תמ"א 38 הינה כינוי קיצור לתיאור תוכנית המתאר הארצית לשם חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה עתידיות בישראל.
תוכנית המתאר הארצית מעניקה תמריץ כלכלי לחיזוק המבנה באמצעות הדיירים, בכך שהקבלן יוכל להוסיף לחיזוק הבנייה גם תוספות של בנייה שונות בתמורה לביצוע העבודה הקבלנית. כך למעשה הבניין יזכה לחיזוק מבנה שהדיירים ייהנו ממנו, המדינה תזכה בשיפור המבנה והקבלן ייהנה בתוספות הבנייה באמצעות דירות עבורו ותמריצים נוספים כהקלות בנייה והטבות מיסוי.
מכירת דירה בבניין המיועד לתמ"א 38
כיום, יותר ויותר בשוק הנדל"ן בישראל מקובל למכור דירות המיועדות לעבור הליך של תמ"א 38, עוד בטרם החל הליך התמ"א עצמו. עובדה זו טומנת בחובה קשיים מהותיים מן הפן המשפטי- בעקבות העובדה כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה, וכן לא ניתן לרשום את הדירה בטאבו עד להשלמת ההליך עצמו, וכן מן הפן הכלכלי- בקושי לתמחר דירה עתידית לאור חוסר היעד של שוויה לאחר הליך החיזוק והשיפוץ.סקרים מראים לאחרונה כי דירה שנבנית בתמ"א 38 שווה כמעט בגובה של 80% מדירה רגילה שלא עברה את ההליך. הקושי בכתיבת הערת אזהרה לרוכשי דירות חדשות יוצרת קושי משמעותי גם מן ההיבט המימוני. במקרים מעין אלה הבנק יכול לסרב למתן משכנתא לקונים במידה ולא קיבלו את הערת האזהרה.
יש למצוא פתרונות ביניים או בטוחות חלופיות לשם התמודדות עם קשיים אלו מן הפן המשפטי. יצוין כי גם מכירה עתידית טומנת בחובה אף קשיים מתחום המיסוי כדוגמת היטלי השבחה עתידיים העלולים לפול על הרוכש החדש.דגשים במכירה ורכישת דירה המיועדת לתמ"א 38
על הקונה דירה המיועדת לתמ"א 38 לבדוק את מערכת היחסים בין הקבלן לבין בעלי הדירות והאם נחתם הסכם עבודה כשורה. יש לבדוק גם באיזה שלב מצוי הפרויקט והאם הוא קיבל את האישורים המתאימים, תוך בדיקה האם ניתנו בטוחות מתאימות לרוכשי הדירות.
בדרך כלל נרשמת הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירה בה התשלומים לקבלן יתבצעו בהתאם להתקדמות הבנייה.למעשה, בחירה של בעל הנכס להמתנה לסיום הפרויקט של התמ"א 38 ורק למכור לאחר מכן את הנכס עצמו, יכול לגרום לשנים רבות של המתנה לקבלת הדירה ללא מימוש כספי של הסכום.
שיקולים חשבונאיים יכולים דווקא להצדיק מכירה של הנכס בשלב מוקדם לשם שימושים אחרים בכסף המיועד. חשוב מאוד לבדוק בדירה למכירה או לרכישה המיועדת לעבור הליכי תמ"א 38, את נהלי התמ"א ואת אופן ביצועה.במקרים בהם תוכנית התמ"א תתברר בדיעבד כרשלנית ולא יסודית, המחיר הגבוה שנמכר בתחילתו של ההליך, לא יצדיק את התוצאה הסופית שנעשתה לדירה.
