פינוי בינוי בת גלים

חולמים על פרויקט פינוי בינוי במתחם המגורים שלכם? בשורות הבאות תכירו את כל הדגשים החשובים ביותר שיעזרו לכם לקדם את הפרויקט בהצלחה. לא מעט אנשים מנסים לקדם פרויקטים שונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית ללא היכרות בסיסית עם שלבי הפרויקט. ברוב המקרים, חוסר הידע מביא לחוסר היערכות ובחירות שגויות של אנשי מקצוע מלווים. תערובת נתוני הפתיחה הללו מביאה לא אחת לכישלונם של פרויקטים רבים. רוצים לקדם פרויקט פינוי בינוי בת גלים בהצלחה? חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות ותכירו את כל הדגשים החשובים ביותר אודות הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית.

 

הכלים המקצועיים שיעזרו לכם לקדם את הפרויקט הגדול ביותר במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית

בפסקאות הבאות נביא את כל הדגשים החשובים ביותר שיבטיחו שתכירו היטב את כל שלבי התהליך. בין כלל הדגשים שיובאו מטה נכיר מקרוב את התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית, נבין מהי מטרתה המרכזית של התוכנית, נכיר את כל התנאים שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לקדם את התוכנית, נגע בפרטי הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית, נעניק מספר טיפים מעשיים שיעזרו לכם להגדיל את סיכויי ההצלחה עשרת מונים וכמובן נמנה את עשרת השלבים החשובים ביותר במסגרת פרויקט הדגל של התוכנית הממשלתית – פינוי בינוי בת גלים. אז רגע לפני שאתם מתחילים, כדאי שתפנו את הדקות הקרובות ותמשיכו לקרוא את השורות הבאות.

 

התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית

כבר בפתיחת הדברים חשוב שתכירו את התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. בשנים האחרונות מדינת ישראל החליטה לקדם תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית שונה בתכלית מהתוכנית לשיקום שכונות שהייתה שכיחה בשנות השישים. במסגרת התוכנית מהשנים האחרונות, ישנם פרויקטים שונים שמטרתם אחת – להבטיח את יציבותם של המבנים הישנים שנבנו לפני מספר עשורים. מטרת העל של הפרויקטים השונים היא לוודא כי המבנים הישנים שבניים הושלמה לפני שנים ארוכות, לא יקרסו בעת רעידת אדמה. מדוע המדינה החליטה לקדם תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה דווקא עכשיו? המשיכו לפסקה הבאה.

בשנים האחרונות נערמות הערכות כי מדינת ישראל צפויה לעבור רעידת אדמה בשנים הקרובות! כך נערכים נכון

בשנים האחרונות מתרבות ההערכות כי מדינת ישראל עלולה לחוות רעידת אדמה של ממש. אנשי מקצוע רבים מעריכים כי מדינת ישראל תסבול מרעידות אדמה בעוצמות שונות, מה שגרם למדינה להרים את הכפפה ולהתחיל להיערך בהתאם. המדינה החליטה על קידום תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית הממשלתית כוללת מספר פרויקטים שונים שכל מטרתם היא להבטיח את היציבות המיטבית להתמודדות עם רעידת אדמה. מעבר לחיזוק יסודות הבניין, הפרויקטים השונים כוללים גם שיפוץ כללי של המבנים, הוספה של חדרי ממד ועוד. רוצים גם? חשוב להדגיש כי המדינה לא מאפשרת להחיל את התוכנית הממשלתית על כל מבנה ישן. במטרה להגיע למבנים עם רמת הסיכון הגבוהה ביותר לקריסה בעת רעידות אדמה, המדינה החליטה להציב מספר תנאי סף שחייבים להתקיים על מנת שיהיה ניתן לקדם פרויקט התחדשות.

 

הבניין שלכם עומד בתנאי הפרויקט? הכירו את התנאים

רוצים לדעת אם הבניין שלכם עומד בתנאי הסף של התוכנית הממשלתית? ריכזנו עבורכם את ארבעת התנאים המרכזיים לבחינת היתכנות פרויקטים שונים במתחם מגורים ישן. חשוב להבהיר כי גם אם כלל התנאים הללו מתקיימים בבניין שלכם, ישנן עוד בדיקות רבות נוספות שיש לבצע בכדי להבטיח שהבניין אכן יוכל לעבור תוכנית להתחדשות עירונית.

 

התנאים שחייבים להתקיים להיתכנות פרויקטים שונים להתחדשות עירונית:

• בניינים שקיבלו את היתר הבנייה שלהם לפני שנת 1980.
• בניינים שנבדקו על ידי מהנדס מקצועי שקבע כי הם זקוקים לעבודות חיזוק.
• בניינים הכוללים שתי קומות לכל הפחות.
• בניינים שאינם מיועדים להריסה.

 

תקן בטיחות ייעודי כנגד רעידות אדמה – הבורג המרכזי בתוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית

כל התנאים הללו מתקיימים בבניין המגורים שלכם? ייתכן שתוכלו לקדם פרויקטים שונים במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית. אך רגע לפני שתכירו את כלל הפרויקטים הקיימים בתוכנית, חשוב שתכירו את הסיבה בגינה המדינה קבעה כי כל מבנה שנבנה לפני שנת 1980 יוכל לעבור התחדשות עירונית (בשילוב התנאים הבאים). בשנת 1975 תקן 41 נכנס לבנייה בישראל. תקן זה הוא תקן בטיחות ייעודי כנגד רעידות אדמה. התקן הפך למחייב רק חמש שנים לאחר מכן, בשנת 1980. במילים אחרות, כל בניין מגורים שנבנה לפני שנת 1980 אינו כולל את תקן הבטיחות הייעודי כנגד רעידות אדמה, תקן 413. רוצים להבטיח את יציבות הבניין שלכם בפני רעידות אדמה? בשורות הבאות תכירו את הפרויקטים הקיימים לשם כך.

 

הכירו את אחת השכונות המובילות בחיפה

רוצים לקדם פרויקט פינוי בינוי בת גלים בהצלחה? בשורות הבאות נכיר מקרוב את עשרת השלבים שאתם חייבים להכיר לפני שתתחילו בקידום הפרויקט. כפי שציינו מעלה, אנשים רבים מנסים לקדם פרויקט פינוי בינוי במתחם המגורים שלהם ללא הצלחה. אחת הסיבות המרכזיות לאי ההצלחה היא אי הכרה של השלבים שיש לעבור בדרך. היכרות עם השלבים השונים תאפשר לכם להיערך נכון ולדעת בכל שלב מה עוד עומד לפניכם. אז לפני שאתם מתחילים לקדם פרויקט פינוי בינוי בת גלים, חשוב שתכירו את עשרת הדיברות של הפרויקט.

 

שכונה הממוקמת על קו החוף

לפני שנכיר את עשרת השלבים המרכזיים של פרויקט פינוי בינוי בת גלים, חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים אודות אחת השכונות המובילות במרכז הצפוני, חיפה. שכונת בת גלים היא שכונה בחלקה המערבי של חיפה. השכונה שוכנת ממש על שפת הים ומאפשרת לכלל תושביה נוף עוצר נשימה ומרחק הליכה קצר לחוף. בשנים האחרונות השכונה זוכה לביקוש רב הן מצד משקיעים והן מצד דיירים שבוחרים להתגורר בשכונה. יש לכך לא מעט סיבות, נגע בכמה מהן בשורות הבאות.

 

בין כלל רחובותיה המרכזיים של שכונת בת גלים ניתן למנות את:

• רחוב העלייה השלישית.
• רחוב חיל הים.
• שדרות בת גלים.
• רציף פנחס מרגולין.

 

בת גלים נהנית בשנים האחרונות מפרויקטים רבים של התחדשות עירונית. יחד עם זאת, חשוב להדגיש ולומר כי לא בכל רחובות השכונה ניתן לקדם את הפרויקטים השונים. אם אתם מתכננים לרכוש דירה בבת גלים במטרה לקדם פרויקט פינוי בינוי בת גלים, חשוב לדעת לבחור נכון את הרחובות הנכונים. בחירה נכונה תגדיל את הסיכויים שתיהנו מהשבחה משמעותית בעקבות הפרויקטים השונים.

 

התחבורה בשכונה

ובאשר לתחבורה הקיימת בשכונה, חשוב לדעת כי בת גלים נהנית מתחנת רכבת המובילה רבים מתושביה לערים רבות בכל רחבי הארץ במהירות ובנוחות שיא. כמו כן השכונה נמצאת בסמיכות לכבישים מרכזיים רבים המאפשרים יציאה וחזרה נוחה לשכונה מידי יום. מתניידים בתחבורה ציבורית? קווי אוטובוס רבים עוברים בשכונה ומובילים רבים בתדירות גבוהה. כלל האפשרויות הללו מבטיחות לכלל תושבי השכונה יכולת התניידות נוחה ומהירה למקומות עבודה, מרכזי קניות או ערים שונות בכל רחבי הארץ. מעבר לאפשרויות ההתניידות הנוחות, העיר חיפה כולה נהנית מביקוש גדל בהתמדה. העיר נחשבת למרכז צפוני של ישראל וכוללת מגוון רחב של מקומות תעסוקה, מקומות בילוי ומרכזי קניות גדולים. הביקוש הגדול תורם לעליית מחירים בכל חלקי העיר בכלל ובבת גלים בפרט.

 

רוצים לקדם פרויקט פינוי בינוי בת גלים? הכירו את שלבי הפרויקט

רוצים לקדם פרויקט פינוי בינוי בת גלים? כפי שציינו מעלה, קיימת חשיבות רבה שתכירו את כל הדגשים החשובים אודות שלבי הפרויקט. חוסר ידיעה הוא הגורם מרכז אחד לכישלונם של פרויקטים רבים, ולכן חשוב לעשות עבודה נכונה ולהכיר את שלבי הפרויקט טרם תחילתו. בשורות הבאות ריכזנו עבורכם את כלל השלבים המרכזיים של הפרויקט, כך שתוכלו להגיע מוכנים לתחילת קידומו.

השלבים החשובים ביותר במסגרת פרויקט פינוי בינוי בת גלים:

• הכרה של משרד הבינוי והשיכון במתחם המגורים כייעודי להתחדשות עירונית

בשלב הראשון, קיימת חשיבות רבה לקבל הכרה ממשרד הבינוי והשיכון שמתחם המגורים אכן מיועד להתחדשות עירונית. משרד הבינוי והשיכון בודק מקרוב את היתכנות הפרויקטים השונים מבחינת התשתיות הקיימות במקום, מבחינת הצפיפות ועוד. כלל הדגשים הללו נבדקים בקפידה ורק לאחר שמשרד הבינוי והשיכון מכיר באזור כייעודי להתחדשות עירונית, ניתן להתקדם לשלבים הבאים. אנשים רבים מדלגים על שלב זה ועומלים רבות על קידום השלבים הבאים ובסוף מגלים כי משרד הבינוי והשיכון כלל לא מאשר את הפרויקט באזור. לכן, קיימת חשיבות רבה להתחיל מהכרה של משרד הבינוי והשיכון ורק לאחר מכן לעבור לשלבים הבאים.

• הכנת תוכנית בניין עיר חדשה ומותאמת לשינויי הפרויקט

משרד הבינוי והשיכון אישר וקבע כי המתחם מיועד להתחדשות עירונית? הגיע הזמן לעבור לשלב הכנת תוכנית בניין עיר חדשה. הכנת תוכנית בניין עיר חדשה חייבת להיעשות על ידי אנשי מקצוע מיומנים המכירים היטב את כל הכללים. התוכנית החדשה צפויה לעבור בדיקות קפדניות בכמה וועדות לתכנון ובנייה כך שאם היא לא תהיה כתובה בצורה יסודית ומסודרת, היא לא תעבור את הבדיקות השונות ותחייב כתיבת תוכנית חדשה לגמרי. חשוב להדגיש כי התוכנית החדשה עוברת גם את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וגם את הוועדה המחוזית, לכן חשוב להקפיד על כתיבה נכונה ומדוייקת שתכלול את כל השינויים שצפויים לחול בעקבות הפרויקט.

• אישור התוכנית החדשה בוועדות שונות לתכנון ובנייה

התב"ע החדשה מוכנה? כעת היא עוברת לבחינה קפדנית של הוועדות השונות לתכנון ובנייה. כפי שציינו מעלה, הוועדות השונות יבחנו מקרוב את התוכנית במטרה לוודא כי היא כוללת את כל השינויים הכלולים במסגרת הפרויקט. רק לאחר אישור התב"ע החדשה ניתן יהיה להתקדם לשלבים הבאים.

• עדכון כלל דיירי המתחם בהתפתחויות

התב"ע החדשה עברה את הוועדות השונות לתכנון ובנייה? בשלב זה נציגי הדיירים ידרשו לעדכן את כל דיירי המתחם בשינויים העדכניים ביותר. חשוב להדגיש  כי ברוב המקרים שלב זה נחשב לשלב פשוט ומהיר למדי, אך גם בו ייתכנו עיכובים שונים. העיכוב השכיח ביותר בשלב זה הוא ניסיון לתפוס דיירים שאינם מתגוררים בישראל ולא זמינים בנייד. חשוב להביא בחשבון עיכוב קל בשלב זה.

• בחירת יזם מקצועי וחברת בנייה מנוסה להשלמת כל שלבי הפרויקט

השלב החמישי בשלבי הפרויקט הוא השלב החשוב מכולם. בשלב זה אתם נדרשים לבחור נכון את אנשי המקצוע הטובים ביותר שילוו אתכם לאורך כל שלבי הפרויקט. אנשים רבים ניגשים לשלב זה בקלות דעת וללא כל בדיקה מוקדמת. בחירה שרירותית של יזם שאינו מספיק מקצועי או חברת בנייה שאינה מספיק מנוסה עלולה לפגוע בהצלחתו של הפרויקט. רוצים לבחור נכון את אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט שלכם? חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות. בשורות הבאות נציג שני טיפים פשוטים שיעזרו לכם לבחור נכון.

 

טיפ ראשון: בחרו אך ורק אנשי מקצוע שהשלימו בעבר פרויקטים שונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית

הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית כוללים שלל פרטים, תנאים ומגבלות. אנשי מקצוע שלא השלימו בעבר פרויקטים במסגרת התוכנית עלולים להתמודד עם שלל קשיים, אי הבנות ועיכובים בהליך התוכנית. במקרה הטוב חוסר הניסיון יבוא לידי ביטוי בעיכובים בלבד, אך במקרה הפחות טוב אנשי מקצוע שאינם מנוסים עלולים לפגוע בהצלחת הפרויקט כולו. מנגד, אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים מכירים היטב את כל השלבים בפרויקט כך שהם ידעו להשלים את כל שלביו ללא בעיות או אי הבנות מיותרות. גם אם יווצרו בעיות, הם ידעו בדיוק למי לפנות ומה לעשות בכדי להתגבר על כל מכשול במהירות מרבית.

 

טיפ שני: בחרו אך ורק אנשי מקצוע שהשלימו מספר פרויקטים בעיר המגורים שלכם

בדומה לתוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית שכוללת שלל שלבים ותנאים שונים, גם הרשויות המקומיות כוללות דגשים אישיים וקווים אדומים חשובים. חברת בנייה או יזם מקצועי שלא השלים עבודת בנייה מעולם בעיר המגורים שלכם, לא יכיר את הדגשים החשובים לרשות המקומית. חוסר היכרות זו תוביל לעיכובים במקרה הטוב ולבעיות חמורות יותר במקרה הפחות טוב. מנגד, אנשי מקצוע שכבר השלימו בעבר מספר פרויקטים בעיר המגורים שלכם יכירו היטב את כל הדגשים החשובים וידעו בדיוק למי לפנות במקרים של אי הבנות או בעיות שונות.

אל תתפשרו על אנשי המקצוע שלכם. בחירה נכונה תבטיח לכם פרויקט מוצלח ומהיר בעוד שבחירה לא נכונה עשויה לגרור עיכובים רבים או אף את כישלון הפרויקט.

• ניהול משא ומתן וחתימה על חוזים אישיים

בחרתם את אנשי המקצוע שלכם? בשלב זה אתם נדרשים לשבת עם היזם למשא ומתן על התמורות. חשוב להדגיש כי במרבית הפרויקטים היזמים נצמדים לתמורות המקובלות כך שלא ניתן לדרוש כל תמורה. ולמרות זאת, ישנם דיירים רבים שבוחרים לדרוש תמורות גבוהות בהרבה מהמקובל, מה שעלול ליצור אי הסכמות ועיכובים משמעותיים. לכן, חשוב להביא בחשבון עיכובים בשלב זה. לאחר הסכמות כלל הדיירים, הם יחתמו על חוזים אישיים ויאפשרו מעבר לשלב הבא.

• פינוי כלל דיירי המתחם מדירותיהם

החוזים חתומים? כעת, חברת הבנייה תפנה את כל דיירי המתחם מדירותיהם. שלב זה נחשב לאחד השלבים הקצרים והפשוטים ביותר. במסגרתו הדיירים מפנים את דירותיהם ומאפשרים לחברת הבנייה לקבל את אישור ההריסה המיוחל. אך במידה וישנם מתנגדים בפרויקט שלכם, חשוב להביא בחשבון עיכוב אפשרי נוסף בעת פינוי הדירות.

• קבלת אישור הריסה והריסה בפועל

לאחר שכלל הדיירים פינו את דירות המגורים שלהם, חברת הבנייה תתחיל לעבוד על קבלת אישורי ההריסה. לאחר קבלת האישורים החברה שלכם תתחיל בשלבי ההריסה בפועל. חשוב להדגיש כי כיום יש לא מעט שיטות הריסה שונות. חברות מקצועיות ידעו לבחור את השיטה הטובה והמתאימה ביותר לפרויקט שלכם. בחירה נכונה תבטיח הריסה ממוקדת ומהירה ללא כל פגע.

• פינוי פסולת הבנייה והכנת התשתיות לבנייה החדשה

לאחר הריסת המבנים, חברת הבנייה תפנה את פסולת הבניין ותתחיל לעבוד על הכנת התשתיות לבנייה החדשה. כפי שציינו מעלה, פרויקטים של פינוי בינוי בת גלים כוללים הוספה של מאות עד אלפי יחידות דיור חדשות, מה שמחייב הכנה של התשתיות לקליטת הדיירים הרבים. חברת הבנייה שלכם פינתה את כל הפסולת הבנייה והשלימה את הכנת התשתיות? עוברים לשלב הבא והאחרון, שלב הבנייה.

• תחילת שלבי הבנייה

בשלב העשירי, לאחר השלמת כלל השלבים והכנת התשתיות חברת הבנייה שלכם תתחיל בשלבי הבנייה. בשלב זה החברה תבנה מגדלי מגורים רבי קומות בסטנדרט בנייה גבוה. הבניינים החדשים יכללו לובי מפואר, מספר מעליות ודירות מרווחות.