תמ"א 38

תמא 38 – כל מה שאתם חייבים להכיר על תוכניות החיזוק הממשלתיות

בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת תוכניות בינוי לטובת חיזוק מבנים ישנים. נכון לכתיבת שורות אלה ישנם בניינים רבים בישראל שנבנו לפני עשרות שנים ועמידותם בפני רעידות אדמה מוטלת בספק. לכן, בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת תוכנית חיזוק מבנים ישנים בשם תמא 38. חשוב להדגיש ולומר כי לא כל מבנה ישן שנראה בלוי ולא יציב הוא אכן מבנה מסוכן שעומד בכל הדרישות הקיימות להתחלת תוכנית החיזוק. במטרה להצליח להגיע למבנים הישנים עם רמת היציבות הנמוכה ביותר, ישנם תנאי סף להתחלת תוכניות החיזוק. אם גם אתם חוששים שהבניין הישן שלכם אינו יציב במיוחד ועלול לקרוס בעת רעידות אדמה, השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר את תנאי הסף להתחלת תוכנית חיזוק תמא 38, נגע במהות התוכנית ונכיר את כל התוספות לכל דירת מגורים.

תוכניות החיזוק השונות נועדו להתמודדות עם רעידות אדמה – חיזוק מבנים ישנים

תחילה חשוב לדעת כי בשנים האחרונות המדינה נערכת לרעידות אדמה בגבולות ישראל. מיקומה הגאוגרפי של ישראל גורמת לאנשי מקצוע בתחום להאמין כי תיתכן רעידת אדמה בעתיד הקרוב. איך נערכים? אחת השיטות הטובות ביותר היא לחזק מבנים ישנים בעזרת תוכנית תמא 38. אילו מבנים מקבלים את האפשרות לעבור את החיזוק הנדרש? כפי שציינו מעלה, לא כל מבנה אכן זקוק לתוכנית חיזוק. המבנים השכיחים שאכן זקוקים לחיזוק משמעותי הם מבנים שנבנו טרם שנת 1980 ואינם עומדים בדרישות תקן 413 להתמודדות ברעידות אדמה. איך בוחנים אם גם הבניין שלכם זכאי לתוכניות חיזוק? בעזרת מהנדסים מקצועיים שיודעים לבחון היטב את רמת עמידותו של המבנה שלכם. ללא בחינה מקיפה של אנשי מקצוע, לא ניתן יהיה לקדם את תוכניות החיזוק.

• מה כלול בתוכניות החיזוק של תמא 38?

הבניין שלכם נמצא מתאים להתחלת תוכנית החיזוק תמא 38? חשוב שתכירו את כל החיזוקים והשינויים הכלולים בתוכנית. ראשית, חשוב לדעת כי לכל בניין ישנן תוכניות מפורטות תוך התאמה להיתרי הבנייה שהתקבלו. בכל המקרים, דיירי בניין שעובר הליך תמא 38 יקבלו תוספת של חדר ממד או חדר ביטחון. מעבר לכך, ישנן תוכניות רבות המוסיפות מרפסות לכלל הדיירים בהתאם להיתרי הבנייה. באשר לבניין, חברת הבנייה תחזק את יסודותיו בהתאם לבחינה יסודית של כלל הכשלים המהווים סכנה בעת רעידת אדמה. חשוב להדגיש כי הליך החיזוק נעשה במקצועיות ובליווי מהנדסים מקצועיים שיודעים לזהות את מוקדי החולשה של כל מבנה ולטפל בהם כראוי. מעבר לכך, לבניין יתווספו מספר דירות חדשות ומעלית. לאחר תום תוכנית החיזוק, הבניין יעבור את כל הבדיקות הנדרשות במטרה לוודא כי הבנייה נעשתה ביסודיות ובהתאם להיתרים.

• האם הדיירים גרים בדירתם במהלך תקופת הבנייה?

כן. במהלך כל תקופת הבנייה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם. חשוב להדגיש ולומר כי עיקר עיניינה של תוכנית זו הוא חיזוק חיצוני של המבנה להתמודדות מיטבית עם רעידות אדמה. במהלך רוב ימות הבנייה, אין התעסקות בפנים הדירות הקיימות. כפי שציינו מעלה, בכל הפרוייקטים מוסיפים חדרי ממד או חדרי ביטחון, כך שישנה תקופה קצרה שעובדים בפנים הדירה. עיקר הבנייה נעשית במהלך היום, כך שמרבית הדיירים כלל אינם נמצאים בדירתם. חוששים מהתמודדות עם אי נוחות, אבק תמידי ורעשי בנייה לאורך כל תקופת חיזוק הבניין שלכם? דיירים רבים בוחרים להשכיר את דירתם ולשכור במקום אחר שאינו עובר הליך בנייה. חשוב להביא בחשבון כי השכרת נכס בבניין שעובר תמא 38 תאלץ אתכם להוריד את מחיר השכירות.

• מה ההבדל בין תוכנית תמא 38 א' לבין תוכנית תמא 38 ב'?

כיום ישנן שתי תוכניות תמא 38 לחיזוק מבנים בישראל. התוכנית הראשונה והשכיחה יותר היא תוכנית תמא 38 א. תוכנית זו כוללת עבודות חיזוק ועיבוי המבנה הקיים ללא כל צורך בהריסה כלל. חשוב להדגיש כי תוכנית זו ברוב המקרים מיושמת על מבני רכבת הכוללים מספר כניסות. מבנים אלה נהנים מכלל התוספות שצויינו מעלה, ועיקרם עיבוי וחיזוק משמעותי של המבנים. לעומת זאת, תוכנית תמא 38 ב היא תוכנית הכוללת הריסה ובנייה. הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש הכולל מעלית, ממד לכל דירה, עמידה בכל תקני הבטיחות החדשים והמחמירים ביותר ותוספת של כ 20 מ"ר לכל דירה (משתנה בהתאם להיתרי הבנייה). תוכנית זו היא תוכנית מורכבת יותר שמתאימה בעיקר למבנים בודדים. ברוב המקרים תוכנית תמא 38 ב מיושמת על מבנים ישנים ובודדים שאינם קשורים למבנים נוספים. המבנה שלכם ישן ובודד? תוכנית זו תתאים עבורכם.

קראו עוד: האם דיירי הבניין יכולים להתחרט על ביצוע תמ"א 38 לאחר חתימת ההסכם?

חייב לעמוד בכל התקנים המחמירים

חשוב להדגיש ולומר כי בכל מהלך תוכנית החיזוק תמא 38 הקבלנים המבצעים מקפידים לעמוד בכל תנאי התקן המחמירים במטרה להביא את המבנה לרמת בטיחות נדרשת. מבנים שעברו את תוכניות החיזוק בהצלחה הם מבנים הכוללים את כל התקנים החדשים ביותר שנועדו להבטיח את עמידותם במצבים מורכבים של רעידות אדמה. עוד חשוב להגיש כי לאחר תום כל שלבי הבנייה, הקבלן לא יוכל לקבל טופס 4 עד לתום הבדיקה היסודית. מטרת הבדיקה היא לוודא שכל מערכות הבניין, לרבות צנרת ושלל מערכות בטיחות, תקינות ואיכותיות. כמו כן בבדיקות הללו יבחנו את ההתאמה בין הבנייה לבין היתרי הבנייה שהוגשו לוועדה המקומית. לא אחת קורה שקבלנים מבטיחים שינויים לדיירים בכדי לקבל את אישורם לפרוייקט, מה שעלול לחרוג מהיתרי הבנייה ולפגוע בקבלת טופס 4 לאכלוס חוקי.

• האם תוכניות תמא 38 מחייבות את דיירי הבניין בתשלום?

לא. כלל תוכניות החיזוק הממשלתיות ניתנות למבנים ישנים ללא תשלום כלל. למרות שהדיירים נהנים משיפוץ כללי של הבניין הישן, חיזוקו ותוספת חדר ממד, הם אינם נדרשים לשלם על כך דבר. לכן, אם עד היום בחרתם לוותר על התוכניות הללו מחשש לעלות גבוהה של תוספת ממד, מעלית, מרפסת וחיזוק כללי, חשוב לדעת כי התוכניות הללו אינן מצריכות תשלום כלל. אז מה מרוויחים הקבלנים המבצעים? במסגרת תוכניות תמא 38 הקבלנים מורשים להוסיף מספר קומות למבנה. הקומות החדשות הן הקומות של הקבלנים אותן הם מוכרים ונהנים מרווחים. חשוב להדגיש כי כל בניין מקבל היתרים שונים לתוספת שונה של מספר יחידות דיור בהתאם להיתרים ולתשתיות המקומיות.

רוצים לקדם תמא 38 בבניין שלכם? 

נשמע לכם מעניין? מעבר לכלל התוספו שמעלות את ערך הדירה שלכם בעשרות אחוזים, חשוב לזכור כי מטרת העל של התוכניות הללו היא לשמור על בטיחותם של הדיירים. חיזוק המבנה נעשה ביסודיות ובמקצועיות במטרה לוודא שכל הדיירים ימשיכו להתגורר בשלום במבנה בטוח ויציב העומד בכל התקנים המחמירים ביותר בחוק. חושבים שהבניין שלכם מתאים? אתם יכולים לקדם את הנושא ולמשוך יזמים שינהלו את כל המערך הנדרש בכדי להתחיל בעבודות חיזוק בבניין שלכם. בחירה נכונה של קבלן מקצועי תבטיח לכם עבודה יסודית ומקצועית לחיזוק מיטבי של המבנה.

קראו עוד: האם כדאי לקנות דירה אחרי תמ"א 38