פינוי בינוי הוא השם החם בתחום ה'התחדשות העירונית'. למרות העובדה שהוא רק כעת מתחיל לצבור תאוצה בישראל (למרות שהוא קיים בפועל החל מתחילת המילניום), הוא הולך בשנים הבאות להשפיע על כל כך הרבה אנשים, מעצם ייחודיותו ולשנות לטובה את העתיד של מאות אלפי דיירים ברחבי ישראל.
כחברה העוסקת בתחום הפינוי והבינוי וכבר קצרה הצלחות רבות, מגיעות אלינו מידי יום שאלות רבות על הנושא ובקשות על פינוי בינוי
מה צריך לדעת ולמה יש להתכונן. על כל אותם שאלות, המומחים שלנו עונים בסבר פנים יפות ומנסים למפות ולסייע לכל המבקשים. בייחוד אנו מעניקים דגש ומקום נרחבים לנציגי דיירים אשר עומדים בפתח המסע ורצים לצעוד בו, בדרך הכי קצרה, הכי קלה אך כזו שבסופו התוצאה הכי טובה.
בפני כולם אנו מבקשים להדגיש: פינוי בינוי הוא תהליך ופרויקט מורכב מאין כמוהן. נכון, הצלחה שלו יכולה להיות כבירה ולהיטיב את החיים של המשתתפים בו הן ברמה הכלכלית, הן ברמה החברתית והן בשיפור רמת החיים הכללית. אבל זהו עדיין פרויקט מורכב שכמו הרווח הגדול שבו, יש בו גם סיכונים גדולים. ולכן חשובה התנהלות נכונה ונבונה, צעד אחרי צעד. ולכן חשובה הבחירה ביזם שהוא אמין, מקצועי ושותף אמת ולכן חשוב גם ללוות את כל התהליך באנשי מקצוע שישמרו על האינטרסים שלכם.
ניסינו במאמר הקרוב לכתוב על פינוי בינוי מה צריך לדעת ועל שאלות נפוצות שעולות שוב ושוב. באופן טבעי, אין במאמר תמציתי זה בכדי לתת מקום לתשובות מלאות ומעמיקות או לסקור את כל הצדדים ולהאיר את כל הפינות. נשמח להיפגש איתכם ולהרחיב בנושאים אלו ככל שנדרש ואנו מאמינים שתמצאו בנו את אותם שותפי אמת. בינתיים, הנה תשובות קצרות לשאלות שחוזרות אצל כל אחד.מה זה בעצם פינוי בינוי?
פינוי בינוי הינו אחד מהפרויקטים החשובים בתחום ההתחדשות העירונית ובוודאי המשפיע ביותר בשל היקפו ותרומתו. בעיקרו, פינוי בינוי הוא פרויקט להחלפת בניינים ישנים, מוזנחים, לא תקניים וכד', בבניינים חדשניים ומודרניים, שגם מנצלים טוב יותר את השטח וגם מעניקים ליושבים בהם עתיד טוב יותר מבחינת דיור ואורח חיים. העיקרון הוא פשוט: לוקחים ומסמנים מתחם של בניינים, אשר המצב שלהם דורש שינוי ראדיקלי. באמצעות יזם מן השוק החופשי ובאמצעות דחיפה מן רשויות המדינה ובשיתוף פעולה מלא עם הדיירים שבבתים אלו – הדיירים מפונים לדיור חלופי למשך כל הפרויקט. את הדיור החלופי, ממן לכל אורך הדרך היזם של הפרויקט. ברגע שאחרון הדיירים עוזב, נהרסים הבניינים עד היסוד.
על אותו תא שטח, מוקמים בניינים חדשים עם סטנדרט בניה גבוה ועם דירות מרווחות יותר, בתוספת אלמנטים שהיו חסרים בהם קודם והם חיוניים, כמו ממ"דים, חניות תת קרקעיות ועוד. על הדרך, משופצים גם אלמנטים בסביבת הבניינים כמו גינות, מוסדות ושטחים ציבוריים ועוד. בתום המהלך, שב כל דייר לדירתו החדשה. הפעם היא גדולה יותר וגם ערכה הכספי גבוה יותר. בכל שדרג עצמו הדייר משמעותית, בכל כך הרבה תחומים, בלי להשקיע כלל כסף.למה בכלל לבצע פינוי בינוי?
פינוי בינוי או המהלך שיזמה המדינה מתוך רצון לשפר את החיים של אנשים רבים הזקוקים לכך. פינוי בינוי מתמקד בבניינים ישנים מאוד, מקום המדינה או לאחריה, אשר לרוב, באופן טבעי – הופכים עם הזן לחלשים, לא יציבים ומוזנחים. לעיתים פגעי מזג האוויר נותנים בהם את אותותיהם ולעיתים מראש הם נבנו שלא על פי התקן ומהווים סכנה בטיחותית ליושבים בהם, גם אם לא מיידית.
לא רק שרמת הבניינים אינה גבוה, לרוב הם נמצאים במרכזי הערים הצפופים. בשל סגנון הבניה הישן, שהתאפיין בבניה לרוחב, הם גם גוזלים שטח רב, בלי לנצל נכון את השטח ולאפשר ליותר דיירים ממשפחות שונות להתגורר במקום. מכאן, אפשר להרוויח בשני אפיקים: בניית בניינים חדשים תביא לכך שאנשים יגורו בדירות מרווחות, חדשות ובטוחות יותר ובמקביל, ניתן יהיה להגדיל את היצע הדירות בישראל, בלי לגזול עתודות קרקע נוספות, שגם כך הן מצומצמות ובעצם, לאפשר דיור ליותר משפחות, דבר שבהכרח יוביל לירידה במחירים בשוק הדיור.ובגלל זה המדינה מאפשרת השקעה כל כך גדולה באזרח הקטן?
בכל הקשור לפינוי בינוי מה צריך לדעת, חשוב תמיד להבין כי הצלחת הפרויקט תלויה בכך שכולם מרוויחים. אין נפגעים אלא כל השותפים מרוויחים. זה הבסיס שמאפשר לכל כך הרבה גורמים לעשות פעולה אחת מסונכרנת. אז עמדנו על הסיבות של המדינה בבואה לקדם פרויקט פינוי בינוי וכעת נגיע לדיירים. אך קודם כל, עוד מילה על המדינה והרשויות ובעיה אקוטית שיש להם – הנוגעת גם לדיירים.
לצד החלק ההנדסי, יש גם 2 איומים מרכזיים, המהווים נקודת תורפה קריטית בבניינים ישנים. האיום הראשון הוא החשש מפני רעידות אדמה. ישראל נמצאת על קו השבר הסורי אפריקני הפעיל. זה אומר שאחת למאה שנה עלולה להתרחש באזורינו רעידת אדמה קטלנית. בתחילת המאה הקודמת, אכן הייתה כזו. כל המומחים סבורים פה אחד, כי במצב הדיור הנוכחי, של כמיליון דירות ישנות ולא תקניות, רעידת אדמה תהיה קטלנית. פינוי בינוי ובניית בניינים חדשים היכולים לעמוד ברעידות אדמה- הן מעשים שמוטב לעשותם שעה אחת קודם.
האיום השני הוא איום הטילים. ישראל היא מדינה קטנה מוקפת אויבים והיא מאוימת בטילים מכמה כיוונים. ארגוני הטרור אינם נחים על זרי הדפנה ומנסים כל העת לשפר ולדייק את הטילים, מתוך רצון עז לזרוע הרס רב יותר. טיל עם ראש קרב גדול, הפוגע בבית, יכול גם למוטט אותו. בייחוד בית ישן עם יסודות רעועים. וזו רק חצי הצרה, משום שיושביי הבית- אינם מוגנים. המיגון האזרחי האפקטיבי ביותר הוא ריצה וכניסה לממ"ד אבל בבתים ישנים אלו- אין ממ"ד. באלו שיבנו לאחר הפינוי והבינוי- כבר יהיה.ומה מרווחים הדיירים?
כאשר מבקשים לברר פינוי בינוי מה צריך לדעת, כל אחד מנסה לברר מה הוא ירוויח מהעניין. וזה בסדר גמור. גם הדיירים מרוויחים. קודם כל, כפי שציינו למעלה, הם מרוויחים בתים חזקים ויציבים יותר ושיפור ברמת המוכנות והטחון שלהם. אבל הם גם יכולים להרוויח הרבה כסף. כרגע, הם גרים בבניינים ישנים ומטים לפול ששווים אינו רב. כאשר הם יתפנו ויזרו בסוף התהליך לדירות החדשות שלהם, הדירות יהיו שוות הרבה יותר כסף. הם יהיו חדשות יותר, לרוב גם גדולות ומרווחות יותר. יהיו בהם אלמנטים מסודרים כמו ממ"ד וחניות ויהיו שיפורים גם במראה החיצוני של הבניין, בשטחים הציבוריים שלו וכד'. זה אומר שגם ערך הדירות יהיה גבוה כעת וזה אומר הרבה מאוד כסף, במידה וימכרו בעתיד. המחיר של הדירה לא יעלה רק בגלל התחדשותה והמטרז' שעלה אלא גם בגלל שגם הסביבה עצמה משתדרגת וככזו, יש גם לה השפעה על ערך הדירות המצויות בה. בנוסף, תמיד חשוב לזכור שלצורך השיפור הכלכלי העצום הזה, הדיירים לא נדרשו לשלם כלום. יש מעט מאוד השקעות שכאלו של תשואה עצומה במינימום הוצאה.מי היזם שדוחף את הפרויקט?
בכל הקשור לפינוי בינוי מה צריך לדעת, הזכרנו שיש כמה שותפים ואחד החשובים שבהם הוא היזם. שכן הוא זה הדוחף את כל הרכבת קדימה והוא גם זה הממן אותה. כפי שראינו למדינה יש אינטרס ברור לקדם פינוי בינוי אבל זה לא אומר שיש לה כסף לעשות כל כך הרבה פרויקטים במקביל. היא זקוקה לגופים פרטיים או מסחריים שיעשו זאת במקומה, כאשר היא פורשת בעיקר רשת בטחון ומעודדת בעקיפין את הפרויקט.
וכאן נכנס לתמונה היזם שלרוב הוא חברה (שרצוי שתהיה אמינה ומקצועית). הוא זה היוזם את התהליך כולו ומניע אותו מתחילתו ועד סופו. לרוב, הוא יאתר את המתחם המתאים, יפנה לרשויות ויתחיל את שלב ההתנעה, האישורים והתוכניות, הוא זה אשר יפנה לדיירים ויגיע איתם להסכמים ובעיקר הוא זה שיבצע את העבודה בפועל, גם פינוי, גם הרס וגם בינוי. והכל על חשבונו, כולל התשלום עבור דיור חלופי לכל הדיירים לכל אורך הפרויקט.
אל תדאגו ליזם. אומנם הוא משקיע סכום כסף רב על חשבונו (ולכן חשובה גם הבחירה ביזם בעל איתנות כלכלית ויציבות פיננסית) אבל גם הוא מרוויח בסופו של דבר. את הבניינים הפרושים לרוחב והלא מנוצלים, הוא יחליף, באישור ועדות התכנון השונות, בבניינים גבוהים יותר. בניה רוויה לגובה. כל דייר יקבל דירה חדשה וגדולה יותר אבל לבניין עצמו יתווספו עוד מספר דירות, שלא היו שם קודם (על פי מנגנון חוקי שהיזם מסכם מול הרשויות, לרוב על פי מפתח של 2 דירות עבורו כנגד כל דירה שפונתה ונבנתה מחדש). את דירות אלו, יכול היזם למכור בעצמו והכסף שהוא משלשל לכיסו, מכסה את השקעתו ההתחלתית הגדולה ואף מעבר לכך.
מי יכול ליזום פרויקט כמו פינוי בינוי?
כמספר השותפים כך גם מספר אלו היכולים ליזום את המהלך, כאשר כל אחד עושה זאת מהאינטרס שלו אבל כפי שכבר למדנו בכל הקשור אל פינוי בינוי מה צריך לדעת – כדאי שכולם יתחשבו גם באינטרסים של האחרים. אז המדינה או הרשויות יכולות ליזום סימון והגדרת שטח כמיועד לפינוי בינוי, במיוחד כאשר מדובר במתחם שכבר כלו כל הקיצין לגביו. גם היזם, יכול לסמן כזה לאחר שערך סקרים ובדיקות שהוכיחו לו שההשקעה כדאית ואז לפנות ולגייס את הדיירים לטובת העניין, במקביל לכך שהוא פונה אל הרשויות כדי לבדוק התכנות ולבסוף, גם הדיירים עצמם יכולים להתגייס ולהקים קבוצה שתוביל פניה בנושא או איתור של יזם, במיוחד אם גם הם מבינים כי ישנה פה הזדמנות להיכלל תחת הגדרות הפרויקט.מה ההבדל בין פינוי בינוי לפרויקטים אחרים?
פינוי בינוי הוא חלק מתוכניות ההתחדשות העירונית, שמטרת כולם היא שיפור בניינים ישנים. ישנם עוד פרויקטים תחת מעטה שכזה, שהבולט שבהם הוא פרויקט תמ"א 38. מכאן גם חשוב ללבן ולהגדיר את ההבדלים ביניהם. תמ"א 38 נוצר מאותן סיבות של פרויקט פינוי בינוי אבל היקפו מצומצם הרבה יותר, שכן הוא מתייחס אך ורק לגבי בנין ספציפי אחד. לעומת זאת, פרויקט פינוי בינוי יהיה תמיד על קבוצת בניינים, מתחם, רחוב או שכונה. משכך, היקפו והשפעתו גדולים יותר. בתמ"א 38, נערך רק שיפוץ והוספת דברים. לא בהכרח רק שיפוץ חיצוני. לפעמים גם מדובר בשיפוץ פנימי ומקיף. אולם, הבית עצמו אינו נהרס לחלוטין וברובם המכריע של המקרים הדיירים נשארים בתוך הבתים, כאשר מסביבם נערכות העבודות. בפינוי בינוי הדיירים עוברים כולם לדירות חלופיות והבניין נהרס לחלוטין, כך שהוא נבנה מחדש לגמרי.יש תנאים מקדימים?
במסגרת פינוי בינוי מה צריך לדעת, יש לזכור כי לא כל דבר ולא כל מקום ראוי להיכנס תחת קטגוריית פינוי בינוי. מעבר לעובדה שעל הבית להיות ישן יחסית, העובדה שהוא נכלל תחת פינוי בינוי ולא רק תחת תמ"א 38, מצריכה אותו להיות חלק מקבוצה. למעשה, פינוי בינוי מתרחש רק עם יש לפחות 24 יחידות דיור שמשתתפות בו. כמובן שזה לבדו אינו מספיק שכן נדרש גם אישור של הרשויות וועדות תכנוניות שונות, שכן במקרה זה נדרש שינוי של התב"ע – תהליך שלבדו מורכב מאוד. בנוסף, פרויקט יכול לצאת אל הדרך רק באם אין התנגדויות של כל מיני גורמים ובמיוחד נדרשת הסכמתם של לפחות 80 אחוז מן הדיירים ליציאה למהלך. בלי הסכמה של 80% המאשרים בחתימתם את החוזה- הפרויקט כולו לא יותר אל הפועל. אלו שאינם חותמים נקראים דיירים סרבנים. יש מקרה בו הסירוב נחשב ללגיטימי וסביר ואז אין מה לעשות והפרויקט נגנז ויש פעמים בהם הסירוב אינו סביר ונעשה על ידי כמה אנשים מתוך רצון לסחוט עוד כספים או להזיק ואז הוא נחשב ככזה שגורם נזק לשאר השכנים וניתן לתבוע נזיקין בגינו. סירוב סביר יכול להיות למשל אצל אדם מבוגר מאוד שלאחר שנים של מגורים במקום מסוים חושש לעבור למקום אחר, או מקרה של אדם מוגבל שהדיור החלופי לא מתאים לו מבחינת נגישות ואפילו סתם דייר שהדיור החלופי שהוצע לו, לא הולם עבורו או שאין לו רווח כלכלי בעתיד מהמהלך. במקרים אלו, הסירוב של האנשים האלו, במידה ועולה למעלה מ-20% – יכול להיות מכריע. במקרה של סירוב בלתי סביר, כאשר הסיבות אינן לגיטימיות ונועדו רק לעשות עוד ועוד רווח על ידי דיירים על חשבון שכניהם, אין צורך בהסכמתם ואף ניתן לתבוע אותם על הנזקים שנגרמו מעיכוב הפרויקט או ביטולו.פינוי בינוי מה צריך לדעת בהקשר ללוחות הזמנים
נקודה חשובה ביותר נוגעת ללוחות הזמנים של הפרויקט. על האמת להיאמר. גם בלי עיכובים והתנגדויות של דיירים ושכנים, פרויקט פינוי בינוי לוקח זמן רב. הפרויקט הראשון של פינוי בינוי בישראל ארך 15 שנה! פרויקטים כעת, נעים בין 7 עד 10 שנים. הסיבות הן רבות ומופיעות לאורך כל הדרך. כאמור, הועדות התכנוניות השונות, שינוי התב"ע והאישורים השונים לוקחים זמן רב. גם הליך פינוי הדירות ובוודאי ההריסה והבניה מחדש. אז זה לוקח זמן אבל חשוב לדעת שזה גם משתלם בסוף התאירך הארוך.פינוי בינוי זה עסק בטוח?
אנחנו אנשי אמת ומאמינים בכל ליבנו שחייבים להיות אמינים, ישרים ושקופים לכל אורך הדרך ובמיוחד כאשר מדברים על פינוי בינוי מה
שצריך לדעת – בלי פילטרים. אז התשובה שלנו היא שכמו כל פרויקט מורכב ועם שותפים רבים, גם פינוי בינוי יכול להיות הצלחה גדולה אבל גם כישלון קולוסאלי. לא תמיד נזכה לשיתוף פעולה מצד כל הדיירים, לפעמים זה יגמר רק בעיכוב ולפעמים בהרמת ידיים של היזם וזניחת הפרויקט באמצעיתו. ככלל, נטישת פרויקט באמצע היא אסון, שכן הדיירים נותרים באוויר, בלי ביתם הישן שנהרס ועדיין בלי ביתם החדש, שכרגע אינו נבנה.
גם היזם אינו חף מהמצאות באזור המסוכן. ההשקעה בפרויקט פינוי בינוי היא עצומה וכולה על חשבונו. לא כל היזמים מסוגלים לכך. צריך להיות בעל גב חזק מבחינה כלכלית, כדי לממן את הפרויקט לאורך שנים רבות כל כך. בנוסף, היזם צריך להיות בעל ניסיון בפרויקטים דומים, שכן אז הוא יודע כיצד לכלכל את צעדיו נוכח מה שצפוי לו בכל שלב. הוא ידע להכין עצמו לבאות, כדי שהוא לא יתקע בכל מיני בלת"מים כאלו ואחרים.
הבשורה הטובה היא שיש מה לעשות כדי שזה לא יגמר בכישלון. קודם כל, לנסות ולהתארגן בצורה מסודרת כל הדיירים ולהציע במשאים ומתנים השונים גוף ייצוגי אחד, שיכול למקסם תוצאות ולדאוג לאינטרסים של כל הדיירים. שנית, יש לדאוג לביטחונות וערבויות מטעם הקבלן, כדי שגם בהתרחש אסון, הדיירים יהיו מגובים במידת האפשר. ושוב, תמיד חשוב ללכת על הצד הבטוח ולבחור ביזם- גוף אמין ומנוסה שילך אתכם לדרך ארוכה זו. בכל מקרה, חשוב לדעת. פרויקט פינוי בינוי מיועד למטיבי לכת. צריך סבלנות ואורך רוח. זה אינו זבנג וגמרנו. אבל אם אתם רוצים לשפר את עתידכם – פינוי בינוי היא הדרך המומלצת.
