הארכת תוקף תמא 38

הארכת תוקף תמא 38 – חוששים שתוכניות ההתחדשות מתקרבות לסיומן? חשוב שתכירו את הארכת תוקפן

חולמים על התחדשות עירונית בבניין שלכם? בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר לפני שתחתמו ליזם הראשון שדופק על דלת ביתכם ומציע לקדם תוכנית התחדשות עירונית. בשנים האחרונות מדובר רבות על ביטול תוכנית תמא 38 להתחדשות עירונית. אנשים רבים חוששים שלא יוכלו ליהנות מכלל ההטבות שיש לתוכניות הללו להציע, ולכן חשוב לגעת בנושא. מעבר לכך, נגע בכל תוכניות ההתחדשות הקיימות כיום תוך שימת דגש על ההבדלים המשמעותיים ביניהן. אז לפני שאתם ממהרים לחתום ליזם הראשון שדופק בדלת דירתכם, חשוב שתקדישו מספר דקות של קריאת השורות הבאות.

 

מתגוררים בבניין ישן שאינו עומד בכל תקני הבנייה? ייתכן שהבניין שלכם יוכל לעבור התחדשות עירונית

כבר בפתיחת הדברים חשוב להבהיר את הנקודה המרכזית באשר לכלל תוכניות התחדשות עירונית – הן נועדו בכדי להגן על מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. בניגוד למקובל לחשוב, תוכניות השיקום הללו אינן נועדו לשפץ מבנים ישנים והתחיל הליך פיתוח סביבתי. אנשי מקצוע רבים בתחום מעריכים כי תיתכן רעידת אדמה משמעותית בגבולות ישראל בשנים הבאות, מה שגרם לממשלה לצאת בתוכנית חיזוק מבנים ישנים בשם התחדשות עירונית. לכן, חשוב להבהיר כי לא כל מבנה עומד בכל הקריטריונים המאפשרים לו לעבור התחדשות עירונית. המדינה מנסה להגיע לכמה שיותר מבנים ישנים שאינם עומדים בתקנים הנדרשים ונמצאים בסכנת קריסה של ממש. איך תדעו אם גם הבניין שלכם נמצא בסכנת קריסה ויכול לעבור התחדשות עירונית? המשיכו לקרוא את הפסקה הבאה.

חיזוק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה אפשרית במדינת ישראל

מטרת העל של המדינה בתוכניות הללו היא למגן מבנים שנמצאים בסכנת קריסה ישירה. במטרה להגיע למבנים ברמת הסיכון הגבוהה ביותר, המדינה החליטה על תנאי סף שיאפשרו לה לסנן את כלל המבנים ולהגיע לישנים ולמסוכנים ביותר. מהם התנאים?

1. מבנה שאינו עומד בתקן מספר 413.
2. מבנה שנבנה לפני שנת 1980.

 

הבניין שלכם עומד בתנאי הסף הללו? קיים סיכוי שהוא יוכל לעבור התחדשות עירונית בשנים הקרובות. ומה באשר לשמועות על ביטול התוכניות הללו? נכון לכתיבת שורות אלה ישנה הארכת תוקף תמא 38. הארכת תוקף תמא 38 מאפשרת לעוד בניינים רבים לעבור את תוכניות החיזוק שנועדו לוודא שהבניין יעמוד ברעידת האדמה הצפויה בשנים הקרובות.

 

הכירו את תוכניות ההתחדשות השונות – תמא 38\1, תמא 38\2 ופינוי בינוי

חשוב להדגיש כי בתחילת הדרך של תוכנית התחדשות עירונית התוכנית המרכזית הייתה תמא 38\1. במרוצת השנים חלו שינויים ותוספות שחשוב שתכירו. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל תוכניות ההתחדשות הקיימות ונדגיש את כלל ההבדלים ביניהן. רוצים לוודא כי התוכנית שמוצעת לכם היא הטובה מכולן? המשיכו לקרוא את השורות הבאות.

 

תמא 38\1

תוכנית הדגל של ההתחדשות העירונית היא כמובן תמא 38. תוכנית תמא 38\1 כוללת חיזוק משמעותי לבניין. חיזוק זה נועד בכדי להתגבר על כלל הכשלים הקיימים ולהביא את הבניין לרמת עמידות בכל התקנים המחמירים ביותר. מעבר לכך, חשוב לדעת כי התוכנית כוללת שיפוץ נרחב של הבניין מחלקו החיצוני והפנימי. נשמע מעניין? זכרו כי תוכנית זו כוללת חיזוק הקיים ללא כל הריסה. כלומר, לאורך כל שלבי הבנייה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם ללא כל צורך לעבור ממנה לתקופת הבנייה. איך מחזקים? בשלב הראשון מהנדס מקצועי יבחן את עמידות הבניין במטרה לאתר את כלל הכשלים הקיימים. לאחר איתור מדוייק של כלל הכשלים, קבלן מקצועי יחזק את כל הנדרש במטרה  לוודא כי הבניין יהפוך יציב ועמיד במיוחד.

מה עוד כלול בתוכנית זו? מעבר לחיזוק הבניין ולשיפוץ יסודי של החלקים החיצוניים והפנימיים, בעלי הדירות יהנו מתוספות משמעותיות בפנים דירתם. התוספת המרכזית היא חדר ממד לכל דירה. מעבר לכך, בפרוייקטים רבים בעלי הדירות נהנים גם ממרפסת שמש יפה. נשמע טוב? חכו שתכירו את התוכניות הבאות.

 

תמא 38\2

התוכנית הבאה היא תמא 38\2. תוכנית זו שונה מתוכנית תמא 38\1 וכוללת הריסה של המבנה הקיים לטובת בנייה של מבנה חדש. חשוב להדגיש כי ברוב המקרים תוכנית זו מיושמת על בניינים בודדים בלבד בעוד תוכנית תמא 38\1 מיושמת על בנייני רכבת. גם תוכנית זו נועדה בכדי לסייע למבנים ישנים להתמודד עם רעידת אדמה אפשרית כך שבנייה זו תכלול את כל תקני הבטיחות המחמירים ביותר. מה כלול בתוכנית? בדומה לתוכנית תמא 38\1, גם בתוכנית זו בעלי הדירות יהנו מתוספות משמעותיות בדירתם כמו ממד דירתו ומרפסת שמש. בכל שנות בניית הבניין החדש בעלי הדירות יקבלו כספי שכירות בעזרתם הם יוכלו לשכור דירה באזור מגוריהם.

 

פינוי בינוי

התוכנית השלישית היא תוכנית בשם פינוי בינוי. תוכנית זו דומה מאוד לתוכנית תמא 38\2 וגם היא כוללת הריסת מבנה קיים לטובת בניית מבנה חדש. חשוב להדגיש כי ההבדל המרכזי בין התוכניות הוא בהיקף הבנייה. רוב הפרוייקטים של פינוי בינוי כוללים הריסה של מתחם בניינים לטובת בניית מגדלים רבי קומות. גם במסגרת תוכנית זו מטרת העל היא להבטיח את עמידותם של מבנים חלשים בפני רעידות אדמה כך שהבנייה כוללת את כל תקני הבטיחות הקיימים. מעבר לכך, חשוב להדגיש כי בעלי הדירות יהנו מדירות חדשות הכוללות חניה, חדר ממד ומרפסת שמש. ישנם פרוייקטים רבים המעניקים לכלל הדיירים גם מחסן צמוד לדירה.

הארכת תוקף תמא 38 – בניינים רבים יוכלו להמשיך ליהנות מהתחדשות עירונית בשנים הקרובות

אז אם גם אתם חוששים שלמרות קבלת הארכת תוקף תמא 38 כלל התוכניות הללו לא כאן בכדי להישאר, חשוב שתכירו טיפ פשוט שיעזוק לכם לקדם את התוכניות הללו גם בבניין שלכם. אך קודם לכן, חשוב להדגיש ולומר כי במטרה להוציא פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל, חייבים את הסכמת הדיירים. כמות המסכימים משתנה בהתאם לאופי התוכנית אך בכלליותו של דבר נדרשים ליותר מרוב מסכימים. בטוחים שכולם יסכימו? תתפלאו, כיום יש לא מעט סרבנים. סרבנים אלה יכולים לגרור עיכובים משמעותיים בהובלת הפרויקטים השונים.

 

אל תחכו ליזם, תגיעו אליו

רוצים להגדיל משמעותית את הסיכויים לפרויקט של התחדשות עירונית בבניין שלכם? חשוב לדעת שאתם יכולים לפנות ליזמים מקצועיים שיבואו לבחון את היתכנות הפרויקטים השונים בניין שלכם. בניגוד למקובל לחשוב, אתם לא חייבים לחכות שהיזם יגיע עם הצעה לפתח ביתכם. אתם יכולים להיות אקטיביים וליזום מפגש עם יזמים מקצועיים שידעו לבחון את בניין המגורים שלכם. חשוב להדגיש ולומר כי בחירת היזם חייבת להיות מושכלת. בחירה לא נכונה של יזם בתחילת דרכו וללא הניסיון הנדרש עלולה לפגוע בכל שלבי תחילת הפרויקט בבניין שלכם. לעומת זאת, בחירה נכונה ביזם מקצועי ומנוסה המכיר היטב את כל השלבים שהוא נדרש לעבור בכדי לקדם את הפרויקט וכן את כל שלבי הבירוקרטיה שיש להשלים, תאפשר לכם ליהנות ממנוע של ממש לפרויקט שלכם.

אז רוצים להגדיל משמעותית את הסיכוי שהבניין שלכם יעבור התחדשות עירונית? אל תחכו שהיזם יגיע אליכם, תגיעו אליו. זכרו, קיימת חשיבות רבה לבחור נכון יזם מקצועי ומנוסה שמכיר היטב את כל השלבים שהוא נדרש לעבור בכדי להוציא את הפרויקט אל הפועל.

בשנת 2019, המועצה הארצית הודיעה על החלטתה לבטל את הפרויקט הנקרא תמ"א 38. ב-2022,  המועצה הארצית קיבלה את ההחלטה עקב סיבות שונות וכשלים בתוכניות הפיתוח האזוריות בערים רבות. עם זאת, שינויים מסוימים ותמורות בתחום הובילו לקבלת תמ"א 38 הארכה. מה חשוב לדעת? המשיכו לקרוא. 

במהלך השנים עלו לא מעט כשלים וקשיים, מורכבויות וסוגיות שגרמו לדיחויים בפרויקטים של תמ"א 38, לעיתים אף לפשיטות רגל של יזמים וקבלנים. התוכניות השונות לא תמיד כללו התייחסות למכלול העירוני, וגם לא לחידוש המרקם העירוני של ערים בהן בוצעו פרויקטים של תמ"א 38 ותמ"א 38 2, מה שנקרא גם פינוי בינוי. בהתאם לכך, שרת הפנים שקד החליטה לנסות להוביל מהלך שיהווה חלופה לתוכניות התמ"א.

קצת רקע על תמ"א 38 

אם חיפשתם מידע על תמ"א 38 הארכה, חשוב להבין מהיכן מגיע הצורך להאריך את הפרויקטים האלו, מה שהוצע על ידי השרה איילת שקד ובכן, אם בשנים עברו דיירים היו מתרגשים ומייחלים לכך שפרויקט תמ"א 38 כבר יתחיל בבניין המגורים שלהם, כיום התמונה מעט שונה ומורכבת יותר. 

עם השנים עלו לא מעט טענות בכל הנוגע לפרויקטים אלו, שנובעות מתוך סיבוכים שונים בתהליכי הבנייה של תמ"א. בין היתר, נטען על ידי גורמים שונים כי התהליכים של תמ"א מזניחים את כל מה שכרוך בשיפור ושדרוג המרקם העירוני. וזו אחת הסיבות העיקריות לכך שהתבקשה חלופה בנושא, מה שהוצע לביצוע כבר ב-2023, המשיכו לקרוא. 

החלופה לתוכניות הבנייה של תמ"א 38 – יעילה יותר? 

רגע לפני שצוללים בעובי הקורה של תמ"א 38 הארכה, חשוב להבין מהן בעצם החלופות העומדות בפניכם. לטענת השרה שקד, החלופה שהיא מציעה למעשה מספקת פתרונות חלופיים ואלטרנטיבות בנייה לבעיות העיקריות של פרויקט ה-תמ"א 38. 

בין היתר, התוכנית החדשה תאפשר ליזמים ולקבלנים מקבלת היתר בנייה בצורה קלה ונגישה יותר, מה שצפוי להפוך להיות חלק מתוכנית הבנייה. במילים אחרות, לא יהיה צורך להוציא בנפרד את היתרי הבנייה השונים, הם ייכללו בתוכניות הבנייה של הפרויקט. בכך, היזמים ואנשי המקצוע בעלי האינטרס בפרויקט חוסכים המון זמן יקר ובירוקרטיה הכרוכה בהוצאת ההיתרים השונים. 

תמ"א 38 הארכה – עד מתי ניתנה ההארכה?

במהלך דיון אשר כלל את השתתפות הוועדה הארצית, מטה התכנון הלאומי ובעלי העניין השונים, הוחלט כי ההארכה לפרויקטים של תמ"א 38 תינתן עד אוקטובר 2023. זאת, בהתאם להליך החקיקה והצפי של סיום הליכי החקיקה בסוגייה הנ"ל. 

על רקע משבר הדיוק הנוכחי בארץ, זהו פקטור שנלקח בחשבון גם הוא בהחלטה לדחות את ביטול תוכנית תמ"א 38. בעוד כי בעלי עניין שונים טוענים כי התוכנית כבר אינה רלוונטית ואף פוגעת בפיתוח המרקם העירוני של ערים, אחרים מסיקים כי התוכנית זקוקה לתמורות מסוימות או עדכונים, תיקונים וכולי. לפי שיטתה של השרה איילת שקד, האלטרנטיבה הזו לתמ"א תאושר כבר בקרוב בכנסת (כנראה בשנה הקרובה). 

למה בעצם החליטו לבטל את תוכנית תמ"א 38?

כפי שציינו כבר, ישנם אנשים רבים וגופים אשר טוענים כי הפרויקט של תמ"א 38 כבר אינו רלוונטי בעידן של היום. לפי גורמים אלו, בחלק מהמקרים התהליך של תמ"א 38 אפילו גורע מהיכולות של ערים שונות לפתח את המרקם העירוני שלהן. 

בעוד כי התוכנית הנוכחית כרגע מסמנת תחילתו של שינוי, נצטרך להתאזר בסובלנות ולהמתין כשנה עד שנוכל לראות תוצאות בשטח ולהבחין בין השיטה הנוכחית לבין החלופה המוצעת על ידי השרה שקד והמטה הלאומי לתכנון ובנייה. בסופו של דבר, אם התעניינתם לגבי, תמ"א 38 הארכה, דעו כי עד אוקטובר 2023 תוכלו לקחת חלק בתוכניות הבנייה הנוכחיות. 

ובאותה הנשימה, חשוב להבין כיצד מתחילים בתהליך של תמ"א 38. מכיוון שהזמן קצר והמלאכה מרובה, ריכזנו עבורכם כמה דגשים וטיפים בכל הקשור לתחילת התהליך. כיצד מקבלים היתר תמ"א 38? המשיכו לקרוא בהמשך המדריך.

כיצד מקבלים את האישור עבור ביצוע תמ"א 38?

כדי לקבל אישור לתחילת פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי (תמ"א 38 2), יש לספק את כל האישורים והמסמכים הנדרשים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לעירייה ולכלל הגורמים המעורבים בתהליך. זאת, עושים בעזרת הסיוע של עורך דין תמ"א 38 שיכול לסייע לכם בכל התהליך, מתחילתו ועד סופו. 

עורך דין תמ"א 38 יכול לסייע במגוון דרכים ובשלבים שונים של התהליך, לרבות: 1) ריכוז חתימות הדיירים לתחילת הפרויקט. 2) סיוע בקבלת החלטות בתהליך תמ"א ע"י הדיירים. 3) הגשת והנפקת מסמכים נדרשים לקבת היתרים. 4) הגנה על זכויות ואינטרסים הדיירים שמעורבים בתהליך תמ"א 38, טיפול בהטבות, היטלי מס שונים ועוד. 

קבלת אישור תמ"א 38: לצלוח את התהליך לבד?

זה לא באמת אפשרי, במיוחד אם מדובר על בניין מגורים שכולל דירות רבות ודיירים המאוכלסים בו. לכל דייר יש את האינטרסים שלו, הרצונות והצרכים האישיים שצריכים להילקח בחשבון. במילים פשוטות, תפקידו של עורך הדין הוא לקחת את העניינים לידיו ולמעשה לעשות סדר בבלגן, פשוט ככה. 

לא בטוח שכל דייר יסכים לעבור את תהליך התמ"א, בדיוק כשם שלכל דייר יכולות להיות ציפיות שונות לתמורות מהתהליך של הבנייה. ככה או ככה, לא באמת אפשרי לעבור את התהליך הזה לבד ללא סיוע משפטי מאת עורך דין. מומלץ לאתר עורך דין תמ"א 38 כבר בתחילת התהליך, עוד לפני ריכוז החתימות של הדיירים בבניין. עם זאת, אפשר לשכור את שירותיו של עורך דין בכל שלב של התהליך. 

קראו עוד: זכויות הדיירים בתמ"א 38 במקרה של פינוי הדירה

אנשי המקצוע הנדרשים לביצוע תמ"א 38 

בעלי המקצוע שיידרשו לפרויקט כמו תמ”א 38 הם מהנדסים אזרחיים, מהנדסי מבנים ואדריכלים, עורכי דין, קבלנים וקבלני משנה, פועלים ועוד. בתוך כך, החברות שייהנו כלכלית הכי הרבה מפרויקטים מסוג זה הן חברות בנייה, קבלני בניין ומשרדי הנדסת בנייה, כמו גם יזמים פרטיים שעוסקים בתחום הנדל”ן.

בכל מה שקשור לפועלים, הם תמיד מגיעים יחד עם קבלני המשנה והקבלנים עצמם, מה שלא מחייב אתכם בנקיטת פעולות כלשהן. עם זאת, אתם תהיו חייבים להיות פעילים ולקחת חלק אקטיבי בכל מה שקשור לבחירת עורך דינכם. 

בראש ובראשונה, אתם תצטרכו לאתר את עורך הדין שילווה את התהליך שלכם. ומאחר שמדובר בתהליך מאוד מורכב בירוקרטית ומשפטית, יהיה חשוב במיוחד למצוא את עורך הדין הנכון. הנה כמה טיפים ודגשים בבחירת עורך הדין שלכם בענייני תמ"א 38. 

טיפים למציאת עורך דין תמ"א 38 

ראשית, תשאלו מסביב עם דגש על אזור המגורים שלכם ואפילו ברחוב הספציפי שלכם בבניינים שכבר עברו תמ”א. תבררו אם מישהו היה בקשר עם עורך דין שמטפל בסוג זה של פרויקטים, זה יעזור לכם לקבל את שמו של עורך הדין המומלץ באזור המגורים שלכם וקצת מידע על הניסיון שלו.

כמו כן, השתמשו במשאבים מקוונים כדי למצוא את פרטי הקשר של עורך דין מומלץ באזור שלכם. אם החיפוש שלכם לא מעלה שום דבר מועיל, אתם תמיד יכולים לפנות לפורטלים מקוונים אשר עוסקים בדיוק בכך – במציאת אנשי המקצוע הנכונים למשימה שלכם.