חוק ההסדרים פינוי בינוי

מתחם המגורים שלכם מקדם פרויקטים שונים של התחדשות עירונית? חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות. בשורות הבאות נכיר מקרוב את חוק ההסדרים הקשור לפרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית – פינוי בינוי. אז רגע לפני שנכיר מקרוב את כל השינויים הכלולים בחוק ההסדרים האחרון, חשוב שתכירו את משמעות חוק ההסדרים. חוק זה אינו עוסק בענף הנדל"ן בלבד, אך בשורות הבאות נביא את הדגשים הקשורים לפרויקטים של פינוי בינוי. אז רגע לפני שאתם חותמים, כדאי שתפנו את הדקות הקרובות לקריאת השורות הבאות.

 

מקבץ תיקוני חוק המוגשים על ידי הממשלה מידי שנה – בשורות הבאות נכיר את כל השינויים החמים ביותר הקשורים לפרויקטי פינוי בינוי

אז תחילה חשוב להכיר את חוק ההסדרים. חוק ההסדרים הוא מקבץ תיקוני חוק שהממשלה מגישה לחקיקה באופן שנתי. התיקונים הללו נוגעים בתחומים רבים ומגוונים, ביניהם גם בענף הנדל"ן. בשורות הבאות נכיר את השינויים המרכזיים בחוק ההסדרים האחרון הקשורים לפרויקטים של פינוי בינוי. ברוב התיקונים במסגרת חוק ההסדרים דנים בנושאים תקציביים ובהקצאת שלל משאבים בקצבים ובכמויות משתנות. חוק ההסדרים הראשון חוקק לראשונה בשנת 1985 במטרה להשלים את התוכנית הכלכלית הממשלתית.

 

ביוזמת משרד האוצר – חוק ההסדרי כולל מגוון נושאים כלכליים

עוד חשוב לדעת כי היוזמה של חוק ההסדרים היא של משרד האוצר, בניגוד לחוקים רבים שמקודמים על ידי משרדי הממשלה השונים. חוק ההסדרים הן בתחום הנדל"ן והן בכל שאר התחומים השונים, כולל מעין השלמה תקציבית והתאמה מדוייקת לצרכים השונים. המדינה מקדמת חוק הסדרים כמעט מידי שנה. בשורות הבאות תכירו מקרוב את ההסדרים החדשים ביותר בענף הנדל"ן, בדגש על חוק ההסדרים פינוי בינוי.

הדגשים החשובים ביותר שיובאו בשורות הבאות – כדאי לכם לפנות מספר דקות לקריאת השורות הבאות!

לפני שנכיר את השינויים המשמעותיים בחוק ההסדרים האחרון, חשוב להכיר מקרוב כמה מהדגשים החשובים ביותר אודות פרויקט הדגל של התוכנית להתחדשות עירונית – פינוי בינוי. בשורות הבאות נגע בנקודות מרכזיות, ביניהן:

• היכרות עם מטרת העל של תוכנית פינוי בינוי.
• דגשים חשובים אודות אופן ביצוע הפרויקט.
• התמורה המקובלת במרבית הפרויקטים.
• שלל הטבות משמעותיות לכלל התושבים במתחם מגורים שעובר פרויקט.

 

חוששים מרעידות אדמה? פרויקטים של פינוי בינוי יבטיחו לכם דירה חדשה בבניין הכולל תקן 413 להתמודדות מיטבית עם רעידות האדמה

ראשית, חשוב להכיר את מטרת העל של פרויקטי פינוי בינוי. חוק פינוי בינוי החל את דרכו לפני שנים ארוכות, בשנת 1965. מאז ועד היום הוא עבר שינויים רבים ומשמעותיים שהפכו את הפרויקט למבוקש ביותר מבין כלל הפרויקטים הכלולים בתוכנית להתחדשות עירונית. בתחילה חוק פינוי בינוי איפשר למדינה להפקיע דירות רבות מידי בעליהן במטרה להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש. מטרת העל הייתה לנצל בצורה מיטבית את משאב הקרקע ולהבטיח לכלל תושבי ישראל בניינים יציבים ובטוחים.

 

תקן 413 – הכירו את התקן שיבטיח לבניין שלכם יציבות מיטבית בעת רעידות אדמה

בשנת 1975 יצא תקן שמטרתו להגן על מבנים מפני קריסה בעת רעידת אדמה. תקן 413 הפך מחייב רק בשנת 1980. ולכן, כלל הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 אינם כוללים את התקן החשוב. לדעת לא מעט אנשי מקצוע ישראל צפויה לסבול מרעידות אדמה בשנים הקרובות. לכן, המדינה החליטה לקדם במהירות רבה כמה שיותר פרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי שטחה. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל ההטבות שהיא מעניקה לכלל המעורבים במטרה לקדם במהירות פרויקטים רבים. אך כעת חשוב לעמוד על מטרת העל של התוכנית – הבטחת מבנים יציבים ובטוחים שכוללים את תקן 413 לרעידות אדמה ועוד תקני בטיחות רבים נוספים.

 

הכירו את תנאי הסף לתחילתו של פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם

על מנת שניתן יהיה להגיע לכמה שיותר מבנים שנמצאים ברמת סיכון גבוהה לקריסה בעת רעידת אדמה, המדינה החליטה על מספר תנאי סף שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה להתחיל בפרויקטים של התחדשות עירונית. בין כלל תנאי הסף המשמעותיים ביותר ניתן למנות את:

• בניין שנבדק על ידי מהנדס מקצועי שמצא כי הוא אינו עומד בתקנים הקיימים כיום.
• בניין שנבנה לפני שנת 1980.
• בניין שאינו מיועד להריסה.
• בניין שכולל 2 קומות לכל הפחות.

הבניין שלכם עומד בכלל התנאים הללו? קיים סיכוי גבוה שפרויקט פינוי בינוי יוכל להתקיים במתחם המגורים שלכם.

 

כמה מהשינויים המשמעותיים ששונו במסגרת חוק ההסדרים פינוי בינוי

כפי שציינו מעלה, בתחילת הדרך של חוק פינוי בינוי הוא כלל תנאים בסיסיים לכלל הצדדים – הן לחברות הבנייה והן לדיירי המתחם. במרוצת השנים חוק זה עבר לא מעט שינויים משמעותיים שאיפשרו לפרויקט לפרוח ולהפוך לפרויקט הדגל של התוכנית להתחדשות עירונית. אחד השינויים המשמעותיים ביותר הוא האפשרות לקבל זכויות בנייה נוספות. אפשרות זו הפכה את הפרויקטים לכדאיים כלכלית לחברות בנייה רבות, מה שגרם לקידום מהיר של פרויקטים רבים.

 

הפיצוי המגיע לדיירים – הכירו את כל השיניים מרגע חקיקת חוק פינוי בינוי ועד היום

כמו כן שינוי נוסף ומשמעותי הוא האפשרות של בעלי הדירות לסרב לפרויקטים. בתחילת דרכו של חוק פינוי בינוי הוא כלל הפקעה של זכויות הדיירים מדירתם על ידי המדינה.הדיירים לא יכלו להביע את התנגדותם והתמורה שהם קיבלו הייתה נמוכה למדי. הם לא יכלו לבחור לקבל דירה חדשה בבניין אלא הם קיבלו סכום כספי נמוך בהשוואה לשווי דירתם. הנתונים הללו ועוד רבים נוספים הערימו קשיים על הפרויקט שבמשך שנים לא הצליח לשנות מבנים רבים בכל רחבי ישראל. אך בשנים האחרונות חל שינוי ניכר. בשורות הבאות נביא עוד כמה מהשינויים שהובאו במסגרת חוק ההסדרים פינוי בינוי, שינויים שהפכו את הפרויקט לאטרקטיבי כל כך עבור כלל הצדדים.

רוצים למכור את הדירה בשלבי הבנייה וליהנות מהטבת המס? לאחר חוק ההסדרים האחרון זה בהחלט אפשרי!

אחד השינויים המשמעותיים ביותר שאתם חייבים להכיר מחוק ההסדרים האחרון בנושא פינוי בינוי הוא עיתוי מכירת הדירה תוך הנאה מהטבת המס. רגע לפני שנכיר את השינוי המהותי שהובא בחוק ההסדרים פינוי בינוי, חשוב להקדים הקדמה קצרה. במטרה לעודד כמה שיותר פרויקטים בכל רחבי הארץ, המדינה מעניקה לכלל הצדדים לא מעט הטבות משמעותיות. אחת ההטבות הגדולות ביותר היא פטור מלא ממס שבח. מס שבח הוא מס המשולם על רווחים מענף הנדל"ן. השבחת הנכס הייתה אמורה לחייב את מוכריו בעשרות ואף מאות אלפי שקלים מס, אך בשל ההטבה המוכרים נהנים מפטור מלא.

 

פטור מלא ממס שבח – הנחה של עשרות אלפי שקלים לכל בעלי הדירות במתחם במטרה למנוע כמה שיותר עיכובים ואי הסכמות

עד לפני השינוי בחוק ההסדרים פינוי בינוי, המכירה עם ההטבה התאפשרה רק לאחר קבלת טופס 4. כלומר דיירים שרצו למכור את דירתם במהלך שלבי הבנייה, נאלצו לשלם מיסים על ההשבחה. אך נכון לכתיבת שורות אלה, חוק ההסדרים פינוי בינוי קבע כי ניתן למכור את הדירה בכל שלב בפרויקט וליהנות מההטבה המשמעותית של פטור מלא מתשלומי מס. שינוי זה מאפשר לרבים למכור את דירתם בשלב מוקדם של הפרויקט ברווח גדול וללא כל צורך בתשלומי מיסים.

 

מיואשים מהבירוקרטיה הסבוכה? חוק ההסדרים האחרון הציע אפשרות של קבלת היתר בנייה על ידי אדריכל מקצועי, צעד שצפוי לקצר משמעותית את התהליך כולו

שינוי נוסף בחוק ההסדרים פינוי בינוי הוא האפשרות לקבל היתר בנייה במהירות רבה. כידוע, הבירוקרטיה בענף הנדל"ן בישראל ארוכה ומייגעת. בירוקרטיה זו גורמת לחברות בנייה רבות ולדיירים לוותר על פרויקטים ארוכים שלוקח שנים ארוכות לסיימם. לכן, בחוק ההסדרים פינוי בינוי קידמו אפשרות של הכשרת אדריכלים שיתנו אישורי בנייה במקום הוועדה לתכנון ובנייה. חשוב להדגיש כי היתרי בנייה שניתנו על ידי אדריכל יעברו בדיקה נוספת במטרה לוודא כי אין כל בעיה בטיחותית בפרויקט.

 

הדייר הסרבן מתגורר בדירה הכוללת חריגות בנייה? קולו לא יחשב!

שינוי נוסף שחל לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים הוא האפשרות לפסול את קול הדיירים שביצעו עבירות בנייה בדירתם. אחת הסיבות השכיחות ביותר להתנגדות דיירים לביצוע פרויקט פינוי בינוי במתחם המגורים שלהם היא חריגות בנייה. נכון לכתיבת שורות אלה קיימות דירות רבות הכוללות חריגות בנייה. הדירות הללו לעיתים גדולות יותר מהדירה שתתקבל בסיום הפרויקט, מה שגורם לבעליה להביע את התנגדותו לקידום הפרויקט. בחוק ההסדרים קבעו כי בעלי דירות עם חריגות לא יוכלו לפגוע בבניין כולו בשל חריגתם וקולם לא יספר בבחינת כמות המאשרים והמתנגדים לפרויקט.

 

היזם לא הגיש תוכניות ברורות בתום 4 שנים או לא יצר קשר עם 50% מסך כלל דיירי המתחם בתום שנתיים? תוכלו לבטל את ההתקשרות עימו באופן חד צדדי

הצעה נוספת שעלה בחוק ההסדרים האחרון היא אפשרות לביטול ההתקשרות בין הדיירים לבין היזם. בחוק ההסדרים הציעו שני מצבים בהם הדיירים יוכלו לבטל את ההתקשרות עם היזם. ראשית, אם היזם לא הציג בפני כלל הדיירים תוכנית מפורטת ומקצועית בתום 4 שנים מרגע החתימה איתו, הדיירים יהיו רשאים לבטל את ההתקשרות עימו. שנית, אם תוך שנתיים מעת החתימה היזם לא יצר קשר עם 50% לכל הפחות מכלל דיירי המתחם, הדיירים יוכלו לבטל את ההתקשרות עם היזם.

 

כלל השינויים במסגרת חוק ההסדרים נועדו לעקוף קשיים ועיכובים שונים שעולים מהשטח במרוצת השנים

כלל השינויים הללו ועוד רבים נוספים במסגרת חוק ההסדרים פינוי בינוי, נועדו בכדי להתגבר על בעיות שונות וקשיים שעולים מהשטח. משנה לשנה מסמנים את הקשיים והמורכבויות המשמעותיות ביותר שמונעות את התקדמותם של פרויקטים שונים במטרה לעקוף אותם באמצעות שינוי חוקתי במסגרת חוק ההסדרים. בשנים האחרונות חלו שינויים רבים במסגרת חוק ההסדרים בתחום ההתחדשות העירונית, מה שמוביל לפרויקטים רבים שמקודמים בקצב מהיר בשנים האחרונות.

רוצים להכיר מקרוב את כל החוקים באשר לפרויקט ההתחדשות העירונית שמקודם במתחם המגורים שלכם? קיימת חשיבות רבה לבחון מקרוב את חוק ההסדרים פינוי בינוי. שם תוכלו למצוא את כל העדכונים החדשים וכן את כל החוקים שצפויים להבטיח את זכויותיכם.