת תוכנית זו, הורסים כליל בניינים שעומדים בכל התנאים לכך ובונים במקומם בניינים חדשים שעומדים בכל התקנים החדשים ביותר. בשונה מהתוכנית המקורית, במסגרת תוכנית זו כלל דיירי הבניין ידרשו לעזוב את דירתם למשך כל שנות הבניה. אך חשוב להבהיר כי הקבלן משלם דמי שכירות לכלל הדיירים, כך שהם לא ידרשו לשלם שכירות לאורך כל תקופת הבנייה. 

 

אז מה כלול בפרויקט תמא 38 הריסה ובניה? 

כפי שציינו מעלה, פרויקט זה כולל הריסה של הבניין כולו במטרה לבנות בניין חדש לגמרי. חשוב להבהיר כי תוכנית זו מיושמת על בניין בודד בלבד, ולא על קבוצת בניינים (בשונה מפרויקט פינוי בינוי). דיירי הבניין יהנו מדירות חדשות שברוב המקרים גדולות מהדירה המקורית ב 12-25 מטרים רבועיים. ם. הדירות החדשות יכללו מרפסות שמש וחדרי ממ"ד. בפרוייקטים רבים הדיירים נהנים גם מקבלת חניה צמודה לדירה ואף מחסן פרטי. פרויקט זה של הריסה ובניה מבטיח לדיירים השבחה משמעותית של ערך הנכס שלהם, השבחה גדולה יותר בהשוואה להשבחה המתקבלת לאחר תום פרויקט תמא 38/1.

• פינוי בינוי 

פרויקט פינוי בינוי הוא הפרויקט הגדול ביותר מבין כל השלושה. במסגרת פרויקט זה הורסים מתחם בניינים במטרה לבנות במקומם מגדלים רבי קומות. בדומה לפרויקט של תמא 38 הריסה ובניה, גם בפרויקט זה הורסים כליל את המבנים הישנים לטובת בנייה חדשה, אך בשונה מהפרויקט שהובא מעלה, במסגרת פרויקט פינוי בינוי הורסים מספר בניינים נמוכים במטרה לבנות כמה מגדלים רבי קומות. פרוייקטים אלה אורכים זמן רב ומבטיחים לדיירי הבניינים בהם את התמורה הגדולה ביותר. הבניינים החדשים יבנו תוך הקפדה על כלל התקנים המחמירים ביותר שקיימים כיום ויבטיחו לכלל דיירי הסביבה פיתוח סביבתי משמעותי.

 

אז מה כלול בפרויקט פינוי בינוי?

במסגרת פרויקט פינוי בינוי כלל דיירי הבניינים הישנים נאלצים לפנות את דירתם לטובת הריסה של הבניינים כליל. חשוב להדגיש כי פינוי זה הוא פינוי ארוך טווח, הדירה החדשה תימסר לדיירים לאחר כ 5 שנים. הסיבה למשך הזמן הארוך היא הבנייה הגבוהה בפרוייקטים הללו. כפי שציינו מעלה, במסגרת הפרוייקטים הללו נבנים בניינים רבי קומות במקום הבניינים הנמוכים והישנים שעמדו על המגרש. דיירי הבניינים הללו יהנו מדירות חדשות הכוללות כ 25 מטרים רבועיים יותר. הדירות החדשות יכללו חדרי ממ"ד, מרפסות שמש, חניה צמודה ולעיתים אף מחסן פרטי. הדיירים יהנו מהשבחה משמעותית של עשרות אחוזים – ההשבחה המשמעותית ביותר בהשוואה לכלל הפרוייקטים במסגרת תוכנית התחדשות עירונית.

 

בניינים רבי קומות – הכנת תשתיות ופיתוח סביבתי משמעותי

חשוב להדגיש כי בניית רבי קומות מחייבת את הקבלן להתאים את התשתיות לקליטת דיירים רבים נוספים, ולכן העבודה כוללת שינוי תשתיות ופיתוח סביבתי משמעותי. לא אחת ניתן לראות מתחמים רבים הכוללים חנויות רבות ומגוונות שקמים בסביבת פרוייקטים גדולים של פינוי בינוי. הפרוייקט הגדול צפוי לאכלס עשרות משפחות, מה שמהווה יתרון משמעותי עבור בעלי מתחמי הקניות הללו.

 

הכירו את מס השבח והפטור המגיע לכלל הדיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית

מסייגים את הרווח הצפוי בטענה כי יש מס שבח רב שתידרשו לשלם? בשורות הבאות נכיר מקרוב את סוגיית תשלומי מס השבח לדירות בפרוייקטים שונים של התחדשות עירונית. תחילה חשוב להכיר את מס השבח. מס שבח הוא מס המשולם על רווחים מעסקאות נדל"ן שונות. מס זה הוא מס המקביל למס רווח הון וברוב המקרים משלמים כ 25% משווי הרווחים. חשוב להדגיש כי המס משולם על הרווח בלבד ולא מסך סכום המכירה כולו. כלומר, אם רכשתם נכס ב 1,000,000 שקלים ולאחר שנה מכרתם אותו בכ 1,200,000 שקלים, תאלצו לשלם מס שבח על 200,000 שקלים בלבד בשיעור של 25% – כ 50,000 שקלים. 

אך חשוב להדגיש כי מטרת העל של המדינה, לקדם כמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית במהירות מרבית, גרמה לה להעניק פטור מתשלומי מס שבח על דיירים שירצו למכור את דירתם ברווח לאחר תום הפרויקט. כלומר, אם תרצו למכור את הנכס שלכם לאתר תום שלבי הפרויקט וליהנות מההשבחה, תוכלו לעשות זאת ללא כל תשלום מס שבח, מה שחוסך לרבים עשרות ואף מאות אלפי שקלים.