פינוי בינוי הוד השרון

כל הדגשים החשובים ביותר שיעזרו לכם לעבור בהצלחה פרויקט גדול של פינוי בינוי בהוד השרון 

מתכוננים לפרויקט פינוי בינוי בהוד השרון? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נביא את כל התשובות לשאלות השכיחות ביותר אודות פרויקט הדגל של תוכנית התחדשות עירונית. אנשים רבים חותמים ליזם הראשון שדופק על דלת ביתם במטרה לקדם במהירות מרבית פרויקטים שונים, ללא כל היכרות עם דגשים בסיסיים אודות הפרויקט. רוצים לקדם פרויקט מהיר ומוצלח במתחם המגורים שלכם? חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים שיעזרו לכם לעשות זאת נכון. אז לפני שאתם מתחילים הליך ארוך שנים של פרויקט מורכב ללא כל ידיעה אודותיו, כדאי שתפנו את הדקות הקרובות לקריאת השורות הבאות.

 

בפסקאות הבאות נגע במגוון דגשים חשובים, והם:

1. היכרות עם הפרויקטים המובילים בתוכנית התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי.
2. היכרות עם השלבים המרכזיים במסגרת תוכנית פינוי בינוי הוד השרון.
3. היכרות עם טיפים מעשיים לבחירה נכונה של חברת בנייה מקצועית ומנוסה.
4. היכרות עם מדיניות עיריית הוד השרון בכל הקשור לקידום פרויקטים של פינוי בינוי.
5. היכרות עם שכונות מובילות בעיר שצפויות לשנות את פניהן בעתיד הקרוב בגלל פרויקטים שונים של התחדשות עירונית.

כלל הדגשים הללו ועוד רבים נוספים יבטיחו שתצליחו להתמודד בהצלחה וביעילות עם הפרויקט המתוכן במתחם המגורים שלכם. לפני שנצלול להיכרות עמוקה עם כל שלבי הפרויקט, חשוב שתכירו את מהות תוכנית הדגל של ההתחדשות העירונית – פינוי בינוי הוד השרון.

הכירו את התוכנית – פינוי בינוי להוספה של עשרות יחידות דיור חדשות בכל פרויקט!

תוכנית פינוי בינוי היא התוכנית הגדולה ביותר במסגרת כלל תוכניות הבינוי בתןוכנית התחדשות עירונית. רבים מבלבלים בין התוכניות השונות ולכן חשוב לעמוד על ההבדלים המהותיים בין שתי התוכניות השכיחות ביותר. התוכניות הן תמ"א 38 ופינוי בינוי.

 

ההבדלים המשמעותיים ביותר בין שתיים מהתוכניות השכיחות ביותר במסגרת ההתחדשות העירונית:

פינוי בינוי	תמ"א 38
במסגרת תוכנית פינוי בינוי הורסים כליל מתחם בניינים לטובת בניית מגדלי מגורים חדשים.	במסגרת תוכנית תמ"א 38 מחזקים מבנים ישנים ללא הריסתם.
במסגרת תוכנית פינוי בינוי מוסיפים עשרות ולעיתים מאות יחידות דיור חדשות בכל פרויקט.	במסגרת פרויקט תמ"א 38 מוסיפים יחידות דיור בודדות בכל פרויקט.
במסגרת תוכנית פינוי בינוי הדיירים נאלצים לפנות את דירתם ולעבור לדירה שכורה (המשולמת על ידי חברת הבנייה).	במסגרת תוכנית תמ"א 38 הדיירים נשארים להתגורר בבניין המקורי לאורך כל שלבי הבנייה.

 

רוצים להכיר את התמורה המתקבלת בפרויקטים השונים? הנה לכם התמורות המקובלות במרבית הפרויקטים:

• התמורה המתקבלת במסגרת פרויקט תמ"א 38

במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם המקורית. במסגרת הפרויקט חברת הבנייה משפצת את כל חלקי הבניין, מוסיפה חדר ממ"ד חדש לכל דייר, מוסיפה מספר יחידות דיור חדשות על גג הבניין ולעיתים מוסיפה גם מרפסות שמש לכלל הדיירים. השינויים הללו משביחים את ערך הנכס בעשרות אחוזים ומגלמים גידול של בין 12 ל 18 מטרים רבועיים לכל דירה.

• התמורה המתקבלת במסגרת פרויקט פינוי בינוי

במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי כלל דיירי הבניין מקבלים דירות חדשות לחלוטין. הדירות החדשות כוללות חדר ממ"ד חדש, מרפסת שמש, חניה צמודה ולעיתים גם מחסן. השינויים הללו מעלים את ערך הדירה בשיעור גבוה יותר בהשוואה לפרויקטי תמ"א 38. הדירה החדשה שמתקבלת גדולה בכ 12 עד 25 מטרים בהשוואה לדירה המקורית. 

 

ומה עם תשלומי מס השבח בגין ההשבחה של הנכס?

מס שבח הוא מס המשולם על רווחים מעסקאות נדל"ן והוא מקביל למס רווח הון. אך חשוב לדעת כי המדינה מעניקה הטבות מס לפרויקטים של פינוי בינוי הוד השרון במטרה לקדם כמה שיותר פרויקטים במהירות מרבית. הפרויקטים הללו מאפשרים לנצל בצורה מיטבית את הקרקע ומבטיחים בניינים יציבים וחזקים הכוללים תקן 413. הטבת המס – פטור מלא מתשלומי מס שבח בפרויקטים הללו.

 

הגיע הזמן להכיר את שלביו המרכזיים של הפרויקט – עשרת הדיברות של פרויקט פינוי בינוי הוד השרון:

• הגדרת מתחם המגורים שלכם כמתחם ייעודי להתחדשות עירונית – תפקידו של משרד השיכון והבינוי

בשלב הראשון, הרשות המקומית או היזם הנמרץ של הפרויקט שלכם יגיעו למשרד הבינוי והשיכון במטרה להכיר באזור הייעודי ככזה המותאם להתחדשות עירונית. רק לאחר הכרה של משרד הבינוי והשיכון ניתן להתקדם לשלבים הבאים.

• הכנת תוכנית בניין עיר חדשה הכוללת את כל השינויים הכלולים בפרויקט

משרד הבינוי נתן את אישורו? זה הזמן להתחיל להכין תוכנית בניין עיר חדשה. תוכנית זו צריכה לכלול את כל השינויים הכלולים במסגרת הפרויקט. תוכנית זו ברוב המקרים מורכבת בועדה ייעודית ברשות המקומית. חשוב להבהיר כי התוכנית החדשה כוללת לא מעט שלבים וחוקים ברורים, אי הקפדה עליהם תמנע את אישורה.

• בחינה מעמיקה של התב"ע החדשה ואישורה על ידי שתי ועדות

התב"ע החדשה מוכנה? כעת היא צריכה לעבור אישור של שתי ועדות תכנון ובניה. בתחילה היא תיבחן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולאחר מכן היא תיבחן על ידי הוועדה האזורית לתכנון ובניה. רק לאחר מתן אישורן של שתי הוועדות ניתן יהיה לעבור לשלב הבא.

• הודעה לכלל הדיירים – על ידי היזם או נציג המתחם

בשלב זה היזם או נציג הדיירים נדרש להודיע לכלל הדיירים על מצב התוכנית. שלב זה נחשב לאחד השלבים הפשוטים והמהירים ביותר. לעיתים ישנם דיירים שאינם שוהים בישראל וקשה להשיגם, מה שיכול לגרור עיכוב של מספר ימים בלבד.

• בחירה של חברת בנייה מקצועית ומנוסה להשלמת הבנייה

השלב החמישי הוא השלב החשוב ביותר בפרויקט כולו. בשלב זה אתם נדרשים לבחור את חברת הבנייה שתשלים את כל עבודות הבנייה בפרויקט שלכם. חשוב להדגיש כי ישנן לא מעט חברות בנייה מקצועיות, אך בכל זאת חשוב להגיע לבחירה זו בכובד ראש ובכל הרצינות הנדרשת. בחירה נכונה תאפשר לכם ליהנות מפרויקט מוצלח הכולל בנייה מדוייקת ומקצועית בעוד שבחירה שאינה נכונה עלולה לגרור איחורים רבים ובמקרים חמורים אף לפגיעה בהיתכנות הפרויקט כולו. איך בוחרים נכון חברת בנייה מקצועית? בשורות הבאות נציג מספר טיפים מעשיים שיעזרו לכם לבחור נכון.

• ניהול משא ומתן עם כל דיירי המתחם – הרכבת חוזים אישיים

לאחר בחירה של חברת בנייה מקצועית, עוברים לשלב הבא – שלב ניהול משא ומתן. חברת הבנייה שלכם תנהל משא ומתן עם כל דיירי הבניין במטרה להכין חוזים אישיים. בחוזים הללו מפורטים פרטים רבים כמו פרטי הדירה החדשה, תאריך מסירה, דיני איחורים ועוד. חשוב להדגיש כי ברוב המקרים שלב זה לוקח לא מעט זמן בגין רצונם של מרבית הדיירים לקבל כמה שיותר. 

• פינוי כל מתחם המגורים לטובת הריסתו

חברת הבנייה שלכם הגיעה להסכמה עם כלל דיירי המתחם? כעת עוברים לשלב פינוי הדירות. בשלב זה הדיירים מפנים את דירתם בהסכמה לטובת הריסת הבניינים. שלב זה נחשב לאחד השלבים הפשוטים והמהירים ביותר, וברוב המקרים לוקח מספר שבועות בודדים.

• קבלת אישורי הריסה

המתחם פונה בהצלחה? בשלב זה חברת הבניה שלכם נדרשת לקבל אישור הריסה. אישור ההריסה מאפשר לה להתחיל להרוס את הבניינים במטרה להתחיל בשלבי הבנייה. ברוב המקרים שלב קבלת היתר ההריסה מושלם זמן קצר לאחר פינוי כלל הדיירים. זכרו, הקבלן התחייב לדיירים בחוזה על תאריך מסירה. כל חריגה מתאריך זה תגרור קנסות מיותרים, ולכן הוא ישאף לקבל את אישורי ההריסה כמה שיותר מהר.

• הריסת הבניינים, פינוי הפסולת והתאמת התשתיות ליחידות דיור רבות נוספות

חברת הבנייה קיבלה את האישור המיוחל? בשלב זה חברת הבנייה תתחיל בשלבי ההריסה. חברת בנייה מקצועית ומנוסה שכבר הספיקה להשלים מספר פרויקטים של פינוי בינוי הוד השרון תדע להרוס ולפנות את פסולת המתחם תוך זמן קצר. לאחר הפינוי החברה תכין את התשתיות לקליטה של עשרות יחידות דיור חדשות במתחם. 

• בניית מגדלי מגורים – גבוהים פי 3 לכל הפחות מבנייני המגורים שהיו באזור טרם ההריסה

התשתיות מוכנות והפסולת פונתה? זה הזמן להתחיל במלאכת הבנייה של מגדלי המגורים החדשים. המגדלים יכללו עשרות יחידות דיור חדשות ויתנשאו לגובה של פי 3 (לכל הפחות) מגובהם של הבניינים שעמדו במתחם טרם הפרויקט.

כפי שציינו מעלה, אחד השלבים החשובים ביותר מבין כלל שלבי הפרויקט הוא שלב בחירת חברת הבנייה. בחירה לא נכונה עלולה לגרור בעיות ועיכובים רבים, ולכן חשוב לבחור חברת בנייה בכובד ראש ובמלוא הרצינות הנדרשת. 

 איך בוחרים נכון חברת בנייה מקצועית ומנוסה? 

ישנם שלושה טיפים מעשיים שיעזרו לכם לבחור נכון את חברת הבנייה הטובה ביותר בקלות ובמהירות רבה. כל שאתם נדרשים לעשות זה לערוך חיפוש ממוקד על פי השלבים הבאים:

• הכירו כמה שיותר חברות בנייה הפועלות באזור המגורים שלכם

הרעיון העומד מאחורי היכרות נרחבת עם מספר חברות בניה שונות הוא האפשרות לערוך השוואה בין כולן ולבחור את הטובה ביותר. איך תכירו את כל חברות הבנייה שפועלות באזור המגורים שלכם? בעזרת בדיקה מהירה ברשת. בדיקה קצרה תאפשר לכם להגיע לכמה וכמה חברות בנייה מקצועיות ומנוסות. 

• קראו כמה שיותר מידע וחוות דעת אודות החברות השונות

בשלב זה אתם נדרשים לקרוא כמה שיותר חוות דעת ונתונים כלליים אודות חברות הבנייה שלכם. גם שלב זה ניתן להשלמה בקלות רבה דרך הרשת. בדיקה קצרה תאפשר לכם להגיע למידע רב וחיוני אודות החברות השונות. סמנו את חברות הבנייה שקיבלו את הכמות הגדולה ביותר של חוות הדעת החיוביות. מומלץ להגיע לבקר בפרויקטים שהושלמו על ידי החברות המובילות שלכם. 

• וודאו שהחברות השלימו בעבר פרויקטים של פינוי בינוי הוד השרון

לסיום, חשוב להכיר את החשיבות הרבה שיש לניסיום החברה בפרויקטים של פינוי בינוי הוד השרון. חשוב להבהיר כי ישנן חברות רבות ומקצועיות שלא השלימו פרויקטים של התחדשות עירונית, מה שעלול להקשות עליהם את כל שלבי השלמת הפרויקט שלכם. לכן, מומלץ לבחור בחברות בניה שמכירות היטב את כל השלבים הכלולים בפרויקט והשלימו אותם בהצלחה בעבר. 

 

מדיניותה של הרשות המקומית בהוד השרון – הכירו את מחלקת ההתחדשות העירונית 

רוצים להכיר את מדיניותה של הרשות המקומית בהוד השרון בכל הקשור להתחדשות עירונית? העירייה מקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בכל רחבי העיר ומאפשרת לאזרחים, ליזמים ולקבלנים להגיע למחלקה ייעודית להתחדשות עירונית במטרה לקבל סיוע נרחב ולא מעט מידע חיוני. שילוב של יזמים מקצועיים עם המחלקה העירונית מאפשרת להוציא לפועל פרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ"א 38. 

 

חברת בנייה מובילה ופרויקטים גדולים מהשנים האחרונות

חברת אב – גד היא חברת הבנייה המובילה בעיר שמשלימה לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי בשנים האחרונות. לאחרונה החברה קיבלה את כל האישורים הנדרשים להתחלת פרויקט ברחוב בן גוריון, במסגרתו יהרסו כ 64 יחידות דיור לטובת בנייה של כ 192 יחידות דיור חדשות. פרויקט נוסף הוא פרויקט ברחוב הרשות ורמתיים. פרויקט זה כולל הריסה של כ 56 יחידות דיור לטובת בנייה של בניינים חדשים הכוללים אזורי מסחר, חניות תת קרקעיות ועשרות יחידות דיור חדשות. 

 

הכירו מקרוב את אחת הערים הכפריות ביותר בישראל – הוד השרון

לאחר שנגענו בכל הפרטים החשובים ביותר אודות פינוי בינוי בעיר, קיימת חשיבות רבה שתכירו עוד מספר דגשים חשובים אודות העיר עצמה. רגע לפני שאתם מתחילים הליך ארוך שנים בשם פינוי בינוי, כדאי שתפנו מספר דקות לקריאת השורות הבאות. בשורות הבאות נכיר מקרוב מגוון דגשים חשובים אודות העיר, לרבות שנת הקמתה, רמות הביקוש אליה, שכונות מובילות, אתרים מרכזיים, אפשרויות תחבורה ועוד. כלל הדגשים הללו יסייעו לכם להכיר טוב יותר את אחת הערים המבוקשות ביותר באזור השרון – הוד השרון.

 

ראשיתה של העיר – הוכרה כעיר לראשונה רק בשנת 1990

העיר הוד השרון החלה את דרכה בתור מועצה מקומית בשנת 1964. קרוב ל 30 שנה לאחר מכן, בשנת 1990 היא הוכרה כעיר לראשונה. חשוב לדעת כי ההכרה כעיר באה לידי ביטוי במגוון רחב של משמעויות משפטיות ותקציביות. מרגע הכרזתה כעיר, הוד השרון הגדילה בעשרות אחוזים את יחידות הדיור הקיימות בה ועברה שינויים ופיתוחים רבים נוספים. עם זאת, חשוב להדגיש כי העיר שומרת על מראה כפרי הכולל שטחים פתוחים רבים. 

 

מיקומה הגיאוגרפי של העיר – שכנה של פתח תקווה, רעננה, כפר סבא ועוד שלל ערים מובילות 

מיקומה הגאוגרפי של העיר גורם לה להיות מבוקשת במיוחד. העיר משוייכת למחוז מרכז וממוקמת בסמיכות לערים רבות ומבוקשות, כמו: פתח תקווה, רמת השרון, רעננה, כפר סבא ועוד שלל מושבים מקומיים. מיקום זה מאפשר לכל דיירי העיר ליהנות ממגוון גדול של מקומות עבודה בכל תחום, ממרכזי קניות גדולים, מאפשרויות רבות של מקומות בילוי, מרכזי תרבות ועוד. לכן, העיר הוד השרון נחשבת לאחת הערים המבוקשות ביותר באזור המרכז.

 

הכירו את האוכלוסייה המקומית 

נכון לכתיבת שורות אלה הוד השרון כוללת מעל 65,000 תושבים המתגוררים בשטחה. מספר זה גדל מידי שנה וצפוי להמשיך לגדול גם בשנים הבאות. השכר הממוצע של תושבי העיר גבוה בעשרות אחוזים בהשוואה לשכר הממוצע הכלל ארצי. מעמדם הסוציו אקונומי של מרבית התושבים הוא בינוני עד גבוה. בשורות הבאות נכיר מקרוב כמה מהאתרים המובילים שיש לעיר להציע.

 

האתרים המובילים הקיימים בשטחה של הוד השרון הם:

• יד לבנים.
• פארק ארבע עונות.
• ספורטק השרון.
• ספורטן הוד השרון.
• קניון שרונים.
• קניון עזריאלי הוד השרון.
• פארק עתידים.
• אולם מופת.
• המרכז לאומניות הרב תחומי.
• פארק הוד השרון.

כלל האתרים הללו ועוד רבים נוספים משרתים נאמנה את כל צורכי תושבי הוד השרון. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל אפשרויות התחבורה בעיר. רוצים להתנייד בקלות ובמהירות בין כלל האתרים הללו? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם.

 

אפשרויות התחבורה בעיר – כבישים מרכזיים, רכבות ואוטובוסים

העיר הוד השרון ממוקמת בסמיכות לכבישים מרכזיים כמו כביש 4 וכביש 531. דרך הכבישים הללו ניתן להגיע לעיר ממקומות רבים בכל רחבי הארץ. לא מתניידים עם רכב צמוד? חשוב לדעת כי בעיר ישנן שתי תחנות רכבת הממוקמות בין הוד השרון לבין כפר סבא. כמו כן בעיר צפויה לעבור בעתיד הרכבת התחתית שתוביל רבים לערים רבות. מעבר לדרכי התחבורה הבין עירוניות, חשוב לדעת כי בעיר פועלים קווי אוטובוס רבים המשרתים את כל צורכי התושבים. הקווים הללו מובילים את תושבי העיר לכל פינה ברחבי העיר וכן לערים רבות נוספות בכל רחבי הארץ.

 

הכירו את השכונות המובילות בהוד השרון

כעת, חשוב שתכירו כמה מהשכונות המבוקשות ביותר שיש לעיר להציע. חשוב להבהיר כי ישנם משקיעים רבים שבוחרים דווקא את השכונות הישנות שצפויות ליהנות מפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בעתיד הקרוב, ולעומתם, אחרים שמחפשים דירה למטרות מגורים בוחרים על פי רוב בשכונות החדשות שכוללות מבנים שנבנו בשנים האחרונות.

 

בין כלל השכונות המובילות בהוד השרון ניתן למנות את:

1. מגדיאל.
2. רמתיים.
3. נווה נאמן.
4. גיל עמל.
5. רמת הדר.
6. נווה הדר.
7. שיכון בלוקונים.
8. רמות מנחם.
9. שיכון עממי.
10. הפועל המזרחי.