כולנו רוצים בית חדש, יותר, גדול יותר ומרווח יותר. זהו צורך ורצון בסיסיים של כל אחד: להשתפר ולהתחדש. אבל מתברר שלא רק לנו
יש אינטרס שנתקדם ברמת הדיור שלנו ונשפר את סביבת המגורים שלנו. שני שותפים מרכזיים ובו במידה מפתיעים, רוצים גם הם בכך: הרשות המקומית בה אנו מתגוררים וכן המדינה והם מוכנים לעשות הרבה כדי שהדברים הללו יקרו. תודו שלזה לא ציפיתם. לכל אחד מהם האינטרסים שלהם ועוד נעסוק רבות בשלוב שבין האינטרס האישי, הציבורי והעסקי של היזם שהוא המנוע מאחורי כל העסק והמוציא והמביא שלו, אבל שילוב אינטרסים זה, הוא גם הסיבה, שאם נרים את הראש, נראה ברחובות שלנו בניה רחבת היקף של בניינים.
פינוי בינוי לעומת פרויקטים אחרים
טרם ניגע בתהליך פינוי בינוי עצמו, כדאי להבין את ההבדלים שבינו לבין פרויקטים של התחדשות עירונית אחרים, אולי כדי לתת לדיירים בבניינים אלו, את היכולת להחליט איזה פרויקט טוב יותר עבורם ובעיקר משתלם יותר.
הפרויקט המפורסם ביותר, לפחות תקשורתית הוא של תמ"א 38 על שלל נגזרותיו. בתמ"א 38, נלקח בנין בודד, אשר הוא ישן מאוד ולרוב אינו עומד בסטנדרטים תכנוניים, הנדסיים ותשתיתיים סבירים ובעצם משופץ בצורה רחבה ומקיפה. הבניין עצמו אינו נהרס והוא ממשיך לעמוד על תילו. ברבים מן המקרים, הדיירים יוכלו להמשיך להתגורר בבניין במהלך כל הפרויקט. מטרת התמ"א היא בעיקר לחזק את המבנה ולהפוך אותו יציב ובטוח יותר. על הדרך, בצורה כלשהי, מתווספים לבניין שטחים, כאשר כל דייר מרחיב מעט את דירתו לרוב על ידי נוספים אלמנטים שונים כמו מרפסות וממ"ד. היזם שמלווה ופועל בפרויקט, מקבל בבניין המתחדש מספר דירות מועט, שהתווספו דרך הקומות שהתווספו – כדי שיוכל למכור אותם ובכך לממן את השקעתו.פינוי בינוי
גם פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט של התחדשות עירונית, אולם ההבדלים בינו לבין תמ"א 38 מהותיים. קודם כל ההיקף. אם תמ"א מתמקד בבניין אחד בלבד, הרי שפינוי בינוי יעסוק תמיד במקבץ בניינים (לפחות 24 יח"ד) ולרוב במתחם גדול, רחוב, שכונה וכד'. בגלל היקפו הגדול, השפעתו היא רחבה יותר. כמובן בעיקר על יושבי הבניין אך גם על הסביבה כולה. לכן כששואלים את השאלה פינוי בינוי כמה זמן והאם ההמתנה שווה, צריך לזכור כי זהו פרויקט רחב היקף וגדול מאוד, שלוקח זמן, מערב גופים רבים אבל שבסופו של דבר הסבלנות משתלמת וכולם יצאו נשכרים.
הבניינים שמשתתפים בדרך כלל בפינוי בינוי הם בניינים ישנים מאוד ובעל מאפיינים מוכרים של בניינים נמוכים יחסית המתפרסים על שטח גדול. מה שזכה בעבר לכינוי "בנייני רכבת" או "סלאמס". מעצם העובדה שהבניין הישן נהרס, הבניה המודרנית מנצלת נכון יותר את השטח ויודעת לבנות יותר יחידות דיור על שטח קטן יותר (בין השאר בגלל תוספת הגובה המשמעותית). אלמנטים חשובים כמו חניות ומרחבים דירתיים מוגנים מתווספים אבל הם יכולים להיות מתוכננים נכון, כך שלא יגזלו שטח מיותר, למשל, חניה קרקעית. מתוך כך, השטחים הציבוריים של הבניין המיועדים לרווחת הדיירים, כמו גינה, חדרי מדרותו ולובי גדלים גם הם.
למה בכלל לבצע פינוי בינוי?
פינוי בינוי איינה המצאה ישראלית ומדינות רבות ברחבי העולם מתמודדים עם הסוגיות השונות אליהן הוא נותן מענה. בתים ישנים, שבישראל אלו בתים שנבנו לפני קום המדינה או בשנות ה-50, אינם בנויים כראוי בכמה מובנים. ראשית ניצול השטח שלהם הוא גרוע. הם נמוכים ומתפרסים על פני שטח רב ולכן מספקים דיור למספר מועט יחסית של משפחות. ניתן היה לשכן על אותו שטח, בבניה נכונה, הרבה יותר אנשים.הבניה עצמה גם היא לוקה בחסר, בלשון המעטה. אם זה טכנולוגיות בניה שלא היו מוכרות אז ואם זה הרצון לבנות ומהר, בלי להשקיע בפן של איכות, הביאו לכך שמרבית בניינים אלו, אינם עומדים בסטנדרט הבניה המודרני. יציבותם מוטלת בספק בכל כך הרבה מקרים. בישראל ספציפית, קיימים 2 איומים ישירים על בתים אלו: רעידות אדמה ומתקפות טילים. מכיוון שהתכנון ההנדסי של בתים אלו אינו טוב, רעידת אדמה יכולה לגרום להם לקריסה מוחלטת וכך גם מתקפת טילים. מה עוד, שבזמן בנייתם לא הותקנו בהם ממ"דים.
מעבר למבנה עצמו, הרי שגם התשתיות עצמן ישנות מאוד. דברים כמו חשמל, גז, מים וביוב קורסים גם הן ובכלל הבניין עצמו הופל מוזנח, מתפורר, הן בגלל חלוף השנים, הן בגלל פגעי מזג האוויר והן בגלל תלאות שונות. כתוצאה מכך, חיי הדיירים אינם טובים כפי שכדאי ויהיו ומבנים רבים גם הופכים למפגעים סביבתיים.נעים להכיר פינוי בינוי
עוד בטרם נענה על השאלה פינוי בינוי כמה זמן לוקח? נבין בקצרה את התהליך המורכב, השותפים והרווח שעשוי לצמוח לכל אחד מהם. פינוי בינוי היא כאמור תוכנית התחדשות עירונית הנוגעת לקבוצה של בניינים. הבניינים הישנים נהרסים לטובת בניינים ומתחמים חדשים וחדישים, כאשר במשך כל הזמן מרגע תחילת ההריסה ועד לכניסה המחודשת, מוענקים לדיירים שפונו מבתיהם, דירות חלופיות, כאשר את השכירות משלם היזם של הפרויקט. הדיירים אינם מוציאים שקל שחוק על פתרונות הדיור. בסוף התהליך, הדיירים חוזרים לבית גדול, בטוח ובעל ערך רב יותר.
הפרויקט יכול לצאת לדרך רק בהסכמת אחוז מסוים של הדיירים – כרגע 80% ואם אין רוב שכזה, הפרויקט לא יצא אל הפועל. כמובן שנדרשים גם מגוון אישורים מהרשויות השונות לתוכנית מתאר (תוכנית בניה עירונית) חדשה, שכן הבניינים עצמם משתנים וגם צומחים לגובה. לוקח לפרויקט פינוי בינוי כמה זמן שנדרש וזה הרבה. פרויקט שכזה יכול לקחת גם עשור, תלוי עיכובים שונים ורמת המחוייבות והרצון של כל השותפים.השותפים ומה כל אחד מרוויח
ציינו שהתשובה לשאלה פינוי בינוי כמה זמן יכולה להיות זמן רב והסיבה לכך היא שלל השותפים של הפרויקט. כדי להוציא לפועל פרויקט
בסדר שכזה, חייבים שותפים רבים ורצון טוב שלהם, כדי שמכלול האינטרסים השונה של כל אחד יצליח להשתלב עם זה של משנהו ולהביא את הפרויקט לכדי סיום מוצלח. נלמד כעת על השותפים ועל הרווח שכל אחד מהם מפיק.
המדינה והרשויות. נתחיל בממסד משום שכבר עסקנו בבעיה הסביבתית שמתחם הבניינים מייצר. העירייה או הרשות המקומית רוצה לשנות את פני העיר, לעלות את רמת החיים בה, לגרום לכניסת אוכלוסייה חזקה יותר ולשפר תשתיות ציבוריות חיוניות. בתים ישנים, בייחוד באזורים צפופים הם אבן נגף עבורם. אם הרשות המקומית לבדה היתה צריכה לטפל בבעיה, לא רק של הבניינים אלא שכל הסביבה המוזנחת בכללותה, היא לא היתה יכולה לעשות זאת מטעמי תקציב. דרוש לה מישהו שיהיה מוכן לקחת את זה על עצמו ולממן את זה. הרשות מצידה יכולה לעזור לו ברמת האישורים וההפחתה ברגולציה, כדי שהאינטרס שלו יהיה לצאת למהלך. אותו אחד שיממן את זה הוא היזם.
היזם. היזם הוא חברה, רצוי איתנה כלכלית ובעלת יכולת, ידע וניסיון עשירים בתחום הנדל"ן אשר לוקח על עצמו להוביל את הפרויקט לאורך כל שלביו, החל מהנקודה בה הוא רק בגדר חלום ועד הביצוע הסופי. הוא איש הקשר בין כל הממשקים והוא המניע את התהליך. הוא גם זה שכאמור ממן את התוכניות, הריצות אחר האישורים, גיוס הדיירים, מימון פתרון הדיור החלופי, ביצוע ההריסה והבינוי מחדש וכל הדברים הנלווים. מדוע שיזם ירצה לממן מכיסו הפרטי השקעה עצומה כל כך?
הסיבה היא שאומנם נדרש לתהליך פינוי בינוי כמה זמן שיידרש וזהו זמן רב אך בסוף התהליך נוצר בניין גבוה יותר ובו יותר דירות מממספר הדירות המקוריות אליהן יחזרו הדיירים המקוריים. בדרך כלל עומד המספר על 2 דירות חדשות על כל דירה מקורית. ההפרש הזה, שיכול להיות משמעותי בכל בנין כפול הדירות החדשות שהתווספו, הוא למעשה הרווח של היזם. שכן, הוא יכול כעת למכור את הדירות האלו לכל המרבה במחיר. כמובן, שדירה בתחילת הפינוי בבית המוזנח הייתה שווה מעט וכעת כל דירה בבית בחדש עולה הרבה יותר, כך שהרווח שלו אפילו מתעצם. ועוד לא עסקנו בכך, שבניגוד לבניין רגיל שירצה היזם לבנות, פה הוא אינו נאלץ לשלם כסף רב על הקרקע, אותה הוא מקבל בחינם.
הדיירים. לדיירים יש את האינטרס הברור ביותר מדוע לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי. קודם כל, כולנו רוצים לגור במקום טוב יותר וגם הם ודאי מרגישים את טעמה של ההזנחה ואת החסרונות בבית ישן ולא בטוח. שנית, ניתנת להם האפשרות לשדרג לא רק את אורח החיים שלהם ואת רמת הדיור אלא גם את שווי הנכס שלהם. ברי לכל שנכס חדש, מודרני ומרווח יותר, שווה יותר. והכי חשוב, את כל זה הם עושים ללא כל השקעה מצידם.
אז מה יכול להשתבש בדרך?
עולה השאלה, אם כן למה לוקח לתהליך פינוי בינוי כמה זמן רב כל כך ומדוע פרויקטים שכאלו לא צצים כל כך מהר. הרי לכולם יש אינטרס לקדם אותם ולכולם יש רווח בסוף הדרך? האמת היא שרעיון הפינוי בינוי אינו חדש וכבר ניסו ליישמו בישראל לאורך השנים אך רק בשנת 1998 הוא קיבל את צורתו המיטבית והפרויקט הראשון יצא לדרך ב-2001. שלא במפתיע, לקח לו 14 שנה להסתיים.
הסיבה היא קושי משפטי, קושי רגולטורי וקשיים לוגיסטיים רבים. על הקשיים הלוגיסטיים והמשפטיים נרחיב בהמשך אך בנקודה זו נציין שלפחות בחלק הבירוקרטי יש רצון עז לייצר הקלות שיניעו תהליכים מהירים יותר, תוך התחשבות גם באינטרס הציבורי. ככלל, מידי פעם נבחן החוק מחדש מתוך רצון לרענן ולהזניק לו אנרגיה חדשה שתצליח לסחוף אליה משקיעים חדשים, איכותיים ובעלי חוסן כלכלי מתאים.
יש שני מסלולים ליזום פרויקט של פינוי בינוי. ב'מסלול רשויות', תחילת היוזמה היא המדינה וזרועותיה השונות הרלוונטיות, אשר מבקשות מהרשות המקומית לבצע התחדשות עירונית, במתחם הדורש זאת. הסיבה להנחתה מלמעלה יכולה להיות למשל החשש מאזור מסוים, שאינו ערוך למתקפת טילים וכד'. הרשויות מכריזות על המתחם הספציפי ככאלו שמיועדים להיכנס לפרויקט פינוי בינוי והרשות המקומית מקבלת עליו אחריות. הרשות פותחת בתהליך התכנוני ומודיעה לדיירים במתחם על הכוונות. רק לאחר מכן יוצר מכרז ליזמים וחברות קבלניות, על מנת שיגישו את הצעותיהם להובלת הפרויקט.
המסלול השני הוא 'מסלול המיסוי'. כאן, היזם הוא זה שמתניע את התהליך או אפילו דיירים שרוצים לשפר את אורח החיים שלהם ויוזמים את המהלך מצידם. ברגע שהיזם משכנע את הדיירים להצטרף אליו או הדיירים צרפו יזם, הם פונים אל הרשויות, כאשר בידם כבר תוכניות ראשוניות ואלו נבחנו בוועדות השונות, עד לקבלת אישור הפינוי והבינוי. לכאורה, זהו מסלול שפחות טוב עבור היזמים, שכן הם לא רק נושאים בנטל מימון הדיור החלופי ובנטל הבניה עצמה אלא גם נאלצים לערוך סקרים ולדאוג לתוכניות בעצמם. אלא שלמסלול זה יש את הגורם המאזן, בדמות הטבות מס נרחבות – ומכאן שמו 'מסלול המיסוי'., שכולל הטבות ופטורים שונים, מתוך מטרה לעודד יזמים.
חוק פינוי בינוי
כאמור החוק המקורי ותיק אך הוא גרם לתהליך פינוי בינוי כמה זמן רב מידי להיות מבוצע. לכן החוק מתעדכן כל העת. החוק, בשמו המלא 'חוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי' מסדיר משפטית את אחוזי ההסכמה של דיירים הנדרשים כדי לאשר פרויקט, את דרכי ההתמודדות עם דייר סרבן ומהו בכלל דייר סרבן. כיום, אחוז ההסכמה של הדיירים ירד מ-100% ל-80% ועל שולחן הדיונים עומדת הצעה להוריד אותו רק לשני שליש מן הדיירים הרלוונטיים. למעשה, התנגדות דיירים היא אחת הסיבות המרכזיות לגדיעתם בטרם עת של פרויקטים שכאלו או הפסקתם באמצע. יש דיירים שמתקשים או לא רוצים לבצע את מהלך הפינוי בינוי למרות הרווח הרב שהם יכולים להפיק ממנו.סיכונים מול סיכויים
טרם ניגע בקשיים העולים מהפרויקט, בעיקר בתחום פינוי בינוי כמה זמן וסיבות מיוחדות בגינם יכולים הדיירים לסרב, ראוי להגיד ביושר, כי לצד הרווחים הרבים הצפויים, ישנם גם לא מעט סיכויים וקשיים העלולים לצוץ במהלך הדרך. היכון הגדול ביותר מגיע מכיוון היזם והקבלן. בעלי הדירות עצמם מחזיקים כבר בנכס והם למעשה, מוסרים אותו לאדם, שאין להם קשר ממשי אליו מלבד זה שהוא מוביל את הפרויקט. הם נותנים לו את עתידם. מכאן גם חשוב המהלך של בחירה נכונה של יזם ועוד נתעכב עליו בהמשך. בשלב זה, נניח שהיזם הוא אדם ישר ואמין. אלא שגם הוא מתמודד עם שוק כלכלי סוער וחסר יציבות. וגם הוא נוטל על עצמו סיכונים של השקעה עצמוה בהתחלה, מתוך צפי לרווח עתידי. לעיתים, לא הכל הולך כמתוכנן. לעיתים יש פשיטות רגל או סתם קשיי נזילות ובכלל, תכנון לא נכון של הפרויקט מבחינה כלכלית. התוצאה היא שהפרויקט יכול להיזנח באמצע. הדיירים לא יוכלו לחזור לדירותיהם, שכרגע הרוסות וגם לא יהיה מי שישלם להם על הדירות החלופיות הזמניות.מה אפשר לעשות?
סיכון שכזה אפשר לנסות לצמצם בכמה מישורים. קודם כל, יש חשיבות עצומה לזהות של היזם, שהדיירים יהיו אתו בקשר. עולם הבניה מתאפיין בחברות שאין להם יכול, ידע או גב כלכלי. הדבר נכון גם בתחום פינוי בינוי. לכן חובה לבדוק היטב את היזם השותף ולבחור רק בחברה אמינה, יציבה ומוכחת. על הדיירים לבדוק פרויקטים שונים של הקבלן ולבדוק את פרויקט פינוי בינוי כמה זמן לקח, במקרה שלו ומה היו הסיבות לכך? לאלו, יש ניסיון לא רק בפרויקטים כאלו אלא ביכולת שלהם להעריך נכונה את הזמן וההשקעה הדרושים ובכך לתמחר נכון את האלמנטים השונים, כדי לא להגיע לתסבוכות כלכליות.
על הדיירים לדרוש ערבויות שיבטיחו פגיעה מינימלית בהם, במקרה של נפילה ומערך של פיצויים. את הערבויות יש להפקיד בידי גוף רציני גם כן, כמו בנק למשל. צריך לוודא כי לקבלן יש ביטוח קבלנים, כולל ערבות צד ג' – רק למקרה שיהיו נזקים שיתרחשו תוך כדי הבניה.
אבל אפשר גם להרגיש בטוח
החשש הקיים, הוא אחד מהסיבות הגבוהות לסירוב דיירים להיכנס לפרויקט. כזכור, כל עוד אין לפחות 80% הסכמה של הדיירים, הפרויקט לא יצא לדרך. אלא שהחשש מהמהלך יכול להיות גם לא אמיתי אלא כחלק ממסע לחצים כזה או אחר או ניסיון להיטיב כספית אדם פרטי כזה או אחר. במקרה זה, הסירוב הופך לא לגיטימי ובשל העובדה כי הוא פוגע בשכנים האחרים – מושתתות על הסרבן גם סנקציות. ראשית נציין, שהחוק עושה הרבה כדי שדיירים לא יסרבו סתם. הוא מבין לחלוטין את החששות של הדיירים ופועל על מנת להקל עליהם. כך, לעיתים, בפרויקטים של התחדשות עירונית מוענקים לעיתים פיצויים למי שאינו רוצה להתמודד מול הנושא, בייחוד אוכלוסיות מבוגרות מאוד או מוחלשות. בכל מקרה, חובת היזם היא לספק לדיירים דירה חלופית לאורך כל חיי הפרויקט, גם אם הוא ימשך שנים רבות. אחריות הדיירים היא לדרוש ולקבל דירות בגודל סביר כחלק מהדירות החלופיות וגם להקפיד במהלך המו"מ לקבוע כי הם יקבלו דירות חדשות גדולות יותר מאלו שעזבו ובעלות סטנדרטים גבוהים יותר של בניה. עדיין, אם ירצו, יוכלו חלק מן הדיירים לקבל דירות חלופיות קטנות יותר ובנוסף סכום כסף כפיצוי. מלבד זאת, הדיירים זכאים לשלל הטבות מן המדינה בעיקר בתחום המס. ההטבות יכולות להיות גם בתחומי מס שבח ומס רכישה, במידה וזה רלוונטי וכן הטבות על תשלום ארנונה לאורך הדרך ובמיוחד כאשר הם יחזרו לדירות גדולות יותר. בחלק מן המקרים יינתנו הטבות בארנונה על ההפרש במטרים בין 2 הדירות, הישנה והחדשה הגדולה יותר.על סרבנות ולגיטימיות
ואחרי שאמרנו כל זאת, תמיד נמצא את הסרבנים. חלקם יהיו עם סיבות לגיטימיות ואחרים ממש לא. דיירים קשישים, יכולים לסרב לעבור דירה בשל החשש שלהם ממעבר למקום אחר, פחות מוכר מזה שהתרגלו אליו שנים רבות כל כך. סיבה נוספת יכולה לנבוע מכך שכל מהלך הפינוי בינוי אינו כלכלית עבור הדייר. כמובן שהוא יצטרך להוכיח כי אכן היא לא כלכלית לו ואין הוא משתמש בתואנה זו כדי לסחוט כסף נוסף או הטבות ושיפור תנאיו. ברבים מן המקרים, מי שיכריע בסוגיה זו יהיה שמאי מקרקעין בלתי תלוי מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אגב, בעניין זה נציין, כי אדם שעשה עבירות בניה בעבר והרחיב את דירתו שלא כחוק, אינו יכול לבוא ולסרב לפרויקט, כי עבורו, ההטבה של מעבר לדירה גדולה וחדישה יותר אינו רלוונטי. אדם כזה, קולו אינו נלקח בקביעת אחוזי ההסכמה או הסירוב. סירוב נוסף יכול להיות על רקע חלופות לא הולמות שהוצעו לדיירים במשכנם החדש והזמני. גם אדם שהוא בעל מוגבלות או גר עם בעל מוגבלות והדירה החלופית שהוצעה לו אינה מתאימה עבורו ואינה נגישה לו- יכול לסרב וסירובו יחשב לגיטימי. סירוב לגיטימי יחשב גם אם הדייר משוכנע, ואכן כך הדבר, שהיזם לא הפקיד ערבויות או בטחונות כנדרש. בכל המקרים הללו ואחרים שלא פירטנו, סירוב של דיירים יפחית מסך ההסכמה הכללית וכאמור, עם האחוז לא יעבור את ה-80 – הפרויקט לא יוכל לצאת לדרך.סרבנים בלתי סבירים
כאשר הסירוב של הדייר אינו סביר וברור כי הוא אינו נעשה ביושר, הוא מזיק לחבריו השכנים שאינם יכולים להיטיב את מצבם רק בגללו. לכן, קבע המחוקק כי למרות התנגדותו, ניתן להמשיך בפרויקט. יתרה מכך, הדיירים האחירם יכולים לתבוע בבית המשפט את הדייר הסרבן ולתבוע אותו על נזקים שנגרמו להם כתוצאה מעיכובים במהלך פינוי בינוי כמה זמן שהתעכבו או בעקבות נזקים אחרים.כיצד ניתן להתמודד מול סרבנים, קשיים ועיכובים?
פינוי בינוי כמה זמן והאם הוא מתארך יותר מידי יכול להיות בעיה קשה אך יש בדרך עוד עיכובים וקשיים רבים, שאותם ציינו. זה כמובן לא אומר שצריך לוותר על החלום ועל עתיד טוב יותר של כל דייר ודייר. אבל תכנון נכון ובעיקר חיבור עם יזם מקצועי ואמין, יכולים להסיר הרבה מכשולים מן הדרך. גם הדיירים עצמם יכולים לצמצם סיכונים. כבר עמדנו על ההתנהלות והמהלכים החשובים שיש לעשות מול היזם אבל גם התנהלות שכזו אפשר לשפר. קודם כל, רצוי להתאגד בקבוצה. כוחם של הרבים תמיד גדול משל היחיד, במיוחד כאשר מדובר בייצוג של ועד עבור כל הדיירים. הוא זה שינהל בשמם את המו"מ, יעביר את הדיווחים ויהיה הידיים והרגליים שלהם בכל התהליך, תוך שהוא שומר על האינטרסים של כלל הדיירים. דיברנו על פינוי בינוי כמה זמן? אז חשוב לא להשאיר דברים באוויר אלא לקבוע אבני דרך לכל אורך חיי הפרויקט עם תזמונים מדויקים וראליים. קביעת לוחות זמנים מוגדרים לא רק תהיה מול הקבלן – ברמת המעקב אלא תשמש אבן בוחן להתקדמות הפרויקט, בלי לחכות לתאריך הסופי ואז לעמוד מול שוקת שבורה. בנוסף, כדאי ללוות את הנציגות של הדיירים בשלל בעלי מקצוע רלוונטיים, היכולים להתמודד מול אנשי המקצוע של הרשויות, היזם, הקבלנים וכד'. במי דברים אמורים? בעורך דין המתמחה במקרקעין, שיהיה הפה של הדיירים ויהיה גם זה שמבין או מנסח את החוזים השונים, ביועץ מס, שייתן פרשנות נכונה ויכווין דברים, למהנדס ואדריכל, שמאי מקרקעין ועוד. בדרך זאת לא רק תבטיחו את עתידכם הטוב אלא תצעדו אליו גם בבטחה.כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא אחד מהפרויקטים המבוקשים ביותר בקרב בעלי דירות ישנות. בפרויקט זה למעשה הורסים מבנים ישנים ובמקומם בונים מבנים חדשים ומשופרים ומוסיפים להם דירות לגובה. כך פותרים את בעיית המחסור בשטחי הבינוי בערים הגדולות, משפרים דירות ישנות ועל הדרך מרוויחים כסף ממכירתן של הדירות החדשות. עם זאת, לתהליך פינוי בינוי יש חיסרון מרכזי שהוא לוקח זמן רב. אז כמה זמן לוקח פינוי בינוי? על כך במאמר הבא.כמה זמן לוקח פינוי בינוי- מה זה פינוי בינוי?
לפני שנבין כמה זמן לוקח פינוי בינוי, חשוב להבין מה התהליך ומה הוא כולל. הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה בסוף שנות ה-90 כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. בעבר, הבניינים היו מגיעים לגובה מקסימלי של בין 4 ל-8 קומות. לכן, על מנת להצליח ליישב את השטחים ביעילות החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר. פינוי בינוי הוא תהליך בו הורסים מבנים קיימים ובמקומם בונים מבנים חדשים. במהלך תהליך פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכולל גם צרכים ציבוריים נדרשים ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. כמו כן, במהלך התהליך מקימים תשתיות משופרות לבניינים, מגדילים את שטח הדירות, מוסיפים מרחב מוגן לכל דירה (ממ"ד), מוסיפים מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת. שימו לב כי היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו.כמה זמן לוקח פינוי בינוי– כיצד התהליך עובד?
במידה והיזם מבחין בבניין עם פוטנציאל ממשי לתהליך פינוי בינוי, הוא צריך לפנות לדיירי הבניין המבוקש. דיירי הבניין צריכים להסכים ברוב מכריע על ביצוע התהליך. שימו לב שגם בעלי דירות שמעוניינים שהבניין שלהם יעבור תהליך פינוי בינוי יוכלו לפנות ליזמי פינוי בינוי על מנת לגרום להם לקחת את הפרויקט בשכונה שלהם. לאחר שהיזם ובעלי הדירות יוצרים קשר ביניהם, היזם יחתים את הדיירים על הסכם בו יפורט הפרויקט. בהסכם היזם יתאר את השינויים שיתבצעו בבניין, כמה קומות יוספו, בכמה מ"ר ירחיבו את שטחי הדירות, מה גודל המרפסת והממ"ד שיוסיפו לכל דירה, כיצד יעוצב הלובי והחללים המשותפים של הבניין ועוד. בחתימה על ההסכם הדיירים למעשה מאשרים את העסקה ומעבירים ליזם את הזכויות לבנייה על שטח הבית שלהם. במהלך התהליך, הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש. כתוצאה מכך, לבעלי הדירות בבניין הקודם אין מקום לגור בו. לכן, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יחזרו לגור בבניין שלהם. שימו לב כי הדיירים לא אחראים לשום חלק בתהליך. היזם הוא זה שאחראי על הפרויקט, הוא אחראי ליצור קשר עם הדיירים ועם הרשות המקומית והמחוזית, הוא יבצע את כלל הבדיקות הנדרשות, יקבל את האישורים הנדרשים וימליץ על המתחם הציבורי שלדעתו יתאים לפרויקט.כמה זמן לוקח פינוי בינוי- שלבי התהליך
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים-- הכרזה על מתחם או שכונה כמיועדים לפרויקט
- הכנה של תוכנית בניין עיר חדשה
- אישור התוכנית בניין עיר בוועדות
- יידוע בעלי הדירות
- בחירת חברת בנייה
- משא ומתן וחתימה על ההסכם
- פינוי הדיירים
- היתרי הריסה ובנייה
אז כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
כפי שהבנו, התהליך של פינוי בינוי הוא תהליך ארוך המצריך שלבים רבים ומערב גורמים רבים שיכולים להשפיע על אורך התהליך ולעכב אותו. מהסיבה הזו, קשה לענות באופן חד משמעי כמה זמן לוקח פינוי בינוי. למעשה, ברוב המקרים יהיו מספר בעיות שישפיעו על הצלחת הפרויקט ויעכבו אותו באופן משמעותי.- בירוקרטיה- הבעיה הראשונה שיכולה לעכב את הפרויקט ולהאריך אותו תהיה בעיית הבירוקרטיה. הפרויקט מצריך בירוקרטיה רבה, אישורים רבים, מגוון תכנונים ועירוב של גורמים שונים. הבירוקרטיה הנ"ל עלולה להימשך על פני 3-4 שנים עד לקבלת האישורים הנדרשים.
- אישור הדיירים- לצערנו, הבעיה השנייה ולפעמים הבעיה המרכזית בפרויקטים של פינוי בינוי היא לקבל את אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים לא יצאו לפועל. לכן, על מנת לעודד את הפרויקט קבעו כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם בתנאי שיש לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד. כמו כן, חוק פינוי בינוי מאפשר לדיירים לתבוע תביעה נזיקית את הדיירים שמסרבים לעסקה בגין הרווחים שהם מפסידים בגללם. למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות- כמה זמן ייקח, לא יהיה להם מקום מגורים שלהם, אולי יקבלו הצעה טובה יותר ועוד סיבות שונות.
- יזם לא מתפקד וחוזה מגביל- ישנם מקרים בהם היזם או מארגן העסקה אינו מבצע את עבודתו כהלכה והפרויקט מתעכב באופן משמעותי. הדיירים המיואשים שרוצים לבטל את העסקה ולנסות לחפש יזמים אחרים, כבולים לחוזה שחתמו עם היזם הקודם ולא יכולים להמשיך את הפרויקט עם יזם אחר. על מנת להתמודד עם הבעיה הזו יש שתי אפשרויות- או הוראות בחוזה המאפשרות ביטול ההסכמה במידה ואין התקדמות עד למועד מסוים או על ידי חוק ההתחדשות העירונית שקובע יעדים מסוימים בפרויקט תוך זמן מסוים אליו מחויב היזם. שימו לב כי בנוסף לאפשרות לבטל את החוזה, חוק ההתחדשות העירונית קובע כי ההסכם בין היזם לדיירים תקף רק אם קיבל אישור של רוב הדיירים במשך 5 שנים מהיום בו חתם הדייר הראשון.
ארוך אבל משתלם
אין ספק כי מדובר בתוכנית שעושה טוב עבור כל המעורבים בה ומכאן גם עוצמתה. אולם חשוב לזכור, שכמו כל תוכנית מורכבת, מאתגרת ושאפתנית, ודאי כזו בה מעורבים כל כך הרבה גורמים, חלקם עם אינטרסים שונים, היא יכולה גם להכיל בעיות מובנות וגם כאלו הצצות לאורך כל הדרך. תהליך פינוי בינוי הוא ארוך ויכול להפרש על פני כמה שנים, אפילו עשור שלם. הוא כולל בתוכו לא רק את
אישורם של רשויות, ועדות וכד' – בשלב המטרים אלא גם התנהלות ארוכה ומורכבת מול דיירים רבים (שכן מפנים מתחם בניינים שלם ואפילו שכונה) וכן תהליך תכנוני והנדסי מורכב ורחב היקף.
רק לאחר מכן ניגשים לבניה, שיכולה לארוך גם היא כמה שנים. תהליך פינוי בינוי הוא לפיכך ארוך. נדרשת סבלנות אך גם יד יציבה על הדופק ובעיקר בחירה נכונה של היזם והשותפים שיובילו את הפרויקט. ננסה במאמר הקצר הזה לתמצת עבורכם את תהליך פינוי בינוי. כמי שעוסקים בתחום שנים רבות ומתמחים בו, נשמח להרחיב עבורכם, בכל נושא ונשמח שתפנו אלינו – כדי לקדם את עתידכם.
חשיבות תהליך פינוי בינוי
בישראל קיימת מצוקת דיור קשה. ישנו ביקוש גבוה לדירות אך אין מספיק פתרונות דיור
במצאי. יתרה מזו, באופן טבעי, התאים המשפחתיים מתרחבים ובכלל יש רצון לשפר את הדיור ואת רמת החיים. במקביל, קשה מאוד היום למצוא שטחים לבניה. בוודאי במרכזי הערים הגדולות. הצפיפות בחלקים אלו היא רבה ומשכך, גם ההזנחה של סביבתם גוברת. מנגד על קרקעות אלו יושבים בניינים ישנים מאוד, שבנייתן לא נעשתה בחכמה תוך ניצול מיטבי של השטח וקריטי יותר – הם אינם בנויים על פי סטנדרטיים מינימליים של איכות או בצורה יציבה הנדסית.
הכוונה של תהליך פינוי בינוי היא למעשה להחליף או לשדרג את הבניינים הישנים, לבנות אותם חכם ונכון יותר, בסטנדרטים מודרניים שגם יטיבו עם הדיירים. הרווח הצידי הוא שבתהליך הבניה ניתן אישור גם לבנות בניה רוויה יותר לגובה כך שמתווספות דירות רבות לשוק, אותן יכול למכור היזם, שנושא בכל העלויות עד כה. הדיירים מרווחים דירה חדשה, שכעת תהיה גדולה ומרווחת יותר, חדישה יותר ומכאן שערכה יהיה רב יותר וכל זה בלי שהוציאו שקל אחד בתהליך. רווח צידי נוסף הוא התחדשות ושגשוג של כל האזור כולו. דרכים, תחבורה, תשתיות, מבני ציבור וכד'- מתחדשים גם הם. האוכלוסייה מתחדשת ונהיית חזקה יותר ופני העיר משתפרים גם הם.
הפתרונות של תהליך פינוי בינוי
תחת המושג "התחדשות עירונית" מסתתרים כמה מהלכים, המעניקים פתרונות איכותיים לאתגרים אקוטיים, המאפיינים שכונות ישנות ומתפוררות. ישנם כאמור, רבים כאלו אך הנה סקירה של הבולטים שבהם:
בראש ובראשונה נמצאת הסיבה שבגינה התחילה כל החשיבה על תהליך פינוי בינוי: רעידות אדמה. ישראל נמצאת על קו השבר הסורי אפריקני. אזור לא יציב גאולוגי שכבר נתן את אותותיו בשנים עברו עם רעידות אדמה מורגשות וחזקות. לרוב, הרעידות אינן משמעותיות ואינן מטפסות גבוה במדרג המעלות של סולם ריכטר אבל בהיסטוריה, גם הקרובה יחסית, מתועדות כמה וכמה רעידות אדמה קטלניות. כיום בניה מודרנית , המשלבת הנדסה מתקדמת מאפשרות בניה יציבה ובטוחה גם מפני רעידות אדמה. אולם מה דינם של בתים שנבנו בסטנדרטים נמוכים? שהם ישנים ויסודותיהם ראויים. הערכות מדברות על כמיליון דירות כאלו בישראל. הערכות אחרות מדברות על עשרות אלפי הרוגים עם ח"ו תפקוד את ישראל רעידת אדמה עוצמתית. כנגד זה, הממשלה והרשויות פיתחו את תכנית פינוי בינוי לפני כמה עשורים מתוך מטרה להחליף את הבניינים הישנים בחדשים ובטוחים.
איום נוסף על ישראל הוא איום הטילים. ההגנה הטובה ביותר כנגדם, מלבד מעטפת כיפת ברזל, היא כניסה מהירה לשטחים מוגנים. ממ"ד – בשפה המקצועית: מרחב דירתי מוגן. אלא שהחובה לבנות ממ"דים בכל דירה היא חובה טרייה יחסית, מה שמותיר כמות עצומה של דירות חשופה לאיום וכך גם את בעליהן. מדובר בדיני נפשות ממש. במהלך תהליך פינוי בינוי, מתחייב היזם, כדי לקבל את אישור הרשויות לביצוע המהלך, לבנות ממ"ד לדירות בבניינים שהוא בונה.
ניצול נכון של השטח. הבתים הישנים יותר מתפרשים לרוב על שטחים גדולים כאשר חלוקת הדירות בהם, גורמת לכך שמספר מועט של דיירים נמצא על פני השטח. בניינים ישנים גם לרוב מאופיינים בבניה בת מספר קטן של קומות. בניגוד לכך, בניה רוויה לגובה, הופכת את כמות הדיירים להיות משמעותית יותר ובעצם מאפשרת יצירה של מקומות דיור רבים יותר על פני שטח נתון. כאשר מתבצע תהליך פינוי בינוי, מקבל היזם זכויות בניה לקומות נוספות, לרוב 2 דירות נוספות על כל דירה מקורית שנמצאת בתהליך. כך, גדל היצע הדירות בשוק, דבר שיש לו גם השפעה פיסקלית על שוק הדיור.
שיפור הסביבה. מעבר לעובדה כי הבניין עצמו מתחדש ומתווספים לו שטחים ציבוריים, הקשורים אליו, גם הסביבה הקרובה והיותר רחוקה שלו מתחדשים. החל מגינות, חניות ומחסנים, עבור בתשתיות של מים, ביוב, חשמל, גז וכד', שמשתדרגים גם הם וכלה במבני ציבור, שטחים ירוקים וכבישים ומדרכות, שמתחדשים גם הם כחלק מן העבודות. שיפור הסביבה מתרחש גם בעקבות השינויים הדמוגרפים. האוכלוסייה נהיית צעירה יותר עם הגעת הדיירים החדשים והיא מכניסה אווירה אחרת ורעננה יותר למקום כולו.
יתרונות לצד אתגרים
כפי שציינו, פינוי בינוי הוא תהליך חיובי שרבים היו ששים ליישם. כך זה בכל דבר בו יש רווח לכלל השותפים. בנוסף, השפעתו היא רבה
ומקיפה יותר מעצם העובדה כי השינוי אינו מתחולל רק בבניין בודד, כמו למשל בפרויקט תמ"א אלא מתבצע על מקבץ או מתחם בניינים בן לפחות 24 יחידות דיור. כמובן שזה מעניק פתרון ליותר אנשים וגם מאפשר הוזלה כלכלית של הפרויקט, אך מצד שני מציב גם אתגרים לא מבוטלים.
תהליך פינוי בינוי עמוס אתגרים הנובעים מ- 3 כיוונים עיקריים, שכולם מגיעים מהשותפים השונים לפרויקט. הראשונים הם כמובן משרדי הממשלה וועדות התכנון המשמשות כזרוע של הרשויות המקומיות. כדי לבצע פרויקט שכזה ולהתחיל תהליך פינוי בינוי, נדרש תכנון מחדש של תוכניות רבות והנפקת תב"ע חדשה, לצד מעבר וקבלת אישורים ממגוון ועדות וגופים. הדברים עדיין סבוכים בירוקרטית, למרות הרצון העז של המדינה והגופים האמונים על התחום, להקל ככל האפשר. התוצאה היא שתהליך פינוי בינוי שלם, מן הקצה של הגשת התוכניות ועד הקצה השני של סיום הבניה- יכול לקחת גם עשור.
האתגר הבא נובע מן הדיירים עצמם. אומנם רבים מהם מבינים כי עם התחלת תהליך פינוי בינוי הם מתחילים את דרכם אל עבר שינוי מיוחל בו מקום מגוריהם ישתנה עד בלי הכר והוא יהיה שווה סכום גבוה יותר אך יחד עם זאת, לא כולם משתכנעים או ששים לבצע שינוי שכזה. הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות ולנבוע מכמה גורמים ובראשם, החשש מפני השינוי והלא נודע. במיוחד הדברים אמורים אצל קשישים או אנשים מבוגרים מאוד, שהבתים הישנים הם נופם של כמעט כל חייהם והם מתקשים להסתגל למחשבה שהבניינים ייהרסו, גם אם תחתיהם יבנו בניינים טובים יותר. גם בעלי מוגבלות יכולים להרגיש שהתהליך לא מיטיב עימם, במיוחד אם הפתרון של הדיור החלופי שהוצע להם, אינו עונה על צרכיהם.
וישנם גם אתגרים המגיעים מכיוון היזם, בייחוד יכולתו לעמוד בפרויקט בסדר גודל שכזה ולהיות מסוגל לסיים אותו בבטחה ובהצלחה. יש לזכור, כי כמעט כל ההוצאות הכבדות, הכרוכות בהכנת התוכניות, השגת האישורים, ההריסה, הבינוי מחדש והאכלוס החליפי, כל העת, של הדיירים הוותיקים- מונח על כתפיו. מעטים הם המסוגלים לעמוד בכך ומעטים אף יותר אלו שהם בעלי ניסיון לכלכל את צעדיהם בתבונה כדי לא ליפול לבור. במידה והיזם נופל- נופלים כולם. הבניה מפסיקה באמצע. הבניין הלא גמור עומד כעדות מכוערת לפרויקט שכשל והדיירים עצמם תקועים בדירות חלופיות, בלי לדעת אם יחזרו אי פעם לדירות המקוריות שלהם.
לכל האתגרים האלו יש כמובן תשובות. אולם התשובה הנכונה ביותר היא כמו תמיד – הזהירות והתכנון הנכון. תהליך פינוי בינוי לוקח זמן ולעיתים טוב שכך. יש לעשות צעד צעד ולשאול את השאלות הנכונות בכל רגע. לא לתקוע ולהעמיס סתם אבל גם לא בהכרח לרוץ בלי לראות בעניים. להתחבר ליזמים שלא רוצים לעשות רק מחטף אלא הם שותפים אמיתיים לדרך ושמאחוריהם ניסיון וגב כלכלי איתן.תהליך פינוי בינוי – למה כל כך הרבה זמן?
תהליך פינוי בינוי לוקח זמן. לעיתים גם כמעט עשור. הפרויקט הראשון אף ערך 14 שנה. ישנם כאמור מספר סיבות לכך. ראשית, יש את הסיבות האובייקטיביות. לא משפצים או עושים רק שינויים קוסמטיים. תהליך פינוי בינוי הוא מאפס. גם ההתחלה לבדה לוקחת זמן, שכן נדרשים אישורים מגוונים ממספר רב של ועדות וגופים וכן יצירת תוכניות ושינוי התב"ע. כמעט תמיד היזם מציג תוכנית אחת לרשויות ואלו מבקשים שינויים על בסיסה.
רק לאחר שלבי האישור הראשונים והשלב של ההכרזה על המתחם או קבוצת הבניינים כברי פינוי בינוי והכנת תכנית בניין עיר חדשה (תב"ע) ואישורה, נערכת הפניה לבעלי הדירות, שכעת כבר מיודעים כי הם שוכנים בתוך מתחם המיועד לפינוי בינוי. בשלב זה כבר כדאי לדיירם למנות עבורם נציגות, כזו שתנהל את המשאים ומתנים השונים ותייצג את האינטרסים השונים שלהם. באופן כללי, תמיד לנציגות יש יותר כח ויכולת לשנות מאשר לדיירים בודדים.
נציגות הדיירים מחליטה על זהות היזם או חברת הבניה ומתחילה במשא ומתן מולו על סעיפים שונים כמו תהליך פינוי בינוי, לוחות הזמנים, הדיור החלופי ועוד. אם הצדדים הגיעו לכדי שביל הזהב נחתם חוזה מחייב והדיירים יכולים להתפנות לדיור החלופי שהוצע להם. מתי ניתן לחתום על החוזה? רק כאשר מושגות חתימות על ההסכם של למעלה מ-80% מן הדיירים. במידה ויותר מ- 20% מן הדיירים מסרבים וסירובם נובע מסיבות סבירות, אזי הפרויקט לא יצא לדרך. במידה והסיבות של הדיירים המסרבים לחתום, אינן סבירות (ניסיון להרע, סחיטה וכד'), הרי ששכניהם יוכלו לתבוע אותם בגין הנזקים שנגרמים להם.
וזוהי רק ההתחלה
תהליך פינוי בינוי כולל את שלב החוזה אבל הוא רק ההתחלה. הדיירים כאמור, מתפנים לדירות החלופיות שלהם. אז מבקש היזם היתרי הריסה ובמידה והוא מקבל את האישור, הוא יכול להרוס את המבנה מן היסוד (חייב להרוס מן היסוד). הבינוי גם הוא לוקח זמן ויש לזכור כי מעבר לבניין עצמו, נבנים אלמנטים נוספים וחדשים כמו ממ"ד לכל דירה, מרחבים ציבוריים, חניות, מעליות וכד'- שלא היו במבנה הישן. באותו הנשימה גם משודרגת התשתיות הקשורות לבניין וכן הסביבה הקרובה אליו. רק כאשר הבניין עומד על תילו מקבל את כל האישורים הנצרכים, מוסר היזם את המפתח לדירות החדשות לדיירים וכן יכול למכור בעצמו את הדירות שנוספו.סיכומו של עניין
פינוי בינוי הוא פרויקט מופלא ומיטיב, במידה והוא מבוצע נכון. תהליך פינוי בינוי יכול להיות ארוך מאוד אבל יחד עם זאת גם נעים ומרגיע. הרבה מאוד תלוי בגישה של כל אחד מן השותפים וברצון שלו באמת להירתם למען האחר. לכן מתחדדת החשיבות שבבחירת שותפים טובים לפרויקט. דבר זה נכון שבעתיים אצל הדיירים. הם לכאורה אלו שיש להם הכי הרבה מה להרוויח אך גם להפסיד. עליהם או על הנציגות שלהם, לבחור בחכמה את היזם. רק לאחר שערכו סקר שוק, ביררו היטב ובדקו עבודות קודמות ושוחחו עם דיירים שכבר בוגרי פינוי בינוי, הם יוכלו להיות בטוחים כי עשו את הבחירה הנכונה.
יתרה מכך, עליהם להקיף עצמם ביועצים חיצוניים, המתמחים בנקודות ממשק של תהליך פינוי בינוי. למשל עורך דין מתמחה בתחום המקרקעים ואפילו עם דגש על תהליכי התחדשות עירונית. הוא יוכל לבדוק את החוזים השונים ואפילו להוביל את המו"מ מול הרשויות והיזם. גם שמאי מקרקעין הוא בעל חשיבות עליונה, שכן הוא יהיה אמון על הצד של הדיירים, לגבי הערכות הדירה שלהם. הדברים נכונים גם לאדריכל ומהנדס ומומחים נוספים, שנכון להסתייע בהם.
לרוב, ליזם יהיה אינטרס לרצות את הדיירים. לא רק לרצות אותם אלא להביא את הפרויקט לסיום מוצלח ומהיר ובמיוחד, להציג פרויקט ברמה הגבוהה ביותר. נזכור, כי היזם מקבל דירות חדשות בתוך הפרויקט וככל שהבניין החדש והסביבה יהיו ברמה גבוהה יותר – המחיר של כל דירה חדשה שכזו, יהיה גבוה יותר. יזם אמין ומקצועי לא ילך כנגד הדיירים אלא איתם. הוא יהיה שקוף מולם. הוא יעניק להם הטבות שונות ולפעול להצלחתו. דבר זה יסולא מפז.
אז תהליך פינוי בינוי לוקח זמן. אולי הרבה זמן. אבל תמיד שווה לזכור, שבקצה המנהרה יש אור. בית חדש ומרווח, שווה הרבה כסף ושמקבלים אותו בלי להשקיע מצד הדיירים. ובעיקר, יש את ההזדמנות לשנות ולשפר את רמת החיים.
בסוף שנות ה-90 הבינו כי קיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. בניסיון לפתור את הבעיה, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר ליישב את הערים ולהוסיף שטחי בינוי תהיה בנייה לגובה. כתוצאה מכך התחילו לקדם את פרויקט פינוי בינוי בו מפנים בניינים ישנים ובמקומם בונים בניינים חדשים וגבוהים יותר. על פינוי בינוי פרויקטים נרחיב במאמר הבא.
פינוי בינוי פרויקטים- מה זה?
כפי שציינו, הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה בשנת 1998, כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. בעבר, הבניינים היו מגיעים לגובה מקסימלי של בין 4 ל-8 קומות. לכן, על מנת להצליח ליישב את השטחים ביעילות החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה. פינוי בינוי הוא פרויקט בו הורסים, כלומר מבצעים פינוי, של מבנים קיימים ובמקומם מבצעים בינוי של מבנים חדשים. במהלך פרויקט פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכך גם צרכים ציבוריים הנדרשים באזור ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. כמו כן, במהלך הפרויקט מתבצעת הקמה של תשתיות משופרות לבניינים, הגדלה של שטח הדירות הישנות, הוספה של מרחב מוגן לכל דירה (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וכך הדיירים מקבלים דירה מחודשת ומשופרת ששוויה עולה באופן משמעותי על הדירה הקודמת. שימו לב כי היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו. מה שנקרא win-win.פינוי בינוי פרויקטים– כיצד הפרויקט עובד?
על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי, על היזם ובעלי הדירות ליצור קשר ולהסכים לגבי העסקה. יצירת הקשר בין היזם לבעלי הדירות יכולה להתבצע בשתי צורות-- במידה והיזם מבחין בבניין עם פוטנציאל ממשי לתהליך פינוי בינוי, הוא צריך לפנות לדיירי הבניין המבוקש. דיירי הבניין צריכים להסכים ברוב מכריע על ביצוע התהליך.
- במידה ובעלי הדירות מעוניינים שהבניין שלהם יעבור תהליך פינוי בינוי יוכלו לפנות ליזמי פינוי בינוי על מנת לגרום להם לקחת את הפרויקט בשכונה שלהם.
פינוי בינוי פרויקטים- שלבי התהליך
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים-- הכרזה על מתחם או שכונה כמיועדים לפרויקט
- הכנה של תוכנית בניין עיר חדשה
- אישור התוכנית בניין עיר בוועדות
- יידוע בעלי הדירות
- בחירת חברת בנייה
- משא ומתן וחתימה על ההסכם
- פינוי הדיירים
- היתרי הריסה ובנייה
פינוי בינוי פרויקטים- מה מרוויחים?
במהלך פרויקט פינוי בינוי כולם מרוויחים.בעלי הדירות
בעלי הדירות הם המלכים של הפרויקטים הזה והם נהנים ממגוון רחב מאוד של הטבות. במהלך תקופת הבנייה של הבניין החדש, הם אמנם לא גרים בבית שלהם, מה שיכול להיות מעט לא נוח ולהרתיע רבים. אך, שכר הדירה שעליהם לשלם ניתן להם על ידי היזם של הפרויקט, כך שהם לא באמת מפסידים כסף. כמו כן, בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. על ידי כך, שווי הדירות הקודמות עולה באופן משמעותי והדיירים לא צריכים להוציא מכיסם כלל על מנת לקחת חלק בפרויקט. התהליך כולו ממומן על ידי היזם שמרוויח ממכירת הדירות הנוספות בבניין.היזם
היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.העירייה
גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.פינוי בינוי כמה זמן – מתכננים פרוייקט פינוי בינוי בבניין שלכם? כדאי שתתאזרו בסבלנות!
חולמים על פינוי בינוי בבניין שלכם? חשוב שתתאזרו בסבלנות. אם גם אתם מתגוררים בבניינים ישנים שצפויים לעבור התחדשות עירונית הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר על הפרוייקטים השונים של ההתחדשות העירונית הקיימת בישראל. מעבר לכך, נכיר בכל ההבדלים בין התוכניות השונות, נכיר את כלל התוספות שתקבלו בכל תוכנית ונעניק טיפ פשוט שיכול לעזור לכם להגדיל משמעותית את הסיכוי להתחלה של פרטוייקט פינוי בינוי בבניין שלכם. אז רגע לפני שאתם ממהרים לחפש את היזם הראשון שיסכים להגיע לבחון את היתכנות הפרוייקט בבניין שלכם, חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים אודות התוכניות השונות.
פרויקטים לחיזוק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה
תחילה חשוב להדגיש ולומר כי התוכניות הללו נועדו בכדי לחזק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה אפשרית במדינת ישראל. אנשי מקצוע רבים בתחום סבורים כי מיקומה הגאוגרפי של המדינה מאפשר רעידת אדמה בשנים הקרובות. נכות לכתיבת שורות אלה יש אלפי מבנים בכל רחבי הארת שנבנו לפני שנים ארוכות וללא כל הקפדה על התקנים המחמירים. מבנים אלה נמצאים בסכנה ממשית של קריסה בעת רעידת אדמה, ולכן המדינה החלה בתוכניות התחדשות עירוניות שכל מטרתן היא להגיע למבנים הישנים והחלשים ביותר ולחזק אותם. משכך, חשוב להבין שלא כל מבנה יכול לעבור התחדשות עירונית. ההתחדשות מוקצת למבנים שנמצאים בסכנה הגדולה ביותר בעת רעידת אדמה.כך תדעו אם גם הבניין שלכם מתאים לפרוייקט
איך תדעו אם הבניין שלכם מתאים לפרוייקטים השונים של התחדשות עירונית? ישנם מספר תנאי סף, העיקריים שבהם הם אי עמידה בתקן 413 וכן בניית הבניין לפני שנת 1980. חשוב להדגיש כי במידה ובדיקה הנדסית מוקפדת תעלה כי הבניין שלכם אינו יציב ונמצא בסכנה של ממש בעת רעידת אדמה, ייתכן שתוכלו ליהנות מפרוייקטים של התחדשות עירונית. התנאים שהובאו מעלה נועדו בעיקר בכדי לסנן את כלל המבנים הקיימים בישראל ולהגיע למבנים שנמצאים ברמת הסכנה הגבוהה ביותר לקריסה.התוכנית המקורית – תמא 38
בתחילת הדרך של התוכניות הללו התוכנית המרכזית הייתה חיזוק מבנים ישנים. תוכנית זו שכיחה עד היום ונקראת תמא 38\1. במסגרת התוכנית בניינים ישנים מקבלים את כל החיזוק הנדרש על מנת להבטיח שהם יצליחו לעמוד בפני רעידות אדמה. חשוב להדגיש ולומר כי תוכנית זו מלווה על ידי טובה המהנדסים שבוחנים מקרוב את המבנים הישנים. מטרת הבחינה היא לאתר את כל כשלי הבנייה שגורמים לבניין לאי יציבות. לאחר שלב ראשוני של בחינת מהנדסים, אנשי המקצוע עומלים על בניית תוכנית חיזוק שתכלול שיפור של כל הכשלים ותבטיח לבניין יציבות מיטבית. גם בשלב הביצוע אנשי מקצוע רבים מפקחים על הבנייה במטרה לוודא שהכשלים אכן מתוקנים ומחוזקים כראוי. בתום כל שלבי הבנייה הבניין יבחן על ידי טובי המומחים בתחום – במידה והוא אכן עומד בכל התקנים, הוא יוכל לקבל את אישור האכלוס המיוחל אך במידה וישנן חריגות כלשהן, הוא לא יקבל את האישור עד שהקבלן לא יישר קו עם תוכניות ההיתר הרשמיות.מה מקבלים בתוכנית? הכירו את כל השינויים בבניין
מה מקבלים במסגרת התוכנית? מעבר לחיזוק יסודות הבניין, במסגרת התוכנית הבניין יעבור שיפוץ חיצוני ושיפוץ פנימי לשיפור המראה הכללי. מעבר לכך כלל הדיירים יהנו מהוספת חדר ממד לכל דירה, מעלית ולעיתים אף מרפסות שמש. תוכניות התחדשות עירוניות משפיעות מאוד על ערך הדירות כך שהדיירים נהנים מבניין יציב ומדירות יקרות וגדולות יותר. במרוצת השנים החלו בתוכנית חדשה הנקראת תמא 38\2. תוכנית זו מתאימה בעיקר לבניינים בודדים שעומדים בתנאים שצויינו מעלה.תמא 38\2
במסגרת תוכנית תמא 38\2 הקבלן הורס את הבניין הקיים במטרה לבנות בניין חדש ויציב במקומו. חשוב להדגיש כי הבניין החדש יעמוד בכל התקנים המחמירים ביותר באשר לכל נושאי הבטיחות, כך שגם במקרה זה הדיירים יהנו מדירות חדשות בבניין יציב ומחוזק. פרוייקט תמא 38\ כולל אף הוא הוספת חדרי ממד ומרפסות שמש. אך חשוב להדגיש כי בניגוד לתוכנית הראשונה שכללה בעיקר עבודות חיצוניות, תוכנית זו כוללת הרס גמור של הבניין, מה שהופך את כל הפרוייקט לארוך ומורכב יותר. בתוכנית הראשונה הדיירים המשיכו להתגורר בביתם במהלך העבודות כולן בעוד בפרוייקט החדשני יותר הם ידרשו לצאת לתקופת שכירות באזור (במימון הקבלן).פינוי בינוי
הפרוייקט השלישי הוא כמובן פרוייקט פינוי בינוי. פרוייקט פינוי בינוי הוא הפרוייקט הגדול והמשמעותי ביותר בין כלל הפרוייקטים הקיימים של התחדשות עירונית. מדוע? פרוייקט זה כולל הריסת מספר מבנים ישנים לטובת בניית מגדלים רבי קומות. כיום יש לא מעט פרוייקטים של פינוי בינוי באזור מרכז הארץ שכוללים בניינים בני 20 קומות ואף למעלה מכך. חולמים על פרוייקט פינוי בינוי בבניין שלכם? חשוב לדעת שהפרוייקטים הללו אורכים שנים ארוכות. נכון לכתיבת שורות אלה פרוייקט של פינוי בינוי במדינת ישראל יוצא לפועל לאחר כ 12 שנים בממוצע.פינוי בינוי כמה זמן? כ 12 שנים בממוצע
בשלב הראשון צריכים לבנות תוכנית מסודרת התואמת את ההיתרים והתשתיות באזור. לאחר בניית התוכנית יש להגיש אותה ולהמתין עד למתן תוקף לתוכנית. חשוב להדגיש כי מרבית התוכניות נדרשות לשינויים ושיפורים, מה שאורך לא מעט זמן. שלב זה בלבד אורך כ 3.5 שנים בממוצע עד לקבלת התוקף לתוכנית. לאחר שלב זה, בשלב השני צריך לקבל את היתרי הבנייה על בסיס התוכנית שקיבלה תוקף בשלב הראשון. שלב זה אורך אף הוא עוד כ 3.5 שנים. לא ניתן להתחיל את השלבים הללו במקביל כי רק לאחר קבלת התוקף לתוכנית ניתן להגיש אותה ולבקש היתרי בנייה. קיבלתם היתר בנייה? ברכות, מתחילים בעבודה. עבודת הבנייה אף היא אינה פשוטה וכוללת הריסה של מבנים רבים לטובת בנייה של מגדלים גורדי שחקים.הכירו את שלבי הפרוייקט
שלבי הבנייה ארוכים ומחייבים יצירת תשתיות לבניית גורדי שחקים באזור. ברוב המקרים ישנן מספר קומות תת קרקעיות של חניות, עוד מספר קומות של מספר ועוד קומות רבות של מגורים. כל שלבי הבנייה אף הם אורכים עוד כ 4 שנים נוספות, ללא חישובי חריגות ועיכובים הקיימים בכל פרוייקט. בקיצור, אם גם אתם חולמים על פרוייקט של פינוי בינוי בבניין שלכם, חשוב להביא בחשבון כי הפרוייקטים הללו לוקחים לא מעט זמן. ומה באזר לתשלום? חשוב להדגיש כי כלל הפרוייקטים הללו אינם מצריכים תשלום מהדיירים כלל. למרות שערך הדירו עולה משמעותית וכל דייר מקבל תוספת של ממד ומרפסת שמש, אין כל צורך בתשלום על התוכניות הללו.פינוי בינוי כמה זמן: כך תקדמו את הפרוייקט בבניין שלכם
רוצים לקדם תוכנית פינוי בינוי בבניין שלכם? כל שאתם צריכים לעשות זה למצוא את היזם המתאים לתפקיד. בחירה נכונה של יזם מקצועי תאפשר לכם להתחיל תוכנית בנייה במסגרת פינוי בינוי תוך זמן יחסית קצר. יזם מקצועי ומנוסה מכיר היטב את כל ההיתרים הנדרשים והשלבים שהוא חייב לעבור בכדי לקדם את כל האישורים. מעבר לכך, הוא יודע לבחון את היתכנות הפרוייקט בבניין שלכם. מנגד, בחירה לא נכונה ביזם שאינו מספי מקצועי ומנוסה עלולה לעלות לכם בלא מעט זמן יקר. יזמים שאינם מקצועיים לא יודעים לקדם את הפרוייקט במהירות נדרשת מה שעלול לעכב אתכם במשך שנים ארוכות.
תהליך פינוי בינוי נכלל כחלק מהתהליכים של התחדשות עירונית, שהיא בעצמה תהליך של התפתחות מחדש בעיר שמטרתה לשפר את איכות החיים של תושביה. לפיכך, פרויקטים אלו יצריכו את העסקתם של כמה וכמה אנשי מקצוע, לרבות מהנדסים, יזמי פינוי בינוי, קבלנים ועוד.
תהליך פינוי בינוי הוא סבור, מורכב, בירוקרטי ומאתגר, מה שכמובן יצריך את הסיוע של אנשי המקצוע הנכונים. ביניהם תוכלו למצוא את המהנדסים, מפקחי הבנייה, יזם הנדל"ן שנקרא גם יזם פינוי בינוי, את הקבלנים השונים וקבלני המשנה שלהם ועוד. אז, לפני שצוללים לעובי הקורה, קודם צריך להבין מהו התהליך של פינוי בינוי וכיצד הוא מתקשר להתחדשות עירונית.
האם תמ"א 38 2 כאן כדי להישאר?
זהו תהליך מעט שנוי במחלוקת ומורכב, בעוד כי בשנים האחרונות אפילו הועלתה ההצעה לבטל את הפרויקטים מסוג תמ”א 38. עם זאת, נכון להיום, הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א עדיין ממשיכים ומובילים להתחדשות מהותית במרקם העירוני של ערים שונות בארץ. נכון לכתיבת שורות אלו, הפרויקטים של תמ"א 38 2 קיבלו הארכה להימשך עד אוקטובר 2023, מה שאומר שאין כל השפעה נוכחית על מיזמים שכבר החלו תהליך פינוי בינוי. מלבד לכך, השרה איילת שקד העלתה מספר הצעות לשיפור תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38, ככה שהזמן יעשה את שלו ונדע בשנה הקרובה מה יהיו התמורות והשינויים בתהליכים אלו.כמה דגשים על פינוי בינוי והתחדשות עירונית
אם אתם מתעניינים לגבי תהליך פינוי בינוי, כדאי לדבר ראשית על התחדשות עירונית. התחדשות עירונית יכולה לשמש ככלי להעלאת ערך הקרקע והבניין המשותף, או כדרך להחייאת אזורים המצטמצמים עקב התרוקנות אוכלוסין או חוסר השקעות. למשל, בדרום הארץ ישנם אזורים שלמים שמשקיעי נדל”ן ויזמים נוטים להזניח, ככה שהמדינה מעודדת השקעות ויזמות נדל”ן באזורים אלו. כיצד המדינה מעודדת התחדשות עירונית שלא במרכז? ובכן, אחת הדרכים לעודד יזמות באזורי הפריפריה היא, על ידי הטבות ומענקים שהמדינה מעניקה ליזמים הנ"ל. ואם כבר דיברנו עליהם בהקשר של הטבות הניתנות על ידי המדינה, בואו נעמיק בכל מה שקשור למציאת יזם נדל"ן עבור פרויקטים של פינוי בינוי. כמו כן, נדבר על איש מקצוע חשוב נוסף שצריך לאתר, עורך דין פינוי בינוי.מה שצריך לדעת על בחירת יזם פינוי בינוי
לא משנה אם מדובר על סדר גודל כזה או אחר של פרויקט, תהליך פינוי בינוי מתחיל תמיד בבחירת 2 אנשי מקצוע שונים: 1) יזם נדל"ן פינוי בינוי. 2) עורך דין פינוי בינוי. נתמקד בבחירת יזם פינוי בינוי, לאחר מכן נעבור לדבר על בחירת עורך דין פינוי בינוי. בבחירת יזם פינוי בינוי, ודאו שיש לו את התכונות הבאות: 1) ניסיון בפיתוח פרויקטים בתחום הנדל"ן בגדלים ומורכבות שונים, לרבות פרויקטים של פינוי בינוי באופן ספציפי. 2) היכולת לנהל מספר פרויקטים בו זמנית. 3) יכולת עבודה מול כל סוגי התקציבים ובעלי העניין, לרבות קבלנים וקבלני משנה, פועלים, מהנדסי בניין, אדריכלים, מעצבי פנים ועוד. 4) איתנות פיננסית הכוללת ערבונות ובטחונות להשלמת הפרויקט על הצד הטוב ביותר. 5) חשוב שהיזם יכיר את השוק המקומי ואת הרגולציות של הבנייה בעיר המגורים שלכם. 6) יכולת לעמוד בלוחות הזמנים ויכולת לספק צפי לציר זמן כולל עבור הפרויקט. 7) יכולת לספק רשימת לקוחות ממליצים. 8) הכרה עמוקה בתקנות הבנייה המקומיות שלכם. 9) יכולת ניהול מו"מ מול הדיירים תוך עמידה על הענקת זכויותיהם כחוק. 10) יכול אינטראקציה תקינה ומקצועית עם הדיירים ובעלי העניין בפרויקט.עורך דין עבור תהליך פינוי בינוי
תהליך פינוי-בינוי הוא הליך בירוקרטי, טכני ומשפטי שניתן להשתמש בו לפינוי אנשים מבתיהם בתמורה להריסת הבניין והקמתו מחדש. זהו גם תהליך שניתן להשתמש בו בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר משרד עורכי הדין אתו אתם עובדים אמור להיות מסוגל ללוות תהליך זה ולהגן על זכויותיכם – הדיירים. תהליך פינוי-בינוי והתחדשות עירונית הוא תהליך מסובך, ולכן חשוב לבחור עורך דין פינוי בינוי שיוכל ללוות אתכם לאורך כל התהליך. עורך הדין צריך להיות מסוגל להשתתף בפגישות עם דיירים ובעלי העניין בפרויקט, לנהל משא ומתן מול יזם הנדל”ן על הסכמים והטבות, לייצג את הדיירים באספה וכינוס דיירים מול היזם ועוד. בסופו של יום, יש הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון בבחירת עורך דין פינוי בינוי. לדוגמה, עורך הדין צריך להיות מסוגל “לדבר” את שפת ענף הבנייה בצורה שוטפת. כמו כן, על עורך הדין להיות בעלי ניסיון בטיפול בחוזים הקשורים לפרויקטים של בנייה והתחדשות עירונית, וכן ניסיון בטיפול בתיקי פינוי בינוי.מה התפקיד של מהנדס בתהליכי פינוי בינוי?
מהנדסי בנהיה אחראים לניהול תהליך הבנייה ולוודא שהוא נעשה בהתאם למפרט, לתוכניות הבנייה, בהתאם לרגולציות ולתקנות האזוריות, בהתאם לתקנות בטיחות שונות ועוד. כמו כן, על המהנדסים לעמוד ולעבוד בקשר עם אדריכלים ומעצבים, קבלנים וקבלני משנה לוודא שימוש יעיל בחומרי בנייה ולוודא שהפרויקט יסתיים בזמן. מהנדס בניין יהיה אחראי על תכנון, פיקוח וניהול תהליכי התחדשות עירונית וכן פינוי בינוי. זה כולל אמנם פעולות בנייה והריסה, אבל תפקידו של מהנדס בניין הוא לוודא שהמבנים החדשים, הכבישים ושאר התשתיות נבנות בהתאם לתוכניות התכנון. כמו כן, עליהם לדאוג שהבנייה תתבצע באופן שלא יגרום נזק למבנים או לתשתיות הקיימות, נזק לסביבה, לדיירים, לאיכות הסביבה וכולי. בהיבט הזה של הדברים, המהנדס הוא אחד מאנשי המקצוע החשובים ביותר בתהליך פינוי בינוי.מה התפקיד של קבלן פינוי בינוי?
קבלן הוא איש מקצוע שנותן שירותים מקצועיים בענף הבנייה, כאשר קבלנים בדרך כלל מעורבים בתהליך של הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ”א 38 2, שיפוץ, חיזוק או תיקון מבנים. הקבלנים יכולים להיות מעורבים כמעצבים ומתכננים או כמהנדסים ומנהלים, הכול תלוי בסוג ההסמכה שיש להם. בתוך כך, הקבלנים גם אחראים לפקח על תהליך הבנייה ולוודא שהוא עומד בכל הקודים והתקנות הרלוונטיים שנקבעו על ידי הרשויות המקומיות. בסופו של דבר, קבלני שיפוצים אמונים על השינוי הפיזי של בניין. הם לוקחים על עצמם פרויקטים כמו הריסה, בנייה ושיפוץ מכוח תמ”א 38 או פינוי בינוי, בעוד כי הקבלן אחראי גם לוודא שהמבנה עומד בדרישות הקוד של העירייה ושהוא בטוח לדיירים וגם למבקרים. בהתאם לכך, הקבלן נדרש גם לוודא שהעבודה נעשית בהתאם להוראות של מהנדס הבניין.כיצד מתחילים תהליך פינוי בינוי?
הצעד הראשון בכל פרויקט פינוי בינוי הוא, לאתר עורך דין פינוי בינוי ולאתר רשימת יזמי נדל"ן שיכולים לקחת על עצמם את התהליך. ואולי יש אפילו צעד אחד שצריך לנקוט בו לפני מציאת עורך דין, וזהו הצעד של כינוס הדיירים והעלאת הנושא באספת דיירים. כדי שפרויקט כמו תמ"א 38 2 ייצא לדרך, תצטרכו רוב של 80% מכלל הדיירים בבניין. אם תרצו להוציא לפועל פרויקט של תמ"א 38 (ללא הריסת הבניין), תצטרכו לקבל רוב הסכמי של 67% בלבד. אם הכול עובר חלק, אין דיירים סרבנים ויש רוב לאישור הפרויקט, המשיכו הלאה לבחירת עורך דין ויזם פינוי בינוי.
בשנים האחרונות המדינה מקדמת פרויקטים רבים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. אם גם אתם מתגוררים בבניינים ישנם שנבנו לפני שנים ארוכות, השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את הפרויקטים השונים שמהמדינה מקדמת במסגרת תוכנית התחדשות עירונית תוך דגש על תוכנית הדגל – פינוי בינוי. היכרות עם כלל הדגשים החשובים שיובאו מטה יסייעו לכם לקדם הליכים רבים במהירות מירבית ולהבטיח את הפרויקט הטוב ביותר עבור הבניין שלכם. אז לפני שאתם ממהרים לחתום ליזמים או להביע את הסכמתכם לתוכניות שונות, כדאי שתפנו את הדקות הקרובות לקריאת השורות הבאות.
הכירו את הסיבה המרכזית לכך
כפי שציינו מעלה, בשנים האחרונות המדינה מקדמת לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית. המטרה המרכזית של הפרויקטים הללו היא להבטיח את יציבותם של מבנים ישנים בעת רעידות אדמה. אנשי מקצוע בענף רעשי האדמה חוששים כי מדינת ישראל עלולה לסבול מרעשי אדמה משמעותיים בשנים הקרובות. רוצים להבטיח את יציבות הבניין שלכם גם בעת רעידות אדמה? חשוב שתכירו את הדגשים החשובים שיעזרו לכם לקדם נכון את הפרויקטים השונים של ההתחדשות העירונית בבניין המגורים שלכם.יציבות מבנים לקראת רעידת אדמה אפשרית ברחבי המדינה – הכירו את התקן שיבטיח לבניין שלכם יציבות מיטבית בעת רעידות אדמה!
במטרה להבטיח את יציבותם של כמה שיותר מבנים, המדינה קבעה מספר תנאי סף שהבניין שלכם חייב לעמוד בהם בכדי שניתן יהיה לקדם בשטחו פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. בעזרת התנאים הללו המדינה מצליחה להגיע לכמה שיותר מבנים שנמצאים ברמת הסיכון הגבוהה ביותר. רוצים לדעת אם הבניין שלכם עומד בתנאי הסף ליישום פרויקטים של התחדשות עירונית? בשורות הבאות נביא את התנאים המשמעותיים ביותר שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לקדם התחדשות עירונית.התנאים המרכזיים להיתכנות פרויקטים של התחדשות עירונית:
- מבנים שקיבלו את היתר הבנייה שלהם לפני שנת 1980.
- מבנים שנבדקו על ידי מהנדס מקצועי שקבע כי הם נדרשים לעבודות חיזוק.
- מבנים שאינם מיועדים להריסה.
- מבנים הכוללים 2 קומות לכל הפחות.
תקן 413 – החל מ 1980
בשנת 1980 תקן 413 הפך מחייב לראשונה. תקן זה הוא תקן בטיחות שכל מטרתו להבטיח יציבות מבנים בעת רעידות אדמה. תקן זה החל בשנת 1975 אך הפך מחייב רק בשנת 1980. במילים אחרות, כל עוד מבנה המגורים שלכם קיבל את היתר הבנייה שלו לפני שנת 1980, כנראה שהוא אינו כולל את תקן ייעודי כנגד רעידות אדמה. רוצים להבטיח את יציבות הבנייה שלכם? בשורות הבאות תכירו את הפרויקטים המרכזיים במסגרת תוכנית התחדשות עירונית.הפרויקטים המרכזיים במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית:
-
תמ"א 38
-
תמ"א 38/2
-
פינוי בינוי
אז כמה זמן לוקח פינוי בינוי? הכירו את כל שלבי התהליך
אז כמה זמן לוקח פינוי בינוי? אנשים רבים כיום בוחרים לוותר על הליך פינוי בינוי במתחם המגורים שלהם מתוך הנחה כי מדובר בהליך ארוך ומורכב שיכול לקחת שנים ארוכות רבות. בשורות הבאות נרחיב מעט אודות כל השלבים הכלולים בהליך פינוי בינוי וכן נענה על השאלה המתבקשת – כמה זמן לוקח פינוי בינוי? רגע לפני שאתם מתחילים בכל התהליך, חשוב שתפנו את הדקות הקרובות להיכרות עם כל שלבי הפרויקט.שלבי פרויקט הדגל של התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית:
-
הכרה במתחם מגורים כמיועד להתחדשות עירונית
-
הכנת תב"ע מותאמת לקליטת דיירים רבים חדשים
-
אישור התב"ע החדשה
-
עדכון של כל דיירי המתחם
-
בחירה של חברת בנייה מקצועית ומנוסה
-
ניהול משא ומתן וחתימות דיירי המתחם
-
פינוי דיירי הבניין
-
קבלת אישורי הריסה
-
פינוי הפסולת
-
קבלת היתרי בנייה
