פינוי בינוי הוא פרויקט בו מפנים בניינים ישנים, כלומר הורסים אותם ובונים בניינים חדשים עם תשתיות משופרות במקומם. במאמר הבא ריכזנו לכם מדריך פינוי בינוי בוא נסביר על הפרויקט, מפרט את שלביו ונענה על שאלות נוספות.
מדריך פינוי בינוי- על הפרויקט
הרעיון לפרויקט פינוי בינוי עלה כאשר הבינו שקיים מחסור משמעותי בשטחי בינוי בערים הגדולות. על מנת להצליח ליישב את שטחי הערים, הגיעו למסקנה שהדרך האפקטיבית ביותר היא לבנות בניינים גבוהים מאוד. מי שלא יודע, בעבר הבניינים היו מגיעים לגובה מקסימלי של 8 קומות, כאשר הרוב לא עברו את הקומה הרביעית. לכן, על מנת להצליח ליישב את השטחים ביעילות החליטו לבנות על גבי השטחים בהם ממוקמים הבניינים הישנים והנמוכים בעיר, בניינים רבי קומה.
פרויקט פינוי בינוי בא לענות על שלוש מטרות מרכזיות-- הוספת שטחי בינוי בערים הגדולות. כפי שציינו, בעקבות המחסור שהיה, רצו להגדיל את היצע הדירות בישראל. על מנת לענות על הצורך העצום של מקומות מגורים ובגלל המחסור של שטחים לבנייה, הוחלט לבנות לגובה. פרויקט פינוי בינוי מאפשר להגדיל את היצע הדירות בישראל בהתאם לתנאים הקיימים.
- חידוש הבניינים הישנים והפיכתם לחדשים ומשופרים. על ידי כך לשפר את איכות החיים ואת סביבות המגורים במעברות, שכונות עוני ועוד.
- חיזוק מבנים ישנים. המבנים הישנים שנבנו לפני שנות ה80 אינם עומדים בתו התקן המודרני ולכן יש לחזק אותם על מנת למנוע מהם לקרוס. פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38/1 באים לענות על הצורך של חיזוק המבנים הישנים.
מדריך פינוי בינוי– כיצד הפרויקט עובד?
פינוי בינוי הוא למעשה פרויקט בו מפנים בניינים קיימים על ידי הריסתם ולאחר מכן בונים בניינים חדשים ומשופרים, המשפרים את איכות חייהם של בעלי הדירות ושל תושבי השכונה, שכן במהלך הפרויקט מוסיפים גם מבנים ציבוריים כמו קופות חולים, גני ילדים, בנקים, מבנים ציבוריים שונים, גינות ושטחים ירוקים ועוד.
היזם נושא בכל העלויות הכרוכות והדיירים לא יצטרכו להוציא מכיסם כלל. במהלך תקופה ההריסה והבנייה, היזם ישלם לדיירים תשלום בשווי שכר הדירה עד שהפרויקט יושלם והדיירים יוכלו לחזור לגור בבניין שלהם.
מדריך פינוי בינוי- שלבי התהליך
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שמערב גורמים רבים וכולל מספר שלבים-
-
- הכרזה על מתחם או שכונה כמיועדים לפרויקט. ההכרזה יכולה להיות יוזמתו של היזם, של דיירי הבניין או של העירייה עצמה. עם זאת, ההחלטה עצמה מתקבלת על ידי משרד הבינוי והשיכון.
- הכנה של תוכנית בניין עיר חדשה. יכול להתבצע על ידי היזם או העירייה בהתאם למי שיזם את התהליך עצמו.
- אישור התוכנית בניין עיר בוועדות. האישורים צריכים להינתן על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית ועל ידי וועדת התכנון והבנייה האזורית. העברת התוכנית לאישורים מתבצעת על ידי העירייה.
- יידוע בעלי הדירות.
- לאחר שהדיירים מודעים לפרויקט יש לבחור חברת בנייה שתבצע את הפרויקט בפועל. הבחירה תעשה על ידי הנציג המקצועי של דיירי הבניין.
- כאן מתבצע משא ומתן בין הדיירים לבין חברת הבנייה. במידה והמשא ומתן מצליח, כל הצדדים המעורבים בתהליך חותמים על ההסכם.
- לאחר שהדיירים חותמים על ההסכם ומאשרים את התהליך מגיע השלב שהדיירים צריכים להתפנות מהבניין. האחריות של ביצוע הפינוי של הדיירים מוטלת על חברת הבנייה.
- לאחר פינוי הדיירים, חברת הבנייה תקבל היתרי הריסה והיתרי בנייה ותוכל להתחיל בבניית הבניין החדש בפועל.
מדריך פינוי בינוי- כמה זמן לוקח התהליך?
התהליך של פינוי בינוי הוא תהליך ארוך המצריך שלבים רבים ומערב גורמים רבים שיכולים להשפיע על אורך התהליך ולעכב אותו. מספר גורמים שישפיעו על משך הפרויקט-
- בירוקרטיה- הפרויקט מצריך בירוקרטיה רבה, אישורים רבים, מגוון תכנונים ועירוב של גורמים שונים. הבירוקרטיה הנ"ל עלולה להימשך על פני 3-4 שנים עד לקבלת האישורים הנדרשים.
- אישור הדיירים- לצערנו, לפעמים הבעיה המרכזית בפרויקטים של פינוי בינוי היא לקבל את אישור הדיירים. בעבר, היה צורך בהסכמתם של 100% מהדיירים במתחם. מסיבה זו, רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי שהיו מתוכננים לא יצאו לפועל. לכן, על מנת לעודד את הפרויקט קבעו כי מספיקה הסכמה של 80% מדיירי המתחם. למרות זאת, עדיין דיירים רבים מפחדים לחתום על הפרויקט מסיבות שונות.
- יזם לא מתפקד וחוזה מגביל- ישנם מקרים בהם היזם או מארגן העסקה אינו מבצע את עבודתו כהלכה והפרויקט מתעכב באופן משמעותי. הדיירים המיואשים כבולים לחוזה שחתמו עם היזם הקודם ולא יכולים להמשיך את הפרויקט עם יזם אחר. על מנת להתמודד עם הבעיה הזו יש שתי אפשרויות- או הוראות בחוזה המאפשרות ביטול ההסכמה במידה ואין התקדמות עד למועד מסוים או על ידי חוק ההתחדשות העירונית שקובע יעדים מסוימים בפרויקט תוך זמן מסוים אליו מחויב היזם.
מדריך פינוי בינוי- האם צריך לשלם מס שבח?
במהלך פרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2), אין פטור ממס שבח. כלומר, על המוכרים, בעלי הדירות, לשלם מס שבח ואילו על הרוכש, היזם לשלם מס רכישה. עם זאת, על מנת לעודד את הפרויקט פינוי בינוי, הוחלט לבצע תיקון בחוק ולפיו יש פטור ממס שבח באחד מהתנאים המפורטים-- במידה ששטח הדירה החדשה של בעל הדירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת ביותר מ-25 מ"ר.
- במידה ששווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הנכס המקורי, ללא זכויות הבנייה הנוספות או על סכום של 2,100,000 שקלים (הסכום הגבוה ביניהם) בתוספת תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.
מדריך פינוי בינוי- מה מרוויחים?
כל הגורמים הקשורים לפרויקט מרוויחים ממנו–בעלי הדירות
בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומשופרת, עם תשתיות טובות יותר. הדירה בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת שלהם ונוספים לה מרפסת שמש, ממ"ד, חניה ומחסן. כמו כן, מוסיפים לבניין מעלית והדיירים זוכים בשיפור משמעותי של סביבת המגורים שלהם ובאיכות החיים שלהם. כמו כן שכר הדירה שעליהם לשלם ניתן להם על ידי היזם של הפרויקט, כך שהם לא באמת מפסידים כסף.היזם
היזם הוא זה שממן את הפרויקט, אך עם זאת, היזם הוא גם אחד הגורמים שמרוויחים ממנו באופן משמעותי. על ידי בנייה של בניין חדש עם קומות רבות, היזם יכול למכור את הדירות בקומות שנוספו וכך להרוויח את חלקו מהמכירה. כך היזם מרוויח הרבה יותר ממה שהוציא על הפרויקט.העירייה
גם העירייה מרוויחה מפרויקט פינוי בינוי. כפי שציינו קודם, מטרתו המרכזית של הפרויקט הייתה למצוא פתרון לבעיית המחסור בשטחי בינוי ובמקומות מגורים. לכן, על ידי הפרויקט והבנייה לגובה נוספים שטחי בינוי לתושבים חדשים שיגיעו לעיר, איכות החיים בעיר עולה והבניינים הישנים כבר לא ממלאים את נוף העיר, אלא במקומם רואים בניינים חדשים ומעוצבים. כמו כן, במהלך פרויקט פינוי בינוי חובה להוסיף למתחם החדש גם מבנים ציבוריים שיענו על צרכים שונים כמו קופות חולים, בנקים, משרדי ממשלה, גני ילדים ועוד. כך העיר זוכה גם מהוספה של בנייני ציבור למחוזותיה.
כדי לסייע לכם בכל מה שכרו וקשור בתהליכים המורכבים של פינוי בינוי, ריכזנו עבורכם את המדריך המלא לפינוי בינוי, כולל כל השלבים השונים שתצטרכו לעבור. ובתהליכים כה מורכבים מבחינה בירוקרטית וטכנית, חשוב לקבל את הסיוע המתאים, אז הנה הוא לפניכם.
רגע לפני שנייעץ לכם בכל מה שקשור בתהליכי פינוי בינוי, יש לציין כי המדריך הבא אינו מהווה חלופה לייעוץ משפטי. ואם לדייק את המילים שלנו, יהיה עדיף לקבל סיוע משפטי מאת עורך דין פינוי בינוי אשר מכיר את התהליכים האלו ומתמחה ספציפית בהם. ואם אפשר, עדיף לבחור עורך דין אשר מכיר את תקנות והיתרי הבנייה האזוריים בעיר המגורים שלכם. אם ככה, היכן מתחילים בעצם? בשלב ה-1, שלב התארגנות הדיירים.
לפני הכול מאתרים את עורך הדין הנכון
תהליך פינוי בינוי יכול להיות מורכב מאוד, ואולי אפילו בלשון המעטה. אולי לא תדעו מאיפה להתחיל ואולי לא תדעו למה לצפות או מה לעשות בשלב הראשון, ככה שחשוב יהיה שתמצאו עורך דין המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי. זאת, על מנת שיוכל לסייע לכם וכן ללוות אתכם בתהליך ולוודא שהכול יתנהל כשורה. חשוב שתמצאו עורך דין המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי באופן פרטני, כי הוא מכיר את נבכי התהליך. עורכי דין של פינוי בינוי גם יכולים לעזור לכם לבצע את הפרויקט שלכם מהר יותר ועם פחות כאבי ראש, פחות בירוקרטיות מורכבות ופחות התעסקויות עם דיירים סרבנים. בשורה התחתונה, פרויקט שיפוץ בניין מגורים הוא השקעה גדולה ולכן חשוב למצוא עורך דין המתמחה בפרויקט מסוג זה. עורך דין טוב יוכל להדריך אתכם בתהליך, להציע עצות כיצד להפחית את העלויות ולוודא שאתם מרוצים מהתוצאה הסופית.-
שלב התארגנות הדיירים
-
חתימת מסמכי טרום הסכם
-
מדריך פינוי בינוי: איתור ובחירת יזם פינוי בינוי
-
פנייה לשמאי מקרקעין במקרה הצורך
-
חתימת הסכם פינוי בינוי
-
מדריך פינוי בינוי: הסדר התמורות שיקבלו הדיירים
-
העברת בטחונות ע"י היזם
-
מדריך פינוי בינוי: רכישת ביטוח מתאים לפרויקט
