פינוי בינוי סיכונים

פינוי בינוי הוא פרויקט מוצלח מאוד שבא לענות על מספר צרכים שונים של הציבור ושל המדינה. עם זאת, לא תמיד הפרויקט מצליח ולעתים כרוכים בו סיכונים משמעותיים הן ליזם הפרויקט והן לבעלי הדירות בבניינים בהם מיועד להתבצע הפרויקט. מה הפרויקט, מה מרוויחים מהפרויקט ומה הסיכונים בפרויקט? על כך נרחיב במאמר הבא.

פינוי בינוי סיכונים- מה הפרויקט?

הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה בסוף שנות ה-90 כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח

ליישב בצורה האפקטיבית ביותר את שטחי הערים, החליטו לבנות בניינים גבוהים מאוד. בעבר, הבניינים היו מגיעים לגובה מקסימלי של בין 4 ל-8 קומות. לכן, על מנת להצליח ליישב את השטחים ביעילות החליטו לבנות על השטחים בהם היו בניינים נמוכים יחסית וכך גם לשפר אותם וגם להוסיף מקומות מגורים בשטח העיר.

פינוי בינוי הוא תהליך בו הורסים מבנים קיימים ובמקומם בונים מבנים חדשים. התהליך של פינוי בינוי כולל יתרונות שונים ביניהם תשתיות משופרות לבניינים, הגדלת שטח הדירות, הוספה של מרחב מוגן  לכל דירה (ממ"ד), הוספה של מרפסת שמש לכל דירה וקבלת דירה מחודשת ומשופרת עם שווי גבוה יותר מהקודמת. כמו כן, במהלך תהליך פינוי בינוי, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים וכולל גם צרכים ציבוריים נדרשים ביניהם קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד. במהלך הפרויקט היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו לשלם על העלויות כלל. כך הדיירים מקבלים דירות חדשות מבלי לשלם עליהן והיזם שבונה יותר דירות משהיו בבניין הקודם יכול למכור את הדירות החדשות ולהרוויח את חלקו.

פינוי בינוי סיכונים – מטרות הפרויקט

פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-

• הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
• חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
• חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.

 

פינוי בינוי סיכונים – מה מרוויחים המשתתפים בפרויקט?

במהלך פרויקט פינוי בינוי כולם מרוויחים.

• בעלי הדירות – בעלי הדירות, מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה שמקבלים בעלי הדירות בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם. לדירה מוסיפים להם מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, ברוב הבניינים שמתבצע פרויקט פינוי בינוי אין מעלית, אז במהלך בניית הבניין החדש מוסיפים מעלית שמשדרגת את איכות החיים של בעלי הדירות באופן משמעותי. כמו כן, הדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם.
• היזם – היזם מוציא מכיסו את המימון לפרויקט אך גם הוא מרוויח ממנו. על ידי בנייה של בניין חדש והוספה של דירות חדשות, היזם יכול למכור את הדירות החדשות בבניין. על ידי כך היזם יכול להרוויח המון כסף, יותר ממה שהוציא על הפרויקט.
• העירייה – גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.

פינוי בינוי סיכונים – אז מה הסיכונים בפרויקט?

כפי שהבנו עד עתה, במהלך הפרויקט כל הגורמים המעורבים מרוויחים, הן משיפור איכות החיים, הן מרווחים כלכליים והן מהגדלת היצע הדירות בעיר והגדלת שווי הדירות. אז מה בכל זאת הסיכונים שכרוכים בפרויקט פינוי בינוי?

עבור היזמים

עבור היזמים והקבלנים שמעוניינים לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי יש מספר סיכונים משמעותיים.

על היזמים של הפרויקט יש להגיש בקשות ותוכניות שונות המצריכות השקעת כספים עוד לפני שהוא בכלל יודע אם יקבל אישור על הפרויקט או לא, הן מצד הרשויות והן מצד הדיירים. כלומר, עוד לפני הפנייה לדיירים היזם צריך להוציא מכיסו סכומים די גבוהים מבלי לדעת אם תהיה לכך תמורה. כמו כן, במידה ואכן יתקבלו האישורים, הצלחת הפרויקט תתבסס על בדיקת היתכנות מקדימה שמבוצעת כהלכה. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי יכול להיות מצב בו מחירי הדירות ירדו באופן משמעותי ועד שהפרויקט יסתיים היזם ישקיע יותר כסף מאשר יוכל להניב בסופו של דבר. הרי היזם אחראי על כל ההוצאות של הפרויקט- הוצאות מימון, הוצאות הריסת מבנה, הוצאות בנייה, הוצאות שיווק, מימון שכר דירה לדיירים, עלויות תפעול, פרסום ועוד.

לכן, על מנת להקטין את הסיכונים ככל הניתן, חשוב מאוד לערוך תחשיב מדוקדק הכולל שולי רווח מספקים. כמו כן, חשוב מאוד שמספר הדירות שיתקבלו בסוף הפרויקט יאפשרו ליזם  למכור מספיק דירות על מנת להצליח לכסות את ההוצאות וגם להרוויח מהפרויקט. לשם כך מומלץ להיעזר במודלים שהצליחו או שהוכנו על ידי מומחים כלכליים.

עבור הדיירים

הדיירים צפויים לקבל בניין חדש, עם עיצוב חדש ומודרני, מעלית, מחסן וכמובן דירה חדשה, גדולה יותר אליה נוספים ממ"ד, מרפסת שמש ולפעמים גם חניה. עם זאת, משך התהליך הוא ארוך מאוד. עד שכלל האישורים מתקבלים יש להמתין שנים ארוכות. אחד הסיכונים הראשונים מגיע בגלל דיירים סרבנים. הדיירים הסרבנים יכול לעכב את הפרויקט מאוד ואפילו למנוע אותו במקרים מסוימים. עם זאת, כיום ניתן לעמוד מול הדיירים הסרבנים בזכות חוק פינוי בינוי שקובע כי במידה והסירוב בלתי סביר על הדייר הסרבן לשלם פיצויים לדיירים אחרים. במידה והצלחנו להשיג את אחוז ההסכמה הנדרש ושאר האישורים התקבלו יש להתחיל את הריסת הבניין ואת הבנייה בפועל. גם בשלב זה יש סיכון. שלב זה יכול לקחת גם ארבע שנים במהלכן הדיירים יצטרכו לגור בבתים שכורים ולהמתין לסוף הפרויקט. זה נכון שהיזם מממן את שכר הדירה של הדיירים, אך עדיין כרוך בכך סיכון שכן תמיד יכול להיות מתב בו היזם או הקבלן יפשטו רגל ויפסיקו את הפרויקט באמצע. במקרה כזה הדיירים יכולים להישאר ללא בית. מה יש לעשות במקרה כזה? פשוט להיות חלק מהתהליך כולו. חשוב מאוד שתהיה הקפדה על קבלת ערבויות מלאות מאת היזם, כאשר מומלץ שגובה הערבויות יהיה לפי ערך הדירות החדשות שצפויים לקבל הדיירים. כמו כן, חשוב מאוד לקבל סיוע של עורך דין בעריכת ההסכם מול היזם ולתת לעורך דין לפקח על ההסכם ועל השינויים בו.